Ринок землі в умовах війни: без ажіотажу, але з оптимістичними настроями

Разом із експертами аналізуємо, як змінився ринок землі після повномасштабного вторгнення та чи не поставить війна під загрозу його остаточне реформування.

Українці не поспішають продавати свою землю

Відкриття ринку землі — одна з найочікуваніших реформ в Україні, перший етап якої стартував два роки тому — 1 липня 2021 року. Після тридцяти років мораторію власники земельних паїв нарешті отримали право вільно розпоряджатися своїми наділами. Водночас, купувати землю дозволили лише фізичним особам-громадянам України, при цьому не більше 100 гектарів в одні руки.

«Кількість підмораторної землі складала 27,5 мільйона гектарів. За два роки перебування землі в обігу було продано-куплено всього 1% від усіх підмораторних земель», — сказав заступник міністра аграрної політики та продовольства України з питань цифрового розвитку, цифрових трансформацій та цифровізації Денис Башлик.

Він також додав, що в країнах пострадянського простору при запуску ринку землі продавалося близько 3% земельних ділянок щорічно. Приблизно таких показників очікували і в Україні. Однак, на заваді стала війна.

«Майже на три місяці після повномасштабного вторгнення ринок припинив роботу. До того ж, на значній частині країни не було можливості проводити угоди. Водночас, на підконтрольній території відбувалися цивілізовані ринкові відносини, і за рахунок цього власники могли приймати рішення, що їм самим робити із своїми наділами: чи обробляти самостійно, чи задавати в оренду, чи продавати», — підкреслив генеральний директор Українського клубу аграрного бізнесу (УКАБ) Роман Сластьон.

Наразі власники не спішать продавати свої паї. Попит досі перевищує пропозицію.

«Звісно, ділянок на продаж достатньо багато, але бажаючих продати свою землю за більш-менш ринковою ціною з дохідністю з 6, 7, 8% не так вже й багато. Конкуренція на такі ділянки досить велика. За ринкову ціну погоджуються продавати власники, у яких є обтяжуючі обставини — хвороба, купівля житла та інше», — звертає увагу Дмитро Пасічник, директор компанії «Доброзем».

Більшість пайовиків вважають за краще дочекатися старту другого етапу реформи, коли на ринок вийдуть юрособи і вартість землі суттєво зросте. Це має відбутися вже 1 січня 2024 року.

Земельна реформа триває: чи ставити її на паузу

Деякі експерти та депутати наполягають, що допуск юросіб на ринок варто відкласти до закінчення воєнного стану. Інакше, на їхню думку, це загрожує зловживаннями, негативним суспільним резонансом та політичними спекуляціями.

Таку ініціативу дослідник Центру досліджень продовольства та землекористування Київської школи економіки (KSE) Роман Нейтер вважає абсолютно недоречною. Він не бачить жодних фактів, які б говорили про потребу у відтермінуванні впровадження другого етапу ринку землі.

«Ринок потрібно відкривати для юросіб. Тому що це для них механізм, який дає їм змогу інвестувати в землю, обробляти землю, залучати кредити під заставу землі. Зараз лише 6% кредитів, які знаходяться під заставою землі. Якщо земля буде на балансі юросіб, вони зможуть значно покращити доступ до фінансування», — каже експерт KSE.

Розмови, що великі аграрні компанії все скуплять за безцінь і витіснять дрібні фермерські господарства, на думку Романа Нейтера, не що інше, як чергові міфи. Адже таким ресурсом у достатній мірі не володіє ніхто.

«Навіть до війни, коли у компаній були гарні фінансові результати, в жодного агрохолдингу не вистачало грошей, щоб викупити всю землю, яка є у них в оренді. Плюс, якщо ми говоримо про малих с/г виробників, це переважно люди, у яких до 50 га, і вона належить їм, у них найбільша частка власного земельного банку, порівнюючи з великими компаніями, які працюють здебільшого на орендованій землі», — роз’яснив експерт Центру досліджень продовольства та землекористування KSE.

За неможливість відтермінування допуску на ринок юросіб виступає також Роман Сластьон. Він попереджає, що наслідки такого рішення будуть вкрай негативними.

«По-перше, це непрогнозованість ринку. Для інвестиційної привабливості України точно недобре, коли в нас кожного року змінюються правила. Другий момент — це, по суті, додаткове обмеження і для тих, хто має намір продати земельну ділянку. Власники земель, а їх близько 7 мільйонів осіб, фактично будуть позбавлені можливості отримати більшу вартість за свою землю», — підкреслив генеральний директор Українського клубу аграрного бізнесу (УКАБ).

