Земля або нерухомість: порівнюємо умови, поріг входу і дохідність

Хто пропонує нижчий поріг входу, де дохідність виглядає переконливіше, наскільки реально вийти з інвестиції за кілька годин і які ризики не видно за красивими відсотками в презентаціях? Розбираємо головні інсайти батлу між Віктором Бойчуком, комерційним директором S1 REIT і амбасадором REIT-фондів в Україні, та Андрієм Усенком, CEO і співзасновником «Твоє Коло», співвласником КУА «Профіт».

Як працюють фонди S1 REIT і «Твоє Коло»

Базова ідея обох інструментів схожа. Інвестору не обов’язково самому купувати квартиру, торгову площу чи пай, щоб заробляти на реальному активі. Достатньо придбати інвестиційний сертифікат, переклавши управління на професійну команду. Проте за цією схожістю стоять принципово різні моделі.

S1 REIT працює з дохідною нерухомістю: апартаментами, дохідними будинками та комерційними площами. Віктор Бойчук пояснив логіку процесу максимально просто: гроші від продажу сертифікатів одразу йдуть на збільшення активів фонду — докупівлю нових об'єктів чи розширення частки в наявних. Отриманий орендний дохід за вирахуванням операційних витрат розподіляється між інвесторами у вигляді дивідендів. Фактично, тут людина заходить у вже готовий або майже готовий орендний бізнес із перших днів.

«Твоє Коло» працює з іншим базовим активом — сільськогосподарською землею. Фонд залучає кошти, купує ділянки та передає їх в оренду агровиробникам. За словами Андрія Усенка, прогнозована дохідність тут формується не лише через оренду, а й через капіталізацію землі та активне управління активом.

Хто та як інвестує в фонди

Різниця між фондами нерухомості й земельними фондами проявляється не лише в активах, а й у тому, хто та як у них інвестує. Тут важливі поріг входу, горизонт інвестування і самі очікування від доходу.

У S1 REIT, за словами Віктора Бойчука, аудиторія поділяється на дві основні групи: досвідчених інвесторів і початківців. Перші вже мають сформований портфель і шукають у фондах нерухомості ще один елемент диверсифікації. Другі лише тестують інвестиції й не готові одразу вкладати значні суми.

«Інвестор з досвідом — він такий системний, шукає елемент диверсифікації. У нього вже є певний портфель, він розкладає яйця в різні кошики. А інвестор-початківець ще тільки тренується, пробує. Він не готовий ризикувати, наприклад, 100 тисяч гривень, але в нього є 5 тисяч гривень, — пояснив Бойчук.

Саме тому запуск фонду Plaza Poznyaki з порогом входу від 1 000 грн розширив аудиторію S1 REIT: інструмент став доступним не лише для досвідчених інвесторів, а й для тих, хто хоче зайти в нерухомість невеликою сумою. Інші фонди компанії при цьому можуть мати вищу планку для старту.

У «Твоє Коло» логіка інвестора інша. Це не стільки історія про тест невеликою сумою, скільки про довший горизонт і поступове нарощування позиції. Андрій Усенко описує інвестора в землю як людину, яка приходить не за регулярними виплатами, а за капіталізацією активу.

«Інвестор у землю — це людина, яка чітко розуміє магію складного відсотка. За інвестиціями в землю приходять не за щомісячними чи щорічними дивідендами, а це люди, які хочуть максимально капіталізувати свій актив. Горизонт інвестування вони для себе бачать від п’яти років», — сказав Усенко.

Вхідний квиток тут теж вищий: мінімальний пакет становить 122 сертифікати, тобто приблизно 122 000 грн. За словами Усенка, типова модель поведінки такого інвестора — спершу вкласти частину капіталу, подивитися, як працює інструмент, а потім поступово доінвестовувати.

Яку дохідність передбачають фонди

У межах батлу обидва спікери озвучили переконливі цифри. Андрій Усенко заявив, що у 2025 році прогнозована дохідність земельного фонду становила 15% у валюті, тоді як фактичне зростання інвестиційного сертифіката сягнуло 24,8%.

