Купити землю чи зайти в земельний фонд: що обрати інвестору

Земля як актив

«Бажаючих купити якісну ділянку все ще більше, ніж бажаючих його продати», — відзначає співзасновник сервісу земельних інвестицій Zeminvest та маркету землі Доброзем Олександр Чорний. Таким чином ринок продовжує перебувати на боці продавця, і ці тенденції збережуться, вважає він.

За словами експерта, він заходив на ринок у 2021 році, коли це був «блакитний океан» — ще ніхто до кінця не розумів, як він працюватиме. З того часу пропозиції зростають, ціни підтверджують зростання в офіційній статистиці, а надійність інструменту більше не викликає тих запитань, які були на старті.

Експерт із земельних інвестицій та інвестор фонду «Ґрунтовно» та ZemliaUA Сергій Крамаренко додає, що ринок уже має чіткий вимір: щорічний обіг сягає десятків мільярдів гривень, а курс України на євроінтеграцію робить зростання вартості землі прогнозованим. Зокрема, це доводить досвід країн Балтії, де після відкриття аграрного ринку земля зросла в ціні в десять разів: з 500 до 5000 євро за гектар. Для України, на його думку, ця траєкторія повториться, питання лише в часі.

Фахівці сходяться і в оцінці потенціалу зростання. Протягом 5−7 років середні ціни на чорноземні грунти, за прогнозом Крамаренка, можуть вийти на рівень $9−11 тис. за гектар, на менш продуктивні — $5,5−7 тис. За його розрахунками, це відповідає чотириразовому зростанню вартості активу в горизонті 7−10 років. Сергій Крамаренко підкріплює цей прогноз власним кейсом: коли він заходив у сертифікати «Ґрунтовно», середня вартість земельного активу в портфелі фонду складала близько 64 тис. грн за гектар. Сьогодні це 100−102 тис. і потенціал для зростання залишається значний.

Пряме володіння чи фонд

Олександр Чорний проводить чітку межу між двома інструментами: купівля ділянки — це інвестиція в актив, а купівля сертифікатів фонду — це інвестиція в команду, ідею та стратегію, яку ця команда обрала.

При прямому володінні інвестор отримує право власності на конкретну ділянку і прямі договори оренди з агровиробником. «Для мене сьогодні немає нічого кращого, коли інвестор, купивши інвестицію, має право власності, має прямі договори оренди, і тому в будь-якому випадку є найбільш захищеним у цьому», — пояснює він. Усі інші показники — ліквідність, можливість продажу вже є надбудовою над цим базовим захистом.

Сергій Крамаренко дивиться на питання інакше і частину капіталу тримає в прямих паях, частину — в сертифікатах фонду «Ґрунтовно». «Мені зрозуміла стратегія, зрозуміла тактика, зрозуміло, що фонд купує і як це відбувається», — пояснює він свій вибір на користь фонду.

Ліквідність, диверсифікація, контроль: рахуємо різницю

Найбільш відчутна практична різниця між двома інструментами — швидкість виходу. При продажу земельного паю закон вимагає дотримання процедури переважного права орендаря: нотаріус надсилає проєкт договору, орендар має право першочергового викупу і може не поспішати з відповіддю. Реальний строк від рішення до отримання коштів, за словами Крамаренка, — 2−2,5 місяці, у кращому випадку місяць при добрих відносинах з орендарем. У фонді вихід з активу займає до тижня з моменту подачі заявки на продаж.

Друга перевага фонду — подільність. Маючи пів мільйона гривень у сертифікатах з номіналом 1000 грн за штуку, інвестор може продати рівно ту частку, яка йому потрібна, і залишити решту в землі, відзначає Крамаренко.

Третя перевага, за словами експерта, це географічна диверсифікація. Приватний інвестор із обмеженим капіталом, як правило, купує землю в одному регіоні і повністю залежить від його динаміки. Наприклад, розповідає Крамаренко, його знайомий у 2021 році вклав значну суму в землю Сумської області — якісний чорнозем за вигідною ціною. Після початку повномасштабного вторгнення вартість цих ділянок впала в 3−4 рази через близькість до зони бойових дій. А ось якщо фонд має активи в ряді областей, то проблеми з окремою ділянкою вплинуть на загальний результат не більше ніж на к кілька відсотків.

Олександр Чорний погоджується з перевагами фонду в частині ліквідності, але застерігає: у цій зручності є нюанси. Продати сертифікати можна або на вторинному ринку — але покупець логічно захоче дисконт відносно ціни первинного розміщення — або назад керуючій компанії. Умови такого викупу прописані в інвестиційній декларації фонду, і їх варто читати до входу, а не після. Зокрема, відзначаич він, фонд «Ґрунтовно» встановлює, що викуповує сертифікат на 25% дешевше, за їх вартість.

Щоправда, за словами Сергія Крамаренка, у даному випадку відбувається активна торгівля на вторинному ринку, а сертифікати торгуються в діапазоні 1230−1270 грн., тобто різниця в ціні купівлі і продажу невисока і на практиці інвесторам не потрібно звертатися в фонд для викупу.

Окремо спікери торкнулись питання вартості управління. Як відзначає Олександр Чорний, воно створює додаткове навантаження і, відповідно, це відображається на дохідності.

Загалом же переваги інвестицій у землю не викликають сумнівів у фахівців. Питання лише в тому, скільки контролю інвестор готовий віддати в чужі руки і скільки роботи взяти на себе. В залежності від відповіді на це питання і варто обирати власний шлях інвестування.