Кредити під житло «комфорт +» та інше: як і для чого потрібно змінити «єОселю»

Як нерухомість впливає на економіку

Головне питання сьогодні полягає в тому, що 70% іпотек було видано на квартири вторинного ринку. Тому зараз одна із нагальних цілей — оптимізувати цей відсоток у бік первинного житла. І це логічно, оскільки економічний ефект працює тільки при купівлі житла, що будується. При таких умовах будівництво має найвищий мультиплікатор для економіки.

Сектор будівництва є рушійного силою зростання економіки. В США сфера складає 4% загального ВВП, в деяких країнах досягає 10−11%. В Україні цей показник, за даними Мінекономіки, знаходиться на рівні 2,3%, що вдвічі менше, ніж у європейських сусідів. Водночас, попри відносно невелику частку наразі, цей показник свідчить про високий потенціал сектору, який може стати тим рушієм економічного зростання. І все може початися з грамотної реалізації програми «єОселя».

Чинники, що впливають на економіку, — рівень інфляції, безробіття, відсоткова ставка НБУ, доступність кредитування. Активне будівництво нового, затребуваного житла прямо або частково могло б стабілізувати зазначені показники.

По-перше, стримується зростання інфляції. Субсидування йде не за рахунок надрукованих коштів, що впливає на інфляцію, а з доходів із державних облігацій, тобто податків. Витрати населення на нерухомість збільшуються, відповідно, держава отримує більше податків — живі кошти, які можна інвестувати у будівництво.

По-друге, падає рівень безробіття, оскільки залучається велика кількість робочої сили. Це доволі кадроємна сфера: будівельники, проєктанти, інженери, архітектори, менеджери з продажів, маркетологи та багато інших профільних спеціалістів. Наразі в країні гостро стоїть проблема кваліфікованої робочої сили.

В Конфедерації роботодавців України повідомляють, що за останні два роки будівельна сфера втратила понад 100 тис. спеціалістів, які перейшли до лав ЗСУ чи у волонтери. Тому зараз спостерігаємо тенденцію до збільшення жінок у штаті, які складають по компанії 70%, до війни було рівно навпаки.

По-третє, для будівництва необхідні матеріали, що, зі свого боку, стимулює їхнє виробництво і знову ж таки безпосередньо впливає на зростання економіки.

При збільшенні інвестицій у будівництво відбувається ефект мультиплікатора, коли кожна гривня в котлован дає 7 грн економіці.

Недоліки програми «єОселя»

Як будь-який відносно новий продукт, програма «єОселя» має декілька зон для зростання. Зокрема, це збільшення ціни квадратного метра та зниження вимоги до стадії готовності об'єкта для входження до програми.

Вартість житла, яке може реалізовуватись за програмою, обмежена. У Києві вона не має перевищувати 50 тис. грн/м2, в області — 37 тис. грн/м2. Це суттєво обмежує можливості киян скористатися «єОселею».

Збільшення ж верхньої планки вартості дозволить залучити споживачів середнього класу та розширить дію програми на житло сегменту «комфорт+», яке має низку переваг. Як інвестиційний актив воно вигідне для клієнта-інвестора, адже дорожчає з часом, на відміну від бюджетного «економу». Такий актив вигідний банку як менш ризикований в заставі, порівнюючи з житлом економ-класу з «мокрими» недовговічними фасадами.

Також наразі велика кількість житла перебуває на стадії готовності до 50%. Програма ж розповсюджується на об'єкти житлового будівництва на стадії готовності від 50% і вище. І це значно сповільнює темпи залучення інвестицій у житлове будівництво, а отже, пролонгує терміни здачі будинків в експлуатацію.

Зниження вимоги до стадії готовності будинку на етапі будівництва до 30% дозволить девелоперам запустити набагато більшу кількість проєктів під цю програму. Такий крок збільшить попит на ринку, стане драйвером будівництва дійсно якісного та доступного житла в сегменті «комфорт+» та стимулюватиме розвиток економіки країни.

Вплив на ринок: сценарії

Сценарій оптимістичний. Держава сфокусується на первинному ринку, частка акредитованих проєктів зростатиме, банки почнуть працювати з девелоперами з ранніх стадій будівництва, забудовники, зі свого боку, адаптуватимуть свій продукт під умови «єОселі».

Читайте також: Перший воєнний рейтинг забудовників Львова та передмістя від «Мінфіну»

Сценарій песимістичний. Якщо не переглянути вимоги до програми, український ринок житла зіткнеться з низкою ризиків. Девелопери або зменшать кількість будівництва нових об'єктів, або переорієнтуються на зведення максимально дешевого житла з мінімальними вимогами до комфорту. Останнє безпосередньо вплине на якість забудови і, як наслідок, довговічність проєктів і архітектуру міста. Або будівельники надаватимуть перевагу проєктам із високою оборотністю, зокрема, низькоповерховому будівництву — котеджам та таунхаусам.

Автор:

Молодший партнер групи компаній DIM Насіковський Арсеній