«Двокімнатка» на первинці: які ціни у популярних регіонах України

Як «єОселя» сприяє попиту на «двокімнатки»

Двокімнатні квартири користуються серед населення великим попитом, тому їх відсоток у новобудовах доволі високий — 30−40%. Це стійка тенденція. Але останнім часом забудовники відзначають, що пропозиція такого житла активно вимивається.

«Якщо говорити про помешкання у вже збудованих будинках, то в готовому асортименті залишилось менше 30% двокімнатних квартир», — зауважує Анна Анісімова, керівниця відділу інвестицій та аналітики компанії «Інтергал-Буд».

Високий інтерес до «двокімнаток» обумовлений, зокрема, тим, що дедалі більше людей розуміють, що однокімнатна квартира для них — не зовсім вдалий варіант. Забезпечити необхідні функціональні зони для кожного члена сім'ї, не кажучи вже про особистий простір, у такій оселі досить складно.

Але чи не найбільше сьогодні своєю популярністю «двокімнатки» завдячують «єОселі».

«Здебільшого учасники програми пільгової іпотеки отримують кредит на площі 65−80 кв м, а це якраз сегмент двокімнатних квартир. З огляду на наш досвід, це приблизно 60% угод, саме тоді, як поза програмою на двокімнатні квартири припадає приблизно третина продажів», — підкреслює керівниця відділу інвестицій та аналітики компанії «Інтергал-Буд».

Загалом, за словами експертки, у загальній структурі продажів компанії за участі банківських кредитів відбувається понад 20% угод, ще стільки ж — із розтермінуванням від забудовника. В «Інтергал-Буді» воно доступне терміном до 2 років із першим внеском від 30%. Решта угод укладається зі 100% оплатою. Для покупців, які готові сплатити повну вартість квартири, передбачено чималу знижку. Це поширена практика на ринку.

«Компанія „Інтергал-Буд“ також пропонує привабливіші умови при 100% оплаті. Залежно від проєкту, розмір знижки коливається, та подекуди може сягати 23%», — підкреслює Анна Анісімова.

Покупці хочуть більше зручностей

Тренд на повноцінні двокімнатні квартири, де кухня не поєднана з кімнатою, забудовники спостерігали ще до повномасштабного вторгнення. Зараз покупці так само віддають перевагу тим помешканням, де є дві окремі кімнати та кухня-вітальня.

Крім того, залишається сталим запит на ринку «двокімнаток» — наявність декількох санвузлів. Продиктовано це, насамперед, прагненням до зручності та комфорту проживання.

«Купують двокімнатні квартири здебільшого родини з дітьми. Ранкові збори на роботу та навчання з однією ванною кімнатою — це незручно для великих сімей», — пояснює Анна Анісімова.

Забудовники врахували цей запит. І зараз, за її словами, пропозицій двокімнатних квартир із двома санвузлами на ринку не бракує. Залежно від планувальних рішень, санвузли можуть поділятись на гостьові та хазяйські, або ж це дві ванні кімнати, облаштовані за принципом master bedroom.

Ще один популярний запит покупців — ніша під невеличку гардеробну або шафу-купе, куди можна ховати речі.

Столичні новобудови

Двокімнатна квартира у столичній новобудові — задоволення не з дешевих. Мінімальна ціна «двушки», згідно даних Dom.ria, становить 904,7 тис. грн, максимальна — близько 33,7 млн грн. Отож, у середньому новозбудована 2-кімнатна квартира обійдеться у понад 4,66 млн грн.

Вартість житла залежить від багатьох факторів — класу, планування, інфраструктури, локації тощо. У Києві варто враховувати також район, у якому розташований ЖК. Це впливає як на ціну метра квадратного, так і на його інвестиційну привабливість, тобто наскільки дорого при потребі ви зможете перепродати квартиру, або здавати її в оренду.

Голосіївський район

Багато покупців, обираючи майбутню квартиру, з цікавістю придивляються до новобудов Голосіївського району. Звісно, зі 100-відсотковою упевненістю не можна сказати, що тут живеться найкраще, адже, як кажуть, кожному своє. Але цей район має свої незаперечні переваги. Насамперед, площа, Голосіївський — найбільший район Києва. До нього входять як історичні місцевості, наприклад, Нова Будова, Саперна Слобідка, Феофанія, так і відносно нові мікрорайони — Голосієво, Теремки та ін. До однозначних переваг цієї частини столиці належить Голосіївський ліс. Також район може похвалитися розвиненим громадським транспортом, на його території розташовується п'ять станцій метро. Звичайно, до плюсів Голосіївського можна додати добре розвинену інфраструктуру — тут достатньо і освітніх, і розважальних закладів.

