Апарт-готелі — що це за нерухомість та які в неї переваги

Що таке апарт-готель?

Апарт-готель — це щось середнє між звичайним готелем та квартирою, що здається у подобову оренду. На відміну від більшості готельних номерів, в апарт-готелі, зазвичай, є повноцінна кухня та вітальня. Простіше кажучи, тут більше простору. І на відміну від орендних квартир, готелі надають супровідні послуги — ресепшен, прибирання, сніданки, трансфери.

У більшості випадків така нерухомість має охороняєму територію і додаткові об'єкти, що знаходяться в загальному користуванні всіх мешканців комплексу: ресторан, басейн, дитячий майданчик, паркінг, сауна, місце для барбекю, місце для занять фітнесом, тощо.

Апартаменти — альтернативний варіант інвестування коштів у нерухомість, яка в подальшому приноситиме стабільний орендний дохід.

Ресепшен, прибирання — хто цим займатиметься?

Готелем опікується керуюча компанія. Вона залучає гостей, заповнює апартаменти, а також займається всією операційною діяльністю: від прибирання номерів до косметичного ремонту. Її винагорода і витрати на підтримку функціонування готелю покриваються з грошей, отриманих від оренди. Далі прибуток розподіляється між власниками апартаментів, залежно від частки у проєкті, тобто площі/кількості номерів у власності.

І чому це може бути цікавіше, ніж купівля квартири?

З декількох причин.

По-перше, це дійсно пасивний і комфортний дохід. Ідеальний варіант для тих, хто хоче уникнути клопотів орендного бізнесу: пошук мешканців, реклама, обслуговування апартаментів та інфраструктури. Інвестор укладає договір із керуючою компанією, яка все це бере на себе. Єдина задача інвестора — отримувати гроші. Рештою організаційних та операційних питань займаються професіонали.

По-друге, це надійне і зрозуміле джерело доходу. Тому що апарт-готелі будуються в локаціях із розвиненою інфраструктурою або поблизу пам'яток. Інакше кажучи, у місцях із великим потоком відвідувачів чи туристів. Як приклад — два апарт-комплекси на заході України, які зводить компанія SENSAR Development: Smart Hill & WOL by Ribas в Яремче, неподалік гірськолижного курорту Буковель, та Smart House в історичному центрі Львова.

По-третє, окрім оренди, ви також заробляєте на зростанні вартості квадратного метра та індексації орендної ставки, яка щороку підвищується.

Будівництво Smart Hill & WOL by Ribas в Яремче

Скільки коштують апартаменти, і від чого це залежить?

Як і у випадку з купівлею житла, вартість апартаментів залежить від декількох факторів: локація, поверховість, вид із вікна, загальна площа та наявності кухні. Все це впливає на подальшу вартість оренди апартаментів та їх окупність.

Варто відзначити, що квадратний метр у дохідній нерухомості завжди дорожче, ніж у житловій, бо вона гарантує стабільніший прибуток і швидше окуповується.

Давайте знову на прикладах. У апарт-комплексі Smart House на сьогодні найнижча ціна за квадратний метр становить $1800, тоді як середня вартість житлового фонду в новобудовах Львова — $1500. Апартаменти тут коштують від $37 269 до $109 186. Зараз SENSAR Development очікує на сертифікат про введення комплексу в експлуатацію та проводить роботи з благоустрою території. Запуск готелю в роботу заплановано на ІІ квартал 2024 року.

Не набагато меншою є мінімальна вартість «квадрату» в Smart Hill & WOL by Ribas, що в Яремче — $1700. Але тут зробити порівняння з первинним ринком важко, бо його в місті поки що немає. Вартість апартаментів варіюється від $23 392 до $102 621. Комплекс має запрацювати в І кварталі 2025 року. Наразі вже збудовані всі 11 поверхів, йде процес встановлення вікон, та розпочалися фасадні роботи.

Що входить в оголошену вартість апартаментів? Як, наприклад, щодо ремонту?

Зазвичай, оголошена вартість включає базову комплектацію: стартова штукатурка, стяжка, енергозберігаючі вікна та двері, комунікації до входу в апартамент та всі лічильники (вода, електрика, тепло). Вартість чистового ремонту оплачується додатково. У SENSAR Development це орієнтовно $720 — $800 за кв.м, залежно від проєкту.

Як обрати апартаменти? На що звертати увагу в першу чергу?

Насамперед, варто звертати увагу на локацію та внутрішню інфраструктуру проєкту, оскільки це відіграє роль при виборі готелю потенційним клієнтом. До прикладу, наявність відпочинкових чи рекреаційний зон, СПА чи ресторану на сьогодні є пріоритетним побажанням пересічного орендаря/туриста. А вже при виборі конкретного апартаменту треба відштовхуватись від власних можливостей та побажань. Враховуючи, що прибуток залежатиме від загального навантаження готелю, дохід у будь-якому випадку приноситиме кожен апартамент. Проте, найбільші дивіденди будуть від апартаментів більшої площі, оскільки вартість оренди в таких є вищою. Також дорожчими є апартаменти на високих поверхах із гарними видовими характеристиками.

Як розподіляється прибуток від комерційного використання апартаментів?

Ось розрахунок прогнозованої дохідності апартаменту у комплексі Smart House площею 24,6 кв.м і вартістю в $61 254, із урахуванням операційних витрат та орієнтовною окупністю інвестиції.

Коли інвестор починає отримувати дохід: відразу після комерційного запуску об‘єкту чи через якийсь термін?

Дохід нараховується відразу після запуску роботи готелю. Але для налагодження усіх процесів можливий нетривалий тестовий режим роботи (1−3 місяці).

Якими документами підтверджується право власності на апартаменти?

Пояснюємо на прикладі комплексів SENSAR Development. Спочатку клієнт оформлює з компанією попередній договір. Потім, після введення обʼєкта в експлуатацію, з ним укладається основний договір купівлі-продажу, який є підставою для реєстрації права власності за ним, та витяг із державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Всі державні реєстраційні дії здійснює нотаріус.

Чи дає право власності на апартаменти можливість прописатися/зареєструватись в них?

В апартаментах можна жити, здавати їх в оренду, використовувати на свій розсуд, але можливості прописатися в них наразі немає. Можливо, в майбутньому щодо цього у законодавство буде внесено зміни.

Smart House у Львові

Як довго можна проживати у власних апартаментах?

Це узгоджується в договорі з керуючою компанією. Наприклад, у комплексі Smart Hill & WOL by Ribas, що в Яремче, у інвестора буде 19 днів для власного проживання/відпочинку, у львівському Smart House — 21 день. Керуюча компанія визначає дані терміни на основі високого/низького сезону. Дні високого попиту є пріоритетними для заселення потенційних клієнтів/туристів, оскільки вони приноситимуть більший прибуток як оператору, так і інвестору. Є окремі умови, коли інвестор може попросити про збільшення кількості додаткових днів, завчасно попередивши оператора, при цьому оплачуючи 50% від вартості номера. Можливе також збільшення терміну власного проживання через поважні причини (наприклад, лікування).

Як щодо подальшого продажу апартаментів? Пошук покупця — особиста справа інвестора, чи в цьому процесі якось задіяний забудовник чи керуюча компанія?

Аналогічно, як із класичним житлом, власник апартаментів може знайти покупця на них самостійно, а може звернутись за допомогою до забудовника. У SENSAR Development є відділ Sensar Resale, який здійснює якісну фотозйомку, просування та юридичний супровід такої угоди.