Що змінилося в оподаткуванні доходів від продажу об’єктів незавершеного будівництва

Яким був порядок оподаткування доходу від «продажу» об’єкту незавершеного будівництва (мається на увазі перехід права на об’єкт інвестування за цивільно-правовою угодою) до прийняття закону

Дохід фізичної особи підлягав оподаткуванню за ставкою податку у розмірі 18% від бази оподаткування (податок на доходи фізичних осіб).

Що змінив закон

Зараз такий доход фізичної особи не оподатковується, за умови наявності одночасно двох обставин:

1. Перебування такого майна у власності платника податку – фізичної особи понад три роки.

2. Здійснення такого відчуження не більше одного разу протягом року.

В цілому нововведення з операцій продажу (обміну) об’єкту незавершеного будівництва позитивні. Вони звільняють від оподаткування фізичних осіб, за умови що така особа-інвестор відчужила об’єкт незавершеного будівництва та отримала дохід (відповідно до пункту 172.1 статті 172 Податкового кодексу України).

Як відбувається набуття права власності на новостворене майно та оподаткування безпосередньо купівлі-продажу нерухомості.

Слід розуміти, що право власності на новостворений об’єкт нерухомого майна, наприклад, квартиру у новобудові, особа отримує виключно з моменту державної реєстрації такого права власності, а не навіть з моменту завершення будівництва.

Дивіться також: Коронакриза та зниження курсу: Що буде з цінами на нерухомість в 2020 (відео)

За положеннями Цивільного кодексу України, статті 331, до завершення будівництва, особа є власником матеріалів тощо, що були використані при будівництві. З цього слідує висновок про те, що так звані «інвестори в новобудову» до моменту завершення будівництва та державної реєстрації права власності на нерухоме майно, на конкретний об’єкт нерухомості з відповідним реєстраційним номером об’єкту нерухомого майна, адресою, такого як квартира, є інвесторами, власниками майнових прав, а не власниками об’єкту нерухомого майна.

У випадку укладення договору купівлі-продажу об’єкту нерухомості Податковий кодекс України передбачає, що ставка податку становить 5% від бази оподаткування, що визначається, виходячи з ціни такого договору купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості об’єкта нерухомості (згідно звіту про оцінку).

За умови дотримання вимог пункту 172.1 статті 172 Податкового кодексу України дохід від продажу такого об’єкта нерухомого майна також не оподатковується, а саме за умови перебування такого об’єкту нерухомості у власності фізичної особи понад три роки та за умови отримання такого доходу один раз на рік (тобто укладення першого договору купівлі-продажу у звітному періоді).

Продавець також сплачує військовий збір за ставкою 1,5% у випадку отримання від продажу нерухомого майна оподатковуваного доходу. У випадку звільнення від оподаткування доходу від продажу нерухомого майна на підставі пункту 172.1 статті 172 Податкового кодексу України, військовий збір так само відповідно не сплачується.

Покупець за умови придбання нерухомого майна оплачує збір на обов’язкове державне пенсійне страхування. Ставка цього збору встановлена в розмірі 1% від об’єкту оподаткування, а саме, вартості нерухомого майна. Слід зазначити, що Порядком сплати збору на обов'язкове державне пенсійне страхування з окремих видів господарських операцій (Постанова КМУ від 03 листопада 1998 року за №1740) передбачені випадки звільнення покупців від сплати такого збору, наприклад при придбанні житла вперше.

Сторони договору купівлі-продажу нерухомого майна також мають оплатити послуги нотаріуса та адміністративний збір за проведення державної реєстрації.