Операції з нерухомістю: які податки доведеться платити

У власника нерухомості може виникнути маса питань: за що платити, коли і чи потрібно взагалі щось віддавати державі? У тонкощах оподаткування операцій з нерухомістю розбирався «Мінфін».

Хто платить податок на нерухомість

Податок на нерухомість діє в Україні з 2014 року. Відповідна норма прописана у ст. 266 Податкового кодексу України.

Платити його зобов'язані не всі, а тільки громадяни, чиї квадратні метри перевищують норму. А саме, мають у власності:

• квартиру площею понад 60 кв. м;
• будинок площею понад 120 кв. м;
• різні типи об'єктів нерухомості загальною площею більше 180 кв. м.

Податком обкладаються саме «зайві» метри. Наприклад, власник квартири 65 кв. м повинен платити тільки за 5 «квадратів». А власник будинку площею 135 кв. м — за 15 кв. м. Якщо ж у власності одночасно знаходяться і будинок, і квартира, то платити потрібно за метри, які перевищують планку в 180 «квадратів». Виходячи з нашого прикладу — заплатити доведеться за 20 кв. м понад норми: (65 + 135) — 180 = 20.

«Якщо власник володіє часткою майна, то податок з нього стягується пропорційно цій частці», — пояснює адвокат Сергій Гула.

Обкладатися податком може і нежитлова нерухомість — сарай, гараж тощо. Але найчастіше для таких об'єктів роблять виняток.

Відповідно до Податкового кодексу, платниками податку на нерухомість є і фізичні, і юридичні особи. Фізособи сплачують податок раз на рік: до 1 липня податкова розсилає їм повідомлення-рішення з нарахованою за квадратні метри сумою. Її потрібно сплатити протягом 60 днів з моменту отримання цього документа.

Що стосується юридичних осіб, то вони нараховують податок самостійно і сплачують його щоквартально.

Хто звільнений від сплати податку на нерухомість

Згідно із законом, податок можна не платити, якщо будівля в аварійному стані. Цей факт повинні визнати органи місцевої влади. Крім того, податок не стягується з багатодітних сімей і не нараховується власникам житла в гуртожитках.

Як розрахувати податок на нерухомість

Ставку податку на нерухомість встановлюють місцеві органи влади. Це означає, що в різних регіонах України ставки податку можуть бути різними. Максимальний розмір — 1,5% від мінімальної заробітної плати на 1 січня звітного року за кожен квадратний метр. Така ставка, наприклад, діє зараз в Києві та Дніпрі. Станом на 1 січня 2020 року мінімальна заробітна плата становила 4723 грн. Виходячи з цього, максимальна податкова ставка на нерухомість — 70,8 грн за квадратний метр.

Щодо інших регіонів — інформацію можна знайти на офіційних сайтах місцевої влади. Так, в Одесі ставка для квартир становить всього 0,1% або 4,24 грн, а у Львові — 0,5% або 23,61 грн.

Наприклад, власникові квартири площею 68 кв. м в Києві за «зайві» 8 кв. м доведеться сплатити податок у сумі 566,4 грн. А ось власнику такої ж квартири у Львові — тільки 188,88 грн, в Одесі — всього лише 33,92 грн.

Термін сплати податку на нерухомість чітко регламентований. За несвоєчасну сплату передбачений штраф. «Прострочили платіж на 30 днів — розмір штрафу становить 10% суми податку. Якщо не платили більше місяця — вже 20% суми боргу», — попереджає адвокат Сергій Гула.

Але це ще не все. Набагато більше доведеться заплатити тим, у кого площа квартири перевищує 300 кв. м, а будинку — 500 кв. м. На додаток до основного податку на нерухомість держава щорічно стягує з них фіксований податок на розкіш у розмірі 25 тис. грн.

Читайте також: Власників авто середнього класу змусять платити податок на розкіш

Податок при продажу нерухомості

При продажу нерухомості податок зобов'язаний сплатити як покупець, так і продавець.

Покупець платить держмито в розмірі 1% від вартості житла і перераховує до Пенсійного фонду 1% від суми угоди.

Для продавців схема складніша. Сума, яку доведеться віддати державі, залежить від терміну володіння житлом.

«Якщо на продаж виставлено об'єкт, який належить власнику більше трьох років, і він вперше за календарний рік продає квадратні метри, то з нього стягується тільки мито в розмірі 1% від ціни об'єкта, зазначеної в договорі, але не нижче його оціночної вартості. Податок на дохід і військовий збір в цьому випадку відсутній», — пояснює молодший юрист Eterna Law Оксана Скоробогач.

Якщо ж квартиру продають до закінчення 3 років, або продавець вже продавав за рік інші квартири, — сплатити доведеться:

• держмито в розмірі 1% від вартості об'єкта;
• податок на доходи фізосіб (ПДФО) в розмірі 5% від вартості житла (для нерезидентів — 18%)
• 1,5% військового збору.

Розглянемо на конкретному прикладі:

Людина купує квартиру за $30 тис. У цьому випадку їй доведеться віддати $300 до Пенсійного фонду і сплатити $300 держмита.

Продавець в рамках цієї угоди сплачує $300 держмита. Але якщо дохід від продажу квартири обкладається ПДФО, то до цієї суми доведеться приплюсувати ще $1950 ($1500 ПДФО + $450 військового збору).

Крім цього доведеться ще сплатити приблизно $100 за оцінку, техпаспорт і довідку з БТІ, і ще $100 нотаріусу.

Найчастіше сторони угоди домовляються, хто за що платить при укладенні договору. Буває, за попереднім погодженням, покупець оплачує вартість квартири, а всі решта витрат діляться навпіл.

Пільги при оподаткуванні

Виняток становлять пільгові групи. Від сплати держмита звільнені інваліди Другої світової війни, а також сім'ї загиблих, зниклих безвісти військовослужбовців і прирівняних до них осіб, а також ліквідатори аварій на ЧАЕС.

Крім того, постанова Кабміну від 23.09.2020 р. звільняє від сплати внеску до Пенсійного фонду громадян, які купують квартиру вперше або перебувають на квартирному обліку.

Раніше українці, які купували житло вперше, могли повернути пенсійний збір, але тільки через суд. Тепер у них з'явився простіший шлях. Пенсійний збір можна взагалі не платити, якщо зібрати і принести нотаріусу пакет документів.

«Факт покупки житла вперше потрібно доповнити заявою про те, що громадянин не має і не набував права власності на житло та підтвердити це відповідними відомостями з Держреєстру прав на нерухоме майно. Також потрібно надати дані про невикористання житлових чеків для приватизації або використання їх для приватизації частки майна державних підприємств та земельного фонду», — акцентує увагу помічник адвоката практики податкового права AO Moris Артур Мриглод.

Якщо покупець знаходиться у черзі на отримання житла, потрібно також надати підтверджуючий документ.

За словами Артура Мриглода, нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна тепер здійснюється без документального підтвердження сплати збору на обов'язкове державне пенсійне страхування. Але для цього потрібно надати перераховані вище документи.

Податок на дохід від здачі нерухомості в оренду

Порядок оподаткування доходу від здачі житла в оренду залежить від статусу орендодавця.

Існує три варіанти, коли орендодавцем виступає:

1. ФОП 2 або 3 групи. В цьому випадку є обмеження на площу, що здається: не більше 100 кв. м для житлової та 300 кв. м для нежитлової, а також до 0,2 га для земельної ділянки.

Сума єдиного податку у 2020 році для ФОПів на 2 групі — 944,60 грн на місяць. Тобто, скільки б підприємець не заробив на оренді, сума податку не зміниться. ФОПи на 3 групі сплачують податок за ставкою — 5% або 3% + ПДВ. Також додатково сплачується єдиний соціальний внесок у розмірі не менше 1039,06 на місяць.

1. ФОП на загальній системі оподаткування. Ставка ПДФО з чистого доходу: 18% + військовий збір 1,5%, також єдиний соціальний внесок не менше 1039,06 на місяць.
2. Фізична особа. У цьому випадку дохід обкладається ПДФО за ставкою 18% + потрібно сплатити військовий збір 1,5%.

Наведемо приклад: власник нерухомості протягом 2020 року здає квартиру у Києві за 10000 грн.

Якщо ви здаєте житло ФОП 2 групи, то кожен місяць вам буде нараховуватися єдиний податок 944,60 грн.

Для ФОП на 3-ій групі податок 5% від доходу складе 500 грн.

Якщо ви не потрапляєте під критерії для ФОП 2 або 3 груп, доведеться здавати квартиру, як підприємець на загальній системі оподаткування. При цьому сплачуючи ПДФО 1800 грн (10000 грн х 18%) і військовий збір 150 грн (10000 грн х 1,5%).

У разі, якщо ви здаєте як фізична особа, то кожен місяць ви повинні заплатити ПДФО 1800 грн (10000 грн х 18%) і військовий збір 150 грн (10000 грн х 1,5%).

Суми одержаного доходу орендодавець-фізична особа відображає у річній податковій декларації. Він зобов'язаний подати її до контролюючого органу за місцем реєстрації (податкової адреси) до 1 травня року, наступного за звітним.

Ріелтори, які беруть участь у подібних угодах, зобов'язані надіслати інформацію про укладені за їх посередництвом договори про оренду нерухомості до ДПС за місцем своєї реєстрації.

Якщо орендодавець не платить податок з доходу, його можуть оштрафувати. Сума штрафу складе:

• 10% від суми не сплаченого вчасно податкового зобов'язання за запізнення зі сплатою на термін до 30 календарних днів включно;
• 20% від суми не сплаченого вчасно податкового зобов'язання, якщо запізнення перевищує 30 календарних днів.

Подарунок з «хвостиком»

Нерухомість, що перейшла до нового власника за договором дарування або спадщини, теж вважається доходом і оподатковується. Як пояснила адвокат АО «Легард» Інна Тута, в обох випадках оподаткування відбувається за однією і тією ж схемою.

Спадкоємець або людина, яка отримала нерухомість у подарунок, зобов'язана сплатити:

• ПДФО в розмірі 5% від ринкової вартості майна, яка не може бути нижчою оціночної вартості майна;
• 1,5% військового збору.

З даного правила є два винятки:

• Якщо подарунок або спадщину ви отримали від родича першого або другого ступеня споріднення (це може бути батько, мати, дружина, чоловік, брат, сестра), то ставка становить 0% — тобто податок платити не потрібно.
• Якщо ж нерухомість вам подарував або заповідав нерезидент (або її подарували або заповідали нерезиденту), застосовується ставка податку 18% плюс 1,5% військовий збір.

Варіантів уникнути податків, отримавши нерухомість у спадок або у подарунок від далекого родича або чужої особи, не існує. Податкова обов'язково дізнається про те, що ви стали щасливими володарями квадратних метрів. Про це її повідомить нотаріус після реєстрації права власності.

Ірина Рибніцька

Автор:

Журналіст Ірина Рибніцька

Пише на теми: Податки, інвестиції, бізнес, фінанси, банки