Відкриття ринку для юросіб із 1 січня вважає доцільним також Дмитро Пасічник, директор «Доброзему». Виходячи з досвіду запуску ринку для фізосіб, він припускає, що не все буде гладко, виникатимуть труднощі та проблеми, знадобиться, щонайменше, 1−2 роки, аби ринок реально запрацював. Але запускати його треба однозначно, і не гаяти часу.

«Можу привести приклад з ІT-сфери — краще запустити на ринок продукт, який буде не дуже ідеальним, але вже буде давати результат та досвід, аніж місяцями чи роками його відшліфовувати до ідеалу, та марнувати час, і не отримувати дохід», — провів аналогії Дмитро Пасічник.

Мовою цифр

Основним досягненням ринку землі за час його роботи є те, що він продовжив працювати навіть в умовах війни. Звісно, активність знизилася, але йде поступове відновлення показників.

«Коли тільки відкрився ринок сільськогосподарської землі, кількість угод купівлі-продажу була невеликою, поступово вона наростала і протягом декількох місяців сягнула близько 10−15 тисяч. Початок війни фактично обнулив всі досягнення, але коли ринок перезапустився, кількість угод спочатку досягла 4−5 тис., потім 6−7 тис., зараз піднялася десь до 7−8 тис. на місяць», — деталізував Роман Сластьон.

Загалом, згідно з останніми даними Держгеокадастру, за час роботи ринку землі кількість укладених угод перевищила 198 тис., загалом, власників змінили понад 433,6 тис. га.

За розміром площ, щодо яких було укладено угоди, лідирують Харківська (47 078 га), Дніпропетровська (41 671 га), Полтавська (37 008 га), Кіровоградська (35 624 га) та Вінницька (29 642 га) області.

У розрізі даних платформи «Доброзем», розклади за областями дещо інші. Так, великий попит у компанії відзначають на ділянки у Полтавській, Черкаській, Кропивницькій та областях західної України. Менше уваги приділяється Харківській, Сумській, Чернігівський, Херсонській, Миколаївській та Одеській областям.

«Але треба враховувати, що де попит більший, то і ціна вища, а дохідність в межах 5−6%. І, навпаки, де попит менший, вартість гектару нижча, дохідність — 7−8%», — зауважив директор «Доброзему».

Офіційна вартість за гектар української землі складає у середньому 39 751 грн. За рівнем цін на землю лідирує Київська область — 89,9 тис. грн/га, Івано-Франківська — 84 тис. грн/га та Львівська — 78,6 тис. грн/га.

Проте, Роман Нейтер звертає увагу, що офіційні дані можуть репрезентувати занижені показники, оскільки тільки близько половини угод проходить в офіційній базі, й вони відбуваються за ціною не вище рівня нормативно-грошової оцінки, тобто мінімально-можливої ціни для колишніх підмораторних земель.

«Ми бачимо, що в гривневому вимірі ціни зростають, але в доларовому — вони суттєво просіли після російської агресії за рахунок девальвації гривні», — сказав експерт KSE.
При цьому він зауважив, що від місяця й до місяця спостерігається зростання ціни гектару на декілька відсотків.

Гравці ринку: хто вони та їхні головні «болі»

Життя учасників ринку землі, а це, переважно, пайовики та агровиробники, ніколи не було безхмарним, війна тільки погіршила стан справ.

У найважчій ситуації опинилися аграрії. На них одночасно звалилися проблеми з логістикою, фінансуванням, втратою частини промислових об'єктів та угідь.

Водночас, агровиробникам постійно доводиться вирішувати питання з пайовиками. По-перше, вчасно виплачувати їм орендну плату — це за будь-яких обставин для них принципово. По-друге, в умовах відкритого ринку та важкого економічного стану, час від часу до них звертаються орендодавці, які хочуть продати землю. Якщо фермер не забезпечить продаж ділянки, пайовик може збути її конкуренту чи ще комусь, мотиви якого абсолютно невідомі фермеру.

«Якщо ж агровиробник купуватиме ділянки, то це є неймовірним обтяженням для його бюджету. Саме тому, наша компанія і намагається знаходити перевірених пасивних інвесторів, які матимуть на меті викуп та продовження термінів оренди для фермера. Для нас агровиробник — це один із клієнтів», — наголошує Дмитро Пасічник, директор «Доброзему».

На обмеженому доступі до фінансування фермерів, особливо малих, наголошує також Роман Нейтер. Вирішити цю проблему комплексно, на його думку, допоможе повноцінний запуск Фонду часткового гарантування кредитів.

«Зараз у фермерів є проблеми з доступом до фінансування, вони не можуть купити землі стільки, скільки хотіли б. Банки відмовляють їм у видачі кредитів через відсутність гарної звітності. Тобто для фінустанов це занадто ризикові клієнти, щоб з ними працювати. Цей фонд, за невелике підвищення вартості кредитів, надасть гарантії їх повернення. Це значно спростить доступ до фінансування малих виробників», — зазначив експерт KSE.

Вистачає проблем і пайовикам. Зокрема, вони отримали право вільно розпоряджатися своєю землею, але продати її у будь-який зручний для себе момент не завжди можуть. Є такий фактор, як «переважне право орендаря». Він зобов'язує продавців чекати відповіді від орендаря: буде він купувати, чи ні, і це може затягуватися на місяці. Іноді фермер робить це спеціально.

«Наша компанія завжди намагається знайти достойного інвестора для купівлі таких ділянок. До того ж, наші покупці — це в 99% пасивні інвестори, які хочуть заробляти на орендній платі та майбутній капіталізації. Фермеру це дозволяє не переживати за свій земельний банк», — пропонує шлях вирішення Дмитро Пасічник, директор «Доброзему».

Ще одна проблема ринку, на яку звернув увагу експерт, — це виплата неофіційної частини орендної плати. Це впливає на зниження вартості земельної ділянки.
«Саме від офіційної орендної плати залежить ціна, яку покупці можуть запропонувати: чим вона більша, тим більша ціна для продавця. Для наших покупців це дуже важливо, бо вони хочуть мати гарантії, що агровиробник виплачуватиме ці кошти щорічно, а не як йому зручно», — наголосили у «Доброземі».

Крім того, на думку експертів, ринок потребує певної лібералізації. Зараз процес купівлі-продажу дуже забюрократизований і трансакційні витрати занадто високі. Так, за словами Романа Нейтера, середня вартість укладення угоди у нотаріуса, без комісій посередникам, становить 12−15 тис. грн.

«Якщо виходити з офіційної ціни га в 39 тис. грн, то взявши невелику ділянку, наприклад в 1 га, третина її вартості — це транзакційні витрати», — підкреслює експерт.

З огляду на це, привабливість купівлі землі зменшується. Як наслідок, частина ділянок випадає з ринку виключно через високу вартість оформлення угоди.

Прогнози

Експерти позитивно оцінюють функціонування ринку землі в Україні і оптимістично дивляться на його перспективи.

«Очікуємо, що кількість угод купівлі-продажу буде поступово збільшуватись. Також є очікування щодо збільшення вартості сільськогосподарської землі, принаймні, динаміка позитивна як у 2022, так і 2023 році, іде поступове зростання», — каже Роман Сластьон.

Висхідні тенденції підтверджують і в «Доброземі». Компанія відновила роботу наприкінці 2022 року, за цей час через платформу було проведено понад 400 угод, кількість яких із кожним місяцем зростає, та є постійний потік бажаючих продати ділянки.

Єдиним стримуючим фактором для ринку є війна. Вона суттєво впливає на прибутковість ведення сільського господарства в Україні, зокрема, рослинництва.

«Зараз є складнощі з порушенням експорту через блокаду морських портів. Це призводить до скорочення внутрішніх цін, а отже, і до скорочення заробітків аграріїв. Проблема в тому, що ціна, яку вони готові заплатити за оренду сільгоспземлі, залежить від прибутковості аграрного бізнесу, і зараз вона знижується. Це може негативно впливати на ціну землі у середньостроковій і довгостроковій перспективі, якщо не буде вирішено проблеми з експортом», — каже експерт.

Втім, ринок рано чи пізно візьме своє. Адже земля, як наголошує Дмитро Пасічник із «Доброзему», залишається достатньо надійною інвестицією, її не можуть знищити ракети, плюс фермер до останнього робитиме все, щоб виплатити орендну плату.

«Наразі середня дохідність за ділянками, які ми купуємо на інвесторів, складає 7% чистими. Але ми розуміємо, що з кожним роком та зі ще більшим зростанням попиту, дохідність падатиме. Не дивлячись на це, є дуже гарні перспективи капіталізації», — зазначили у «Доброземі».

Втім, на справжній бум на ринку, на переконання експертів, можна сподіватися тільки через 1−2 роки після закінчення війни — саме тоді попит набиратиме обертів і ціни стрімко зростатимуть.