Місто як інвестактив: як заробляє економіка проєкту Vlasne Misto

— Давайте спробуємо пояснити простими словами: у чому полягає бізнес-модель Vlasne Misto? На чому саме заробляє проєкт — продаж землі, житла, комерції, операційний дохід від інфраструктури чи довгострокове управління містом?

Якщо пояснити просто, то Vlasne Misto заробляє не на продажі квадратних метрів, а на створенні передбачуваного економічно сталого середовища.

Більшість девелоперських проєктів працюють за формулою: купили землю, збудували, продали і перейшли на інший майданчик. У такій логіці головний дохід — це маржа будівництва, що має багато супутніх витрат із змінною, за які в кінцевому результаті платить споживач, а «місто» часто закінчується на паркані й рендері.

У нашому випадку логіка інша. Ми будуємо місто, як економічну систему, де девелопмент — лише одна частина.

Дохід формується відразу з декількох контурів:

• девелопмент житла і комерції, але як інструмент розвитку, а не самоціль, комерційні обʼєкти не продаються, формується сумісна власність, співвласниками можуть бути мешканці, партнери;
• операційні кластери: енергетика, гостинність і відновлення, агро та food-інфраструктура, медицина, освіта, сервісні бізнеси, R&D напрямок;
• капіталізація землі та нерухомості, яку дають не «обіцянки», а правила розвитку території: містобудівна документація, інженерія, сценарії заселення, кластерна економіка. При цьому капіталізація зростає і після введення в експлуатацію.

Можна сказати так: якщо класичний проєкт продає «м²», то ми створюємо ринок, у якому ці м² стають частиною економіки.

Квадратні метри продаються один раз. Економіка міста працює десятиліттями.

CEO&Founder проєкту Vlasne Misto Ярослав Корніяченко

— На якому етапі реалізації зараз проєкт?

Ми вже давно не на стадії концепції чи ідеї.

Сьогодні завершуємо будівництво першого житлового кварталу приблизно на 15 гектарах. Одночасно будується близько 2,4 км вулиць та 73 індивідуальних будинки, із яких 15 уже введено в експлуатацію. Є ще близько 23 вільних ділянок, які цього року почнемо забудовувати. Їх небагато, і це принципово: ми не «розповзаємось», ми завершуємо ядро і переходимо далі.

Паралельно запускаємо новий квартал із партнером, який будує модульні будинки вже з оздобленням і меблями. Це створення ринку префаб і напівпрефаб форматів, які закривають потреби певної ЦА. Ми даємо вибір: «довше, більш індивідуально» або «швидше, під ключ». Це підхід, який люди вже знають у готельному форматі, і він чудово працює в житті.

Окремо зараз запускається кінний комплекс, і це дуже важлива частина екосистеми. Він уже працює і налаштовуються внутрішні процеси для запуску повною мірою у внутрішній інфраструктурі: тренувальні поля, арени для змагань, пансіон на ~150 коней, ветеринарна клініка з хірургічним відділенням. Дещо пізніше добудуємо ще один корпус пансіону приблизно на 100 коней. Тобто це не просто «спортивний об'єкт», а повноцінний центр підготовки і ветеринарної медицини.

І ключова річ, яку я завжди повторюю: ми вже будуємо, але найскладніша частина відбувається до будівельного майданчика, як і має бути в правильному проєкті. Девелопмент — не лише про будівельний процес. Люди ще не зрозуміли, що негативний досвід на ринку нерухомості сформувався виключно через відсутність основних підготовчих і проєктних робіт до початку будівництва.

— Чим економіка «міста з нуля» принципово відрізняється від класичного девелоперського проєкту житлового комплексу або котеджного містечка?

Різниця в тому, що «місто з нуля» дозволяє зробити правильну інженерно-технологічну підготовку і економічне моделювання ще до того, як ви почнете «малювати фасади».

Я люблю порівняння міста з айсбергом. Те, що люди бачать: будинки, фасади, площі — це лише верхівка. Основна маса міста і його кінетична енергія під «водою»: інженерія, енергетика, транспорт, системи води й відходів, економічна модель, правила розвитку кварталів.

У минулому столітті в нас були приклади міст, створених з нуля: Славутич, Енергодар, Нетішин. Вони були комфортними, бо мали цілісну структуру, були новими і мали правильні вуличні мережі, співвідношення інфраструктури до житла. Інша річ, що багато з них були моноекономічними — створені навколо одного «містоутворюючого» підприємства.