У S1 REIT прогнозована дохідність становила 8,2% та 10,4% у валюті залежно від фонду. Фактичний результат фонду ВДНГ, який Бойчук навів як приклад готового орендного бізнесу, — 16,9% у доларах. Щодо нового проєкту Plaza Poznyaki спікер висловлювався обережніше, зауваживши, що фонд лише стартував і оцінювати його фактичні результати ще зарано.

На перший погляд, обидві моделі є досить привабливими. Проте інвестору важливо не зупинятися лише на відсотках із презентації, а дивитися, що саме стоїть за цією дохідністю — і як розподіляється заробіток між фондом, керуючою компанією та самим інвестором. Усенко підкреслив, що в «Твоє Коло» КУА отримує 15% лише від перевищення прогнозованої дохідності. Бойчук натомість наголосив, що заявлені показники S1 REIT — це вже прибуток фонду після всіх витрат, який може розподілятися між інвесторами.

Крім того, реальний заробіток визначають податки. Під час дискусії модератор батлу Тарас Козак (засновник та президент інвестиційної групи «Універ») нагадав суттєвий нюанс: дивіденди фондів в Україні оподатковуються за ставкою 9% ПДФО плюс 5% військового збору. Тому, порівнюючи інструменти, варто оцінювати не «брудний» анонсований відсоток, а чисту суму, яку інвестор фактично отримає на руки.

Ризики: що треба читати до купівлі сертифіката

Дискусію про ризики Тарас Козак розпочав із головного: умови фондів треба вивчати до купівлі сертифіката, а не після появи проблем. За його словами, інвестори рідко відкривають інвестиційні декларації, хоча саме там описані всі обмеження. В умовах війни воєнні ризики для обох моделей мають абсолютно різну природу.

У фондах нерухомості головна загроза — фізичне пошкодження об'єкта. Віктор Бойчук розділив активи S1 REIT на ті, що будуються, зокрема Obolon та Plaza Poznyaki, де ризики лежать на забудовнику, та готові — S1 ВДНГ. Для готового бізнесу ризик прильотів залишається прямим, і Бойчук визнав, що він наразі не застрахований, адже це зруйнувало б фінансову модель проєкту. Частково небезпеку нівелює внутрішня диверсифікація, наприклад, володіння 16 квартирами в одному ЖК. Проте один фонд усе одно прив’язаний до однієї локації. Тож, щоби захиститися сильніше, інвестору радять самостійно купувати сертифікати різних фондів компанії.

У земельних фондах воєнний ризик пов'язаний із замінованістю, близькістю до фронту та можливістю обробляти землю. Проте, як пояснив Андрій Усенко, «Твоє Коло» мінімізує цю загрозу завдяки географії: фонди компанії інвестують виключно в землю у центральних областях та на заході України.

Як швидко можна вийти з інвестиції

Один із найцікавіших моментів батлу стосувався ліквідності. Купити сертифікат завжди легко, а от можливість продати його без затримок і втрат — це справжній тест для будь-якого фінансового інструменту. Обидві сторони прийшли з сильними аргументами.

Віктор Бойчук заявив, що вийти з фондів S1 REIT можна всього за дві-три години. У застосунку інвестиційної фірми «Універ» є кнопка «Продати актив», тож увесь процес автоматизований. При цьому Бойчук оцінив річний обсяг виходів інвесторів на рівні до 3% від загального портфеля.

Андрій Усенко запевнив, що вихід із фондів «Твоє Коло» відбувається аналогічно й також займає кілька годин. За його словами, за два роки роботи компанії було зафіксовано не більше 30 таких кейсів.

Така швидкість повернення коштів робить обидва інструменти гнучкими, проте інвестору все одно не варто плутати фондовий сертифікат із класичним банківським депозитом, адже реальна ліквідність завжди залежить від поточної інфраструктури ринку та правил самого фонду.