Покупка квартиры в новострое, ремонт и подводные камни

Виды покупки недвижимости

Основными и самыми популярными видами являются следующие:

Основной Договор покупки-продажи недвижимости — самый надёжный вариант приобретения бетонометров. Но он возможен только в случае, когда уже построен и введен в эксплуатацию сам объект недвижимости. Т.е. этот вариант не подходит для строящегося дома, который ещё не завершён — ибо ещё нечего продавать, квартира не построена. Само собой при покупке квартиры с рук, существует отличная от нуля вероятность получить неприятный «бонус» к квартире. Многие риелторские конторы предлагают услуги проверки истории объекта недвижимости с целью выявления подводных камней, но они берут от 1.5% от стоимости сделки. Обычный нотариус, при оформлении сделки покупки-продажи, проверит только 3 основных момента — наличие права собственности, отсутствие ареста суда и других явных ограничений (к примеру, квартира в залоге у банка). Хотя реально существует 7 или 8 параметров, которые могут быть просвещены, только зная полную историю квартиры.

Фонд Финансирования Строительства (ФФС) — распространённый вариант, который используют юр. лица для финансирования стройки с целью последующей передачи имущественных прав инвестору. Самый надёжный вариант вложений в строящийся объект.

Предварительный договор — практически «устная договорённость». В соответствии с законодательством Украина эта бумажка не обязывает застройщика передавать квартиры покупателю и расценивается скорее как «акт о намерениях». Данный вид покупки недвижимости держится на соплях и всецело зависит от репутации застройщика. Самый распространённый вариант, который используют ФОП-застройщики (физический лица-застройщики) в момент когда дом ещё не построен, но несуществующие квартиры уже хочется продать. Процесс проходит так: покупатель подписывает Предварительный договор, передаёт застройщику деньги под акт о передаче денег, и ждёт пока застройщик добросовестно достроит дом и наконец заключит с покупателей Основной Договор, передаст квартиры и заключит акт приёма-передачи квартиры. Предварительный договор может быть нотариально заверен, стоимость такой процедуры около 1200грн. Настоятельно рекомендуется не жлобиться и заверить и договор, и акт передачи денег — по сравнению с ценой на квартиру это копейки. В виду того, что предварительный договор является по факту «актом о намерениях» и не обязывает застройщика передавать вам квартиру, то не исключена вероятность что застройщик просто вернёт вам деньги, спустя N лет стройки и отправит на йух, и будет прав (судовые прецеденты уже были). Опасность такой ситуации в том, что вы ему давали деньги в долларах, а обратно получили гривневую суму по курсу на момент заключения Предварительного Договора.Покупатель должен помнить главное — передавая деньги он лишается своего самого главное преимущества. Если раньше застройщик бегал за вами, чтобы угодить вам (нагрузить лапшу на уши), то теперь вы будете бегать за застройщиком, чтобы что-то было сделано/доделано. Один из примеров — дополнительные метры, которые вдруг появились в квартире (хотя на само деле их нет) и застройщик требует за них доплатить. У покупателя выбор только из двух: доплатить или забрать деньги по плохому курсу. Вариант «доказать что-то застройщику» отсутствует напрочь. Но чтобы забрать деньги нужно нотариально заверять все акты передачи денег, в противном случае можете считать, что передали деньги «под честное слово».

Лишние квадратные метры

Если покупатель вкладывается в строящийся объект у ФОП-застройщика, то с вероятностью в 90% по завершению строительства у него вылезет несколько дополнительных неучтённых виртуальных кв. метров. За которые застройщик потребует доплатить. Почему-то юридически лица-застройщики подобным не страдают. И в случае если квартира получилась меньше — даже возвращают деньги. Это дополнительная прибыль застройщика — «дособрать с инвестора денег». ФОП-застройщик заказывает тех. паспорты у правильной конторы БТИ, которая за откат рисует ему любые метражи. Мне известно множество случаев, когда известные ФОП-застройщики пригорода навешивали лишние метры, но не известно ни одного случая, когда они соглашались на перезамер без суда. С застройщимками — юр. лицами в этом плане намного проще — они соглашаются на перерасчёт и без суда, если площадь не соответствует. Поэтому до покупки любой (новострой или вторичка) квартиры — перемеряйте её размеры и посчитайте метраж.