Ми маємо відійти від радянських наративів і будувати «місто-підприємство» не в сенсі «один завод на всіх», а в сенсі «місто, як економічний механізм». Тоді бюджет працює на людину, а податки стають сервісним збором за якісне середовище, а не витратами на латання дірок «десь там».

Бо сьогодні багато мегаполісів виглядають, як реально латаний мішок: десь підтоплює під час дощів, десь енергомережа «на ізоленті», десь централізоване опалення вже не може впоратися, а ми просто «засовуємо більше й більше», і воно тріщить по швах.

«Місто з нуля» — це шанс зробити раціональну економічну модель і живу архітектуру кварталів одночасно, а не потім героїчно «рятувати» те, що вже зламане.

— Який обсяг інвестицій передбачений у проєкт загалом і який обсяг уже вкладено на поточному етапі?

Якщо говорити про всі кластери разом, то загальний обсяг інвестицій оцінюється приблизно у $2,5 млрд. Але важливо: це не фінансування «в один день». Це розвиток поступово, хвилями, за логікою кластерів і черг.

Якщо порівняти масштаб — це приблизно два бюджети, які Київ хоче витратити на метро до Троєщини. Чи великі це гроші для міста, що формує економіку? Виходить, що для інфраструктурних програм держави — абсолютно нормальний рівень таких витрат для вирішення лише логістики між двома районами, натомість формування самодостатності спального району.

Що вже вкладено? Інвестовано досить великі кошти, і ще важливіше — час, який теж капіталізується. Проєктна документація, інженерні вишукування, містобудівна документація — усе це має ціну. За незалежною оцінкою, базовий актив проєкту оцінювався приблизно у $420 млн (станом на 01.01.2025). І це саме той випадок, коли актив не «намальований», а підтверджений документально: земля, права, дозвільна документація, фінансова логіка, готовність до розвитку.

— Якою є фінансова модель за чергами: що будується першим і чому? Інфраструктура створює попит, чи навпаки — попит фінансує інфраструктуру?

Найскладніше в містах — інфраструктура. І найчастіше її недооцінюють.

Кожен інфраструктурний об'єкт потребує 2−3 роки роботи над проєктом: технологи, інженери, архітектори, конструктори, оператори, фінансисти. А ринкова площа з тепличним господарством і підземною частиною — це вже 4 роки проєктування. Тому що це не «коробка», а технологічне ядро.

Так, у нас на стадії RTB є приблизно 150 тис. м² багатоквартирного житла (3−6 поверхів), але ми свідомо не стартували з нього. Бо треба бути чесними: якщо будувати тільки житло, ви будуєте «спальник». А нас «спальник» не цікавить.

Тому модель за чергами працює так: спочатку те, що створює стабільний попит і операційний cash-flow, і лише потім масштабування житла, як частини економіки.

Інфраструктура створює попит — але попит теж підхоплює інфраструктуру. Це як серце і кровообіг: одне без іншого не живе. Ми просто відмовляємось від моделі «спочатку продамо житло, а потім, можливо, буде школа». У правильному місті «можливо» — заборонене слово.

Тому зараз «роудмеп» виглядає так: рекреаційно-реабілітаційний комплекс зі спорт-центром площею 43 га — реалізація 2026−2029 рр. (внутрішні три черги реалізації, для запуску швидкої операційної діяльності); перша черга енергокластеру 75 МВт сонця і 75/150 МВт BESS — реалізація 2026−2027 рр.; початкова школа і дитячий садочок на 600 дітей — вже почали реалізацію, але була пауза щодо структурування проєкту під фінансові вимоги і обмеження Нацбанком; очисні споруди для очистки стічних вод із подальшою генерацією біометану і переробкою сміття.

Тож, чи можна оцінювати місто виключно по житлу чи заселених мешканцях, чи варто досліджувати всі процеси і стадії реалізації?

— Коли проєкт виходить на операційну самоокупність і що вважається точкою беззбитковості для такого масштабу?

Для міста точка беззбитковості — це не момент, коли продано якийсь десятий чи сотий будинок. Це момент, коли операційні кластери починають генерувати стабільний cash-flow і покривають витрати системи.

У кожного кластера свій горизонт:

• рекреаційний напрямок виходить на операційну окупність у перший рік після запуску — пляжна зона сезон 2027;
• готельний комплекс — 2028;
• енергетичний кластер (перша черга) виходить на операційну діяльність приблизно за пів року після запуску, як вже казав раніше, у 2027 році.

Саме місто поділено на 4 пускові черги, і кожна з них має виходити на операційну автономність приблизно за 4−5 років.

Кластерний принцип — це не просто «разом легше». Це розділення капексів на старті та розділення операційних витрат в процесі спільної діяльності в межах кластеру і між ними.

Тому у фінансових моделях більшість об'єктів має payback 4−5 років. І ці моделі неодноразово перевірялися, в тому числі під міжнародною оптикою.

— Який строк окупності ви закладаєте для різних форматів участі в проєкті? І яку дохідність може очікувати інвестор, залежно від формату участі?

Тут потрібно почати з того, що ми не створюємо казковий рай, ми економісти: у Vlasne Misto немає «однієї чарівної дохідності». Це місто, а не один об'єкт. Тому є декілька форматів участі — від консервативних до партнерських.

Облігаційні інструменти — це для людей, які хочуть передбачуваний дохід і мінімальні ризики. Тут орієнтир 12−14% річних — зрозуміло, стабільно, прогнозовано і з періодом погашення за 5−7 років.

Партнерські напрямки — це інша історія. Там дохід формується не тільки з операційної маржі, а й із розвитком економіки навколо, зростанням споживчого попиту. Тому середній дохід за фінансовими моделями — від 16% річних, і він посилюється зі зростанням міста: «більше мешканців = більше попиту = більше обороту = сильніша економіка». Вихід можливий в деяких проєктах з 2-го року (з невисоким мультиплікатором).

Є ще формат «Депозит на Власне житло». Це більше, ніж інвестиція, — це партнерство людини з містом. Людина накопичує внесок і бере участь у розвитку інфраструктури та операційних бізнесів. За 5 років внесок зростає у 2,5 раза, який можна обміняти на м2.

Якщо зовсім просто: $20 000 = $50 000 на 5-й рік (це 20,1%/рік складних, або ~ 30% простих).

Я іноді жартую, що це схоже на ситуацію, коли ви разом будуєте дві з половиною квартири за леверидж форматом, щоб у результаті отримати одну, але вже в середовищі, яке ви самі допомогли створити. І це, насправді, значно чесніша модель, ніж «купив і молишся, щоб поруч не з’явився ще один будинок впритул», і простіша, ніж ЖБК.

Повернемось «до реальності»: якщо вам обіцяють високу дохідність без ризику — це не інвестиція, це маркетинг. Але коли ризики передбачувані, а звітність прозора — це про партнерство.

— Хто сьогодні основний інвестор Vlasne Misto — великі гравці, family office, приватні інвестори чи майбутні мешканці?

Сьогодні основні активні інвестори — це я, моя дружина та наші партнери, теж прекрасна родина, з якою ми багато років разом розвиваємо проєкт.

Також є партнери-землевласники, які об'єдналися з нами для спільної реалізації території. Вони можуть залишатися міноритарними партнерами, а коли на їх землях стартує проєктування чи будівництво конкретного об'єкта, мають вибір: бути активнішими або отримати частку за внесок землі.

Ми співпрацюємо і з комерційними інвестиційними фондами, family funds, налаштовуємо роботу з банками, проходимо перевірки і погоджувальні етапи.

А стратегічно ми дивимося ширше: у нашій економічній моделі кожен мешканець і партнер — співвласник міста. Формально так працює будь-яке місто: комунальна власність — це спільна сумісна власність мешканців. Просто в реальності люди цього не відчувають. Ми хочемо, щоб у Vlasne Misto це було не «на папері», а в економічній логіці, тому всім доступні різні продукти для інвестування.

— Чи передбачені окремі інвестиційні інструменти для тих, хто не планує жити в місті, але хоче отримувати дохід від його розвитку?

Так. І це одна з причин, чому ми так впираємося в кластерну модель.

Vlasne Misto — це не тільки житло. Це 10 економічних кластерів, і участь можлива в кожному: енергетика, гостинність та відновлення, food-платформа, медицина, освіта, інфраструктура, сервісні бізнеси.

Тобто інвестор може отримувати дохід від розвитку міста без необхідності жити в місті. Місто стає економічною платформою, а не просто «місцем проживання». Але я і команда переконані, що в майбутньому всі партнери стануть мешканцями, просто кожен в свій час і на різних етапах.

— Як ви оцінюєте ризики довгого циклу реалізації — макроекономічні, воєнні, регуляторні? Які механізми захисту інвестора закладені до моделі?

Будь-який великий проєкт має ризики. Це нормально. Питання не в тому, «чи є ризики», а в тому, чи ви їх передбачаєте, чи просто ховаєте в презентації.

У девелопменті найбільший ризик — це перші роки: проєктування, вишукування, дозволи, інженерна підготовка. У нашому випадку 10 років цієї роботи вже позаду.

Тобто ми пройшли головні стадії ризиковості. Є земля, є містобудівна база, є інженерні рішення, є фінансові моделі, є RTB-напрями.

Механізми захисту — це не «обіцянки», а структура:

• поетапність (4 пускові черги);
• диверсифікація доходів (енергія/їжа/гостинність/медицина/освіта);
• інструменти участі під різний апетит ризику (облігації з купоном, партнерські SPV/моделі, депозити і конвертовані кредити з власним забезпеченням);
• готовність до реалізації (RTB).

Місто — це не будинки. Це економіка, яка дозволяє людям жити без випадковостей.

— Ви часто говорите про власну економіку міста — робочі місця, бізнес, виробництва. Який відсоток доходів у майбутньому має формуватися саме всередині міста?

Наша мета — щоб основна економіка формувалася всередині міста, а не щоб ми створили «спальник», який живе лише за рахунок зовнішнього Києва. Фактично, нашу стратегію можна візуалізувати, як «1=5». Це про додану вартість, вторинні коефіцієнти, вторинні робочі місця, податки, що працюють на мешканця, прибуток із декількох джерел одночасно.

Коли у вас працюють кластери, у вас є внутрішній ринок: мешканці породжують попит для бізнесу, який створює робочі місця, податки, за рахунок яких розвивається інфраструктура, і в результаті народжується ще більший попит.

У базовій кластерній моделі міста оборот економіки дуже високий, на рівні ~€2,8 млрд/рік для сукупності кластерів, а мультиплікатор системи — 2,3x-4,5x на горизонті 10 років. Це і є різниця між «нерухомістю» та «економікою». До 2040 року ми плануємо створити 21 500 робочих місць в різних напрямках, що підтверджують повноту проєкту за принципами ESG.

— Чи закладена до моделі капіталізація землі та нерухомості, як окремий інвестиційний драйвер? Якою ви бачите динаміку вартості цих активів на горизонті 10 років?

Так, капіталізація — один із драйверів. Але я завжди уточнюю: капіталізація — це наслідок, а не ставка «на зростання ринку».

Вартість зростає не тому, що «в країні подорожчало», а тому, що:

• є правила розвитку (генплан/містобудівна документація);
• є інженерія та мережі;
• є робочі місця та операційні кластери;
• є сервіси (освіта, медицина, спорт, відновлення);
• є енергетична стабільність.

Тому динаміка вартості на 10 років — це не прогноз «по ринку», а результат того, наскільки швидко запускаються кластери і наскільки щільно вони взаємопідсилюють попит. Саме так працюють живі міста.

Були різні дискусії з міжнародними експертами, які передбачають європейський рівень зростання за нашою моделлю (на прикладі Польщі до 2−4х в горизонті всього проєкту). Ми дивимось на рівень доходу мешканців, що зростає з рівнем розвитку економіки проєкту, цей показник впливатиме і на попит, а відповідно, і на капіталізацію. Енергоефективність додає своє зростання. Базово, ми хочемо досягти +10−15% щороку (без огляду на інфляцію) на первинному ринку нерухомості, а вторинний — на рівні +20%. Але ж знову, це не ставка лише на ринок, а на цілу систему.

— Енергетична автономність і «зелена» інфраструктура — наскільки вони можуть вплинути на фінансові показники та інвестиційну привабливість проєкту? Це додаткові витрати чи конкурентна перевага, яка підвищує маржу?

Для нас це конкурентна перевага — і фінансова, і операційна.

Перша черга Energy Park: 75 МВт сонячної генерації + BESS 75/150 МВт. А весь парк: 150 МВт сонячної + ВESS 75/150 МВт + 100 вітрогенерація і 40 МВт ГПУ — збалансована мікромережа, що зможе повністю забезпечити автономність ОТГ.

Енергетика сьогодні — це не «комуналка». Це основа виживання бізнесу і якості життя. У сучасному світі стабільна енергія — передбачуваний cash-flow.

Тому «зелена» інфраструктура — це не про красиві слова. Це про стабільність постачання, прогнозованість ціни, можливість балансування, зниження ризику простою бізнесів, зростання привабливості території для резидентів.

— Якщо порівняти Vlasne Misto із інвестицією в квартиру у Києві чи комерційну нерухомість, у чому ключова відмінність, з погляду ризику та потенційної дохідності?

Це принципово різні інвестиції. Коли людина купує квартиру в Києві, вона часто інвестує не в квартиру, а у випадковість середовища. Бо вона не може контролювати, що буде навколо через 3−5 років: парк чи новий будинок у вікна, школа чи парковка, нормальна дорога чи «тимчасова» дорога на 15 років.

І тут Вашу провокацію можна розглянути з іншого ракурсу: ми всі хотіли б прийти на все готове, з мінімальними ризиками. Але в реальному житті саме так ми і потрапляємо до пастки. Купуємо «обіцяне середовище», а через декілька років отримуємо житлове гетто, бо немає правил, немає генплану, і люди не захищені. Вони просто не можуть знати, куди завтра поїде район.

У Vlasne Misto інша логіка:

• середовище не «складається само», воно проєктується і керується;
• цінність активу створює не один будинок, а економіка міста;
• ризики знижуються не словами, а документами: земля, права, мережі, дозволи, дорожня карта.

Тут інвестиція — не в «метри», а в систему, де метри стають частиною економіки.

Жартома кажу так: купити квартиру — це як купити човен, сподіваючись, що колись з’явиться море. Інвестувати в місто — це разом будувати порт: і море, і правила, і торгові шляхи.

— Коли, на вашу думку, можна буде сказати, що Vlasne Misto стало повноцінним інвестиційним активом, а не лише амбітною концепцією? Який маркер успіху ви для себе визначили?

Тут важливо сказати головне: за міжнародною оцінкою, Vlasne Misto вже сьогодні є інвестиційним активом, що зростає. Тобто ми не в стані «ідеї». У нас сформована земельна база, підтверджені права на забудову, створена першочергова інженерна мережа, розроблені фінансові моделі ключових кластерів. Проєкт має структуру активу і потенціал зростання.

Але ще важливіше: Vlasne Misto вже сьогодні — не просто актив. Це інвестиційна платформа.

Одна з небагатьох в Україні, яка:

• має масштаб території;
• має затверджену концепцію розвитку й дорожню карту;
• має підтверджені фінансові моделі;
• має інженерну логіку та RTB-готовність за ключовими напрямками;
• готова до входу партнерів та інвесторів «не в мрію», а в структуру.

Тепер про маркери, коли місто стає «повноцінним інвест-активом» у відчутті ринку. Тут є декілька рівнів.

Перший — економіка починає жити сама: операційні кластери дають стабільний cash-flow, і місто не потребує постійного «допродажу» для виживання.

Другий — працює конвеєр реалізації: підготовка, prefab/напів-prefab, стандартизація, дозволи, мережі, оператори. Коли 75% процесів відбувається до майданчика, а майданчик — лише останні 25%. Це означає керованість і передбачуваність.

Третій — змінюється психологія людей і тип запитань. Доки проєкт на стадії концепції, люди питають: «а що тут буде?», «коли буде готово?», «яка ціна метра?». А коли місто стає економікою, люди питають: «який бізнес я тут можу створити?», «як долучитися до кластерів?», «яку роль я можу зайняти в цьому місті?».

І мій маркер успіху дуже простий, і він не про PR: коли люди припиняють питати «що тут буде?», і дедалі частіше запитують «яку роль я тут можу зайняти?», «як стати партнером?», і реально стають партнерами — це момент, коли місто припинило бути просто проєктом. Воно стає економікою, яка зростає, і платформою, яка «притягує» ініціативу, бізнеси, партнерів і життя.

Ми будуємо не квадратні метри. Ми будуємо середовище, в якому з’являється майбутнє.