Сучасні варіанти двокімнатного житла пропонують у ЖК із однойменною назвою «Голосіївський», який будує компанія «Інтергал-Буд». Комплекс розташований буквально за три хвилини від станції метро «Васильківська». Новобудова складається з двох будинків висотністю у 25 поверхів.

Перші поверхи будинків — нежитлові, тут відкриються продуктовий магазин, аптека, кафе та інші сервісні компанії. На території запроєктовані дитячі та спортивні майданчики, зони відпочинку, багаторівневий паркінг, цілодобова система охорони тощо.

Вартість двокімнатного житла у «Голосіївському» становить 1 560 $/кв м. Площі «двокімнаток» — 67,76 кв м. Житло власник отримує із напівчистовим, або так званим White Box, оздобленням.

Забудовник також пропонує квартири з готовим ремонтом та навіть меблями. Зрозуміло, зручності потребують окремих витрат. Ремонт потягне додаткових $200 на метрі квадратному, а квартира «під ключ» обійдеться у +600 $/кв м.

Вдале розташування «Голосіївського» робить його привабливим для інвесторів. Придбавши двокімнатну квартиру, можна не просто зберегти, а й примножити свої гроші. Найбільші дивіденди, звісно, отримує той, хто зайшов у проєкт на ранніх стадіях будівництва.

Так, на старті вартість двокімнатної квартири у ЖК «Голосіївський» становила 890 $/кв м. На етапі готовності 50% ціна зросла до 1 380 $/кв м. Коли до фінішу залишилося виконати лише 20% робіт, у прайсах з’явилася кінцева цифра —1 560 $/кв м. Тобто загальний приріст за 2,5 роки будівництва склав $670 на «квадраті», або 43%.

Вдале розташування ЖК також допоможе вигідно здавати житло в оренду. За оренду «двокімнаток» у новобудовах Голосіївського району у пішій доступності до метро просять не менше 30 тис. грн ($790, тут і далі за курсом 38 грн).

Отже, якщо взяти у ЖК «Голосіївський» квартиру площею 67,76 кв м, куплену на ранній стадії будівництва і з оздобленням «під ключ», то повна вартість її складе приблизно $100 962 (($890 + $600)*67,76). Здавши її в оренду за $790 на місяць, у рік отримаємо $9 480. 10% віднімемо в амортизаційний фонд. Чистий дохід складе близько $8 532. Отже, розрахунки свідчать, що така квартира може принести інвестору близько 8% річних (($8 532/$100 962)*100). відповідні розрахунки, виходимо річна дохідність у цьому випадку становитиме 8% ((400*12/71 000) * 100%). Доволі непогано, якщо врахувати, що сьогодні прийнятною дохідністю з оренди нерухомості інвестори вважають 5%.

Солом’янський район

Солом'янський район, звичайно, поступається за площею паркових зон Голосіївському району, натомість, у ньому є безліч красивих скверів і бульварів. Подихати свіжим повітрям, провести час із близькими на природі, або просто здійснити ранкову пробіжку тут точно є де. Якщо часу розслаблятися немає і потрібно швидко дістатися до іншого кінця міста, то це саме той район, який дозволяє зробити це легко. У Солом’янському зосереджені найбільші транспортні об'єкти Києва — це залізничні станції Київ-Пасажирський, Караваєві Дачі, Київ-Волинський і Борщагівка, а також аеропорт Київ (Жуляни). Безперечною перевагою району також є те, що тут одні з найдоступніших цін на нерухомість.

Взяти для прикладу ЖК Сity Hub від компанії «Інтергал-Буд». Це — багатоквартирний комплекс класу «бізнес», розташований в центрі інфраструктури Солом'янського району — на вул. Кудряшова, за 10 хвилин пішки від інфраструктури Південного вокзалу. Для комфорту мешканців передбачено затишну внутрішню територію. Її архітектурна родзинка — стилобат, який «закриває» внутрішній двір комплексу від сторонніх. У його внутрішній частині — паркінг, а ззовні — дитячі та спортивні майданчики, універсальне спортивне поле, зона відпочинку.

При усіх перелічених перевагах прайси на ЖК Сity Hub доволі лояльні. Двокімнатну квартиру площею 67,92 кв м тут можна купити від $101 200, тобто ціна квадрата тут становить $1 490. Мати квартиру у комплексі рівня Сity Hub означає не тільки комфортне проживання, але й вдале капіталовкладення. Її завжди буде легко і продати, і здати в оренду.

Найвищий прибуток можна отримати, якщо вкластися на початкових стадіях будівництва, тоді вартість квадратного метра найдешевша. У ЖК Сity Hub це $970. На половині зведення трохи дорожче — $1 130. Загалом, приріст у ціні за весь цикл будівництва склав $520, або 35%.

Щодо оренди. За оренду «двокімнатки» у новобудовах бізнес-класу у Солом’янському районі просять від 22 тис. грн ($579). Якщо, наприклад, квартира у ЖК Сity Hub була придбана на ранньому етапі будівництва з ремонтом і всіма меблями, її кінцева вартість становитиме близько $106 634. Чистий місячний дохід від оренди складе $521. Отже, така інвестиція приноситиме близько 6% річних (($521*12/$106 634)*100%).

Подільський район

Подільський район за правом іменується найдавнішим. Адже саме тут знаходиться, власне, Поділ — історичний центр із його численними пам’ятками архітектури та визначними місцями. Але така старовинність не у всьому грає на руку району. «Кульгає» тут, скажімо, стан доріг та інженерних комунікацій. Натомість, до переваг можна віднести велику кількість підприємств, розташованих у межах району, та добре розвинену соціальну інфраструктуру. Тут багато гарних та престижних освітніх закладів, а також район — лідер за кількістю лікарень та поліклінік. Це найкраще місце для проживання тих, хто віддає перевагу розміреності та затишку, але при цьому не проти час від часу побувати на публіці.

Достойним уваги житловим проєктом класу «комфорт» у Подільському районі є ЖК «Сирецькі Сади» від компанії «Інтергал-Буд». Комплекс розташований між дендропарком «Сирець» і парком «Дубки», у пішій доступності від станції метро «Сирець». Новобудова реалізується у форматі «місто в місті». ЖК ділиться на квартали-сади, кожен квартал має зони для дозвілля та відпочинку дорослих і дітей. Проєктом передбачено відкриття на території комплексу сімейної клініки, спортивно-оздоровчого комплексу, торгово-розважального центру тощо.

Простора «двокімнатка» у ЖК «Сирецькі Сади» площею 74,85 кв м коштує 1 100 $/кв м. Це вартість «квадрата» у комплексах із готовністю від 80%. На більш ранніх етапах будівництва ціна є суттєво нижчою: на старті — 790 $/кв, на етапі напівготовності — 1 020 $/кв.

Квартири покупець отримує із напівчистовим ремонтом. Забудовник також пропонує варіанти з ремонтом і з меблями. Це коштуватиме відповідно +200 $/кв або + 600 $/кв.

Двокімнатну квартиру у «Сирецьких садах» можна розглядати і з погляду вигідної інвестиції. Ба більше, квадратні метри тут ще мають непогані перспективи. Недалеко від кварталу — у 5 хвилинах — будують станцію метро «Мостицька». Відкриття станції метро, як показує практика, щонайменше, на 5% здорожчує вартість квадратного метра у будинках, розташованих поблизу неї. Тож шанси, що 1 100$/кв м із часом зростуть до $1 155, а то й більше, доволі високі.

Разом із цінами на квадрат зростуть й орендні ставки. Зараз у новобудовах у мікрорайоні «Сирець» двокімнатне житло здають від 20 тис. грн ($526). Якщо інвестор вклався у квартиру на ранніх стадіях за 790 $/кв, замовив ремонт і меблі — +600 $/кв, то з отриманням ключів від житла він може вже наступного місяця отримувати орендний дохід. З урахуванням усіх витрат на амортизацію, його річний дохід від інвестиції складе 5% ((473,4*12/104 041)*100%).

Дніпровський район

Дніпровський район — один із найперспективніших на Лівому березі. Тут багато офісів, магазинів, торгових центрів, медичних та освітніх закладів, кафе й ресторанів. Уся ця бізнес-частина оточена красотами природи — пляжі, парки, сквери, водойми — їх тут чимало. До того ж, у районі непогано розвинена транспортна інфраструктура — на праву частину столиці можна дістатися як за допомогою червоної гілки метро, так і на багатьох маршрутах наземного громадського транспорту. Великим плюсом є також те, що у районі будуються житлові комплекси, як-то кажуть, на будь-який смак і вибір — від величезних ЖК-хмарочосів до компактних, майже казкових будинків.

Серед усього розмаїття новобудов помітно виділяється ЖК «Паркові озера-2». Комплекс класу «комфорт+» спроєктований в архітектурному стилі Bio-Tech, розташований він на Лівому березі неподалік від парку «Перемога». Його особливістю стане функціональне зонування території по вертикалі за допомогою стилобату: у нижньому ярусі спроєктований підземний паркінг, а зверху буде великий двір із ландшафтним дизайном, дитячими ігровими комплексами, спортивними майданчиками, місцями для відпочинку і гостьовою стоянкою.

У ЖК «Паркові озера-2» представлені сучасні двокімнатні квартири площею 57,4 кв м. Їхня вартість стартує від 1 755 $/кв м — це якщо обрати базовий варіант. Можна також обрати квартиру з ремонтом, або з ремонтом і з меблями. Тоді цінник метра квадратного зросте на $200 або $600 відповідно.

Початкова вартість квадратного метра двокімнатного житла у ЖК «Паркові Озера-2» на старті будівництва становила $1 065. Той, хто інвестував відразу, на сьогодні уже заробив на «квадраті» $690, або +39%. І може продовжувати це робити, наприклад, здаючи в оренду.

Орендні ставки на нові «двокімнатки» у Дніпровському районі в середньому становлять 18 тис. грн ($470). Якщо припустити, що квартиру з ремонтом і меблюванням інвестор придбав за $95 570, то чистий прибуток, на який він може розраховувати, становитиме не менше 5%.

Що з цінами західніше: 2 популярних міста

Чернівці

Чернівці — невелике, але дуже привабливе місто на заході України. Близькість до кордону з Румунією, Молдовою і Угорщиною сприяло тому, що воно змогло поєднати автентичну культуру нашої країни з культурою найближчих сусідів. Чернівці, як магніт, приваблюють і як туристичний об'єкт, і як місто для життя. І недивно, адже тут є все необхідне: багато парків і скверів, зручна транспортна розв’язка, високий рівень медицини, достатня кількість навчальних закладів, гарні можливості для працевлаштування та кар'єрного розвитку тощо.

Серед помітних проєктів у Чернівцях — житловий квартал «Київський» від компанії «Інтергал-Буд». Він розташований у тихому районі поруч із приватним сектором, у 7 хвилинах їзди до центру. Комплекс складається з 12 шестиповерхових будинків, половина з яких уже введені в експлуатацію, 2 — будуються, а решта — у проєкті. Будинки будуть побудовані по периметру, створюючи внутрішньодворовий простір із зонами відпочинку для дорослих і дітей, власним дитячим садком, торговим комплексом, автомобільною стоянкою, кафе і салонами краси.

Житловий комплекс «Київський» пропонує житло класу «комфорт». Двокімнатна квартира площею 66,29 кв м вартує тут трохи більше $56 тис. — $850 за кв м.

Такий варіант житла служить надійним способом збереження коштів. Вкладення у «котлован» приносить невисокі дивіденди, вартість «квадрата» на старті будівництва і у готовому об'єкті відрізняються всього на $80. Втім, на квартирі можна заробляти, здаючи в оренду. Переселенці та гості міста за оренду «двокімнатки» у новобудові готові платити в середньому 16 тис. грн.

Житомир

Житомир можна сміливо віднести до міста європейського типу — розвинута інфраструктура, велика кількість культурних закладів, торгових центрів та інших місць відпочинку. Характерною особливістю цього обласного центру є те, що його індустріальні райони розташовані за межами основної частини. Завдяки цьому транспортні потоки не перенасичені, і в місті дихається легше. В Житомирі багато театрів, понад десяток музеїв, бібліотеки і навіть планетарій роблять місто культурно багатим і цікавим для любителів естетики. Приємним бонусом є те, що віддаленість від столиці становить всього 130 км, а ціни на нерухомість тут мало не вдвічі нижчі.

Підбираючи житло, варто звернути увагу на житловий комплекс «Рівер Сіті», розташований на околиці міста в 7 хвилинах їзди від центру. Комплекс складатиметься з 6 будинків класу «комфорт+». Новобудова реалізується у форматі «місто в місті», на території якого буде облаштовано відпочинкові зони, в тому числі власний пляж на р. Тетерів. Також для мешканців ЖК «Рівер Сіті» передбачені дитячі та спортивні майданчики, підземні та наземні паркінги.

У ЖК «Рівер Сіті» пропонуються на продаж просторі двокімнатні квартири площею 60,4 кв м. Вартість «квадрата» — $740. На старті будівництва вартість становила $640. Отже, вкладення на ранніх стадіях будівництва вже дозволило отримати профіт $100, або 14%.

Розташування комплексу дозволяє також розраховувати на дохід у разі здавання квартири в оренду. За «двокімнатку» такого типу у новобудовах Житомира просять від 12 тис. грн.

Загалом, станом на 2 жовтня 2023 року компанія «Інтергал-Буд» будує 20 будинків у 12 ЖК у 4 регіонах України. Більшість із них планується ввести в експлуатацію у 2024 році. Загалом, до кінця 2024 року житловий фонд України завдяки «Інтергал-Буду» має поповнитися на 5 096 квартир. Частка двокімнатних квартир становитиме 40%.