Шумоизоляция

Все дома, построенные по монолитно-каркасной технологии крайне звукопередающие. Т.е. вы будете отлично слышать разговоры соседа за стеной, если не позаботитесь о дополнительной шумоизоляции. Часто застройщики делают межквартирные стены из кирпича (он хуже проводит вибрации — хуже передаёт звуки, чем пеноблоки — что есть хорошо), а внутренние перегородке — из пеноблока (они же — газобетон). Пеноблоки крайне плохи в плане звукоизоляции. Поэтому до покупки простукайте все внешние стены, чтобы выяснить не съэкономил ли застройщик и не установил ли вам пеноблоковую перегородку от соседей.

До покупки квартиры, когда менеджер вам говорит, что «внешние стены НЕ из пеноблока/газобетона» — проверьте! Возьмите перфоратор и просверлите дырку 5см. Даже достаточно принести с собой аккумуляторный шуруповёрт со сверлом по бетону. Ясно дело, что бетон или кирпич он не возьмёт. Но в пеноблок будет входить как нож в масло. Не доверяйте никому — кругом тотальный наебон.

До покупки квартиры просмотрите месторасположение дверных проёмов. У проёма должен быть отступ (>=5cм) от прилегающей стены — вдруг вы захотите обустроить там дополнительную шумоизоляцию. Если у вас такого отступа не будет, и если дверной проём нельзя будет расширить в другую сторону — то после дополнительной шумоизоляции проём уменьшится. В общем — если вы нацелены на шумоизоляцию изначально, то обращайте внимание на планировку и конфигурацию квартиры сразу.

Если вы хотите сделать гипсокартонный потолок с шумоизоялцией и с контурной подсветкой.Типа такого:

Т.е. если в потолке будут ниши для подсветки, то эти ниши создадут «дырки в вашей обороне/шумоизоляции». У монолитно-каркасных домов перекрыти между этажами сделаны в виде единой бетонной панели, которая прекрасноп ередаёт вибрации/шуми по всей своей плоскости. И если вы оставите между слоями шумоизоляции щель (нишу для подсветки) — шумы будут проникать к вам именно оттуда. Так что рекомендую или отказаться от ниш и использовать накладную подсветку с какии-нибудь декоративными элементами, к примеру

или отказаться от контурной подсветки вовсе (рекомендую) в угоду врезным спотам.

Водоснабжение

В многоэтажных домах по 25 этажей в городе давление воды может достигать 11 атмосфер. Поэтому обязательна установка редуктора на входящей водяной трубе, который ограничит максимальное давление согласно выставленных на нём значениях (Обычно 3-6 атмосферы). Цена девайса ~500грн.

Рекомендуется установить свой личный счётчик воды, если застройщик не установил свой в доступном для вас месте. (к примеру, установил в подвале поквартирно счётчики воды и сам снимает с них показания)

Рекомендуется установить фильтр механической очистки воды с манометром и автоочисткой:

На картинке показано, что сброс воды с фильтра (для его очистки от накопившегося мусора) организован сразу в канализацию.

В качестве сифона под раковину на кухне лучше использовать сифон из гофры или изогнутую трубку. Т.е. не ставить там стандартный сифон с большим коленом, чтобы он быстро будет заростать жиром внутри. А гофротрубка, изогнутая в виде сифона обеспечит смыв жиров в канализацию.

