Как выбрать жилой комплекс для инвестиций

Инвестиции в жилую недвижимость остаются эффективным и надежным инструментом не только сохранения, но и приумножения капитала. Разумеется, при грамотно выбранном жилом комплексе и стратегии инвестирования.

Одно дело — инвестиционная сделка с целью перепродажи в готовом доме. Другое — арендный бизнес.

Аренда — это больше про сбережение средств, чем про высокий доход, так как окупаемость часто составляет 7-10 лет и много сопутствующих трат (ремонт, меблирование, обслуживание). Перепродажа — доходная стратегия, но со своими нюансами и рисками.

Если вы впервые задумались о том, чтобы конвертировать сбережения в бетон, важно определить коммерческую успешность проекта.

Для этого оцените следующие параметры ЖК:

1. Концепция и формат — качественные характеристики проекта, соответствие рыночным трендам и тенденциям. Условно говоря: будет ли через пять лет здесь комфортно жить? Чтобы это понять, достаточно понимать, куда движется рынок недвижимости.
Это максимальная персонализация продукта: эргономичное зонирование территории, где можно комфортно и безопасно проводить время, разносторонняя инфраструктура, соответствующая потребностям целевой аудитории, упор на welness-составляющую и ЗОЖ-инфраструктуру. Максимальная функциональность пространства — жилого, коммерческого, общественного.

2. Месторасположение — характеристики и особенности самой локации и прилегающей территории. Здесь стоит отталкиваться от вашей арендной стратегии. Одному типу арендаторов близость к метро имеет значение, для других, поверьте, — нет принципиальной разницы, зато важно жить поближе к парку, по соседству с магазинами, ресторанами, объектами сферы услуг.
Электросамокаты, моноколеса, велосипеды становятся повседневной вещью и решают вопрос с передвижением до метро. А вот голая свечка на пустыре, где из инфраструктуры детская площадка, пару турников и магазин в формате у дома вряд ли порадует современного арендатора.

3. Девелопер — оцениваем опыт, деловую репутацию, чистоту компании, ее финансовый и ресурсный капитал. Смотрим на портфель проектов, изучаем разрешительную документацию на стройку. И каким бы умным вы себе не казались, учитывая всю подноготную рынка, я настоятельно советую обращаться за советом к юристу. Получить альтернативное или подтверждающее ваше мнение всегда полезно. В любом случае, решение принимать вам.

Если вы уже прошлись по всем этим параметрам и они вас устраивают, переходите на второй этап оценки.

1. Смотрите на цену

Если вы смотрите на ранних этапах проект, убедитесь, что квадрат не завышен по стоимости. Для этого прикиньте похожих конкурентов в ближайшей округе, посмотрите, что у них по стоимости. Если цена завышена с самого начала, надеяться на существенный прирост к концу цикла не стоит.

2. Смотрите на дополнительные опции и планировки

Для сдачи в аренду брать лучше квартиры без премудростей, с правильными углами и ходовых площадей — 40-50 кв.м. Для перепродажи — ориентироваться на целевую аудиторию комплекса, сегмент и формат. Если это семейный комплекс, берите квартиру с двумя полноценными спальнями и гардеробом. Однокомнатные готовые будут брать хуже.
Кстати, для арендного бизнеса еще можно посмотреть на квартиры-распашенки, когда спальни разведены, а встречаются все на кухни. В эпоху sharing economy они могут отлично зайти съемщикам.

Из дополнительных опций вас может заинтересовать ремонт в случае арендной стратегии. Он позволяет сразу запустить бизнес, что немаловажно.

3. Заходите на объект на стадии предпродаж

Многие опытные инвесторы начинают обсуждать покупку с застройщиком еще до старта массовой рекламной компании. Тут важно понимать всю степень ответственности и риски. Если вдруг доверитесь не тому парню и дом не достроят, никакие выгодные условия покупки вас не спасут, и деньги сгорят.