Питьевая вода в квартиру

Многие заказывают бутылированную воду. И вроде бы нормально, но с ней есть несколько приколов:
1) у вас нет гарантии, что вода очищена согласно заявленным параметрам (… а не просто набрана с крана);
2) в бутылированной воде вам никто не гарантирует, что в ихней очистительной установке меняются фильтра согласно графика, без задержек
3) главная проблема — фирма-провайдер воды моет использованные бутыли крайне редко или вообще не моет.

Если вы хотите быть уверенны в качестве воды, то вам нужно установить собственный стационарный фильтр под мойку. Они бывают двух видов:
— проточные
— с обратным осмосом

Проточные не требуют слива в канализацию, не имеют ограничений по давлению, очищают воду от многих хим. элементов. Но они не убирают из воды бактерии и вирусы, что есть главным недостатком. Поэтому такую воды нужно дополнительно кипятить перед употреблением.

Фильтр с обратным осмосом убирает из воды 98% всего, в том числе вирусов и бактерий. А так же убирает и все молезные минералы из воды, которые в воде должны присутствовать. Если пить дистиллированную воду — то она, как универсальный растворитель, будет связывать на себя минераты которые уже есть в организме и будет вымывать их из организма. Поэтому на выход фильтра с обратным осмосом часто навешивают дополнительный фильтрующий блок со встоенным минерализатором. Который со временем тоже требует замены, примерно раз в год. Часто такие фильтры имеют два выхода — абсолютно чистая вода для готовки пищи (забор воды ДО минерализатора) и выход для питьевой воды. Фильтры с обратным осмосом требуют подключения к канализации и из входящей воды забирают только 20-25%, остальные 75% не проходжит мембраны и смывается в канализацию. Таким образом, чтобы добыть 1л нужно пропустить через этот самогонный аппарат около 5л, что увеличивает общее водопотребление. Так же, в виду особеннностей технической реализации фильтра с обратным осмосом на основе мембраны, у таких фильтров есть ограничение на входящее давление — 3 атм. Граничное входящее давление ~2.7, при нём агрегат будет сбрасывать в канализацию ещё болше воды и производительность фильтрации упадёт. При давлении ниже 2.7 — вода практически не будет проникать сквозь фильтрующую мембрану и будет напрямую сливаться в канализацию. Поэтому рекомендуется на вашем входящем редукторе давления (который вы, конечно же, установили) установить максимальное давление ~4 атм.

Электричество в квартиру

После приобретения квартиры в новострое, не вздумайте заказывать у застройщика, чтобы он добавил вам розеток и выключателей согласно проекту. Так как у застройщенковской бригады стоит мультипликатор 5 на цены, и добавить несколько эл.точек теми хреновыми проводами, которые использует застройщик, обойдётся вам дороже в 3-4 раза чем вариант «полностью переделать разводку» силами электрика на стороне с использованием качественного толстого медного кабеля. Единственное, о чём можно попросить застройщенковского электрика — это заменить провод от общей шины к счётчику, и от счётчика на автомат. Ибо застройщик там традиционно ставит медный сечением 4 кв.мм. И пока счётчик не опломбирован, то можно поднапрячь электрика, чтобы он поставил там усиленный кабель, на всякий случай. Также нужно оставить на лестничной клетке минимум автоматов, в идеале — только счётчик и первый атомат, а все остальные автоматы (в том числе УЗО и реле напряжения) поставить внутри квартиры, где будет дополнительный электрощиток. Смысл — чтобы не украли с лестничной клетки. Так же рекомендуется навесить на общий щиток на лестничной клетке замок и ключи раздать всем жителям и ЖЕКу. Реле напряжения ставить обязательно, так как в новостроях по началу, пока дом слабо заселен возможны скачки напряжения. И при скачке напряжения, при выходе его за рамки допустимого, реле автоматически отключит электричество в квартире, чтобы не спалить технику. Рекомендуемая настройка для реле: 198-250В — рабочий диапазон, внутри которого реле не будет отключать электричество. Так же, вместо реле можно установить стабилизатор напряжения, который из непонятного выдаст вам на выход гарантировано стабильное, нужного вольтажа. Но для большой мощности (~8кВт) эта бандура большая и стоит порядочно денег. Старайтесь водные агрегаты (посудомойка, стиралка) подключать через отдельное УЗО. В то же время, ставит УЗО на каждую линию смысла нет. Его ставят там, где возможна вода или брызги.

Стяжка и тёплый пол

В Грузии есть прекрасная традиция — сдавать дома без отделки. А значит, и без стяжки, за которую застройщики берут деньги. Прикол в том, что если вы захотите сделать водный тёплый пол — то вам придётся выдалбливать застойщенковскую стяжку, за которую уже были взяти деньги, класть тёплый пол и заливать стяжкой по новой. Или же использовать электрический тёплый пол, который стоит дорого сам по себе, и потребляет много электриэнергии. Или же можно использовать вместо тёплого пола заменители — ламинат/массивную_доску/паркет/пробку, чтобы не было холодно в ноги без тёплого пола. Тем не менее, в ванной комнате тёплый пол необходим 100%. Причём можно завести трубу отопления и сделать её в виде змеевика, и добавить электрический тёплый пол. Тогда зимой в ванной пол будет тёплый от отопления, а летом будете подогревать за счёт электрического пола. Электрический тёплый пол бывает двух основных видов:
— инфракрасная плёнка (более экономная, кладётся под стяжку)
— электрический нагреварельный кабель/мат (кладётся на стяжку, под плитку)

Теплоизоляция

Теплоизоляция делается всегда снаружи дома. Внутри дома она не делается ибо под ней будет скапливаться конденсат и образовываться грибок, который вы не будете видеть, но он у вас будет. Единственное исключение — это маленькая пенопластовая панель кладётся за радиатором отопления, совместно с фольгой. Это делается, чтобы избежать ненужных термопотерь через стену на улицу в этом месте.

Окна

Бывает застройщик экономит и делает окна «в потолок». Потом из-за таких окон невозможно сделать опуск потолка. Т.е. сделать гипсокартонный потолок с шумоизоляцией. Обращайте на это внимание до покупки квартиры в новостройке. Так же многие жалуются, что у них дует по периметру окна из невидимых глазу щелей, и берутся менять застройщенковские окна. Проблему тут не в металопластиковых окнах и профилях, которые зачастую вполне сносные, обычные. А в некачественном монтаже. И когда вы будете делать ремонт, вам нужно перезапенить оконные проёмы, чтобы была уверенность, что всё сделано как надо. Другими словами — нужно доработать и дуть не будет. Кроме того, обращая внимание, что часто ЖЕКи требуют, чтобы внешний цвет/форма/фактура окна должна соответствовать ранее установленным окнам, если будете менять окна на свои. Если ваши окна будут выбиваться из общего ряда по дому — ЖЕК, вероятно, подаст на вас в суд за нарушение внешнего вида фасада дома.

Сантехника

Не стоит экономить на сантехнике и покупать китайщину, которая сделана из пресованного металлического порошка и сломается уже через пол года. Так же рекомендуется не замуровывать все трубы в стены, т.е. не использовать «встреонную сантехнику», например

Оно не ремонтопригодно, хоть и выглядит хорошо, но может статься, что через год-два у вас останётся только дырки в плитку под бывшую красивую сантехнику.

Существует автоматические смесители с автоподмесом, называется «смеситель с автоматической регулировкой температуры», выглядит так:

Очень удобная штука, если у вас стоит не бойлер а газовый котёл со вторичным контуром, который нагревает вам воду в проточном режиме. Проблема такого котла, что температура на выходе у него плавает — неравномерно прогревается вода. Сначала идёт холодная, потом прогревается и начинает течь тёплая, потом пользователь уменьшает напор воды и котёл успевает прогревать воду до большей температуры — и вода течёт уже более горячая, хотя положение ручки на смесителе вы не меняли. Это проблему решает смеситель с автоподмесом (с терморегулятором). Он не потребляет электричества (хотя есть и более дорогие, типа «умные» электрозависимые модели с дисплеями) и на выходе выдаёт воду той температуры, что вы выставили. Но имейте в виду — у таких смесителей есть ограничение по входящему давления. Если у вас вода ели течёт из крана, то есть вероятность, что такой смеситель у вас работать не будет вовсе. Поэтому смотрите на своё давление и в паспорт смесителя, какое минимальное давление там указано.

Разводку всех водных труб нужно делать с использованием металлопластиковых труб, а не полипропиленового дерьма, которое предлагают некоторые «сантехники», ибо им так проще монтировать. Из полипропиленовых, трубами я могу называть разве только те, что имеют внутренний аллюминиевый слой. И то, я ставил бы их только на водоснабжение (после редуктора), но никак не на отопление. Для отопления человечество придумало нормальные стандартные металлопластиковые трубы.

Отопление

Если у вас газовый котёл и индивидуальное отопление, то вы можете съекономить на отопление установив себе программатор. Это устройство которое позволяет поддерживать нефиксированную температуру в помещении. В программаторе настраивается график желаемых температур на всю неделю. К примеру можно выставить в рабочие часы поддержание 16 градусов, а утром, вечером и ночью (когда в квартире находятся люди) — выставить 22-24. Экономия до 30%. Существуют множество самых разных варианов этих программаторов — с выносными датчиками тепла (с одним / несколькими), с управление включением по СМС/интеренету. Аналогичная штука (программатор) существует для тёплого пола, который можно применять в ванной (к примеру), чтобы пол там грелся только тогда, когда повышена вероятность использования ванной. Внимание — программатор для котла и программатор для тёплого пола — это две разные вещи. Программатор для пола выдаёт на выходе 220 вольт, которые требуются для питания тёплому полу. Для котла же — на выходе 12/24В. Не перепутайте!

Если у вас стоит двух-/трёх-тарифный электрический счётчик и вы настроили его в многотарифный режим (если ночью электричество для вас дешевле) — попробуйте топить квартиру ночью за счёт кондиционера. Он будет выполнять функцию теплового насоса и за мелочное энергопотребление (если он у вас инверторный) способен накачать в квартиру достаточно тепла и это будет выгодный вариант.

Техника для кухни

Холодильник аппарат большой, тяжёлый и в случае поломки его тяжко будет везти в сервисный центр. Поэтому покупайте холодильник со встроенной защитой от перепадов напряжения.

Не берите электрический духовой шкаф с сенсорными кнопками — эти кнопки очень часто умирают, берите стандартные нажимные кнопки. Берите духовку с конвекцией и с телескопическими направляющими (выдвижные рейки)

Не заморачивайтесь поиском подходящей встраеваемой микроволновки — просто оставьте место под встраеваемую стандартного размера и поставьте там отдельностоящую.

Нет смысла брать посудомоечную машину с «защитой от детей», так как вся защита от детей там сводится к пластиковой защёлке, которая ставится внутрь. И рано или позно она там застрянет и невозможно будет открыть посудомойку без её разбора.

Варочную поверхность лучше брать индукционную — к ней не пригорает упавшая на ней материя.

В месте монтажа вытяжки на кухне (для туалета и ванны — тоже) нужно установить воздушный клапан, чтобы исключить обратную тягу из вытяжной шахты к вам в квартиру.

Освещение

Для освещения желательно использовать LED-лампы. Но имейте в виду — они несовместимы с:
— хитрыми умными переключателями;
— переключателями с лампочкой;
— двухфазными датчиками движения.

Проблема в том, что все вышеперечисленные устройства используют малый ток для своего функционирования. К примеру переключатель с лампочкой (со светодиодом для ночной подсветки) использует малый ток для питания светодиода. Таким образом полного размыкания эл. цепи не происходит в выключенном положении — малый ток проходит через светодиод (чтобы он светился) и через всю нагрузку, через всю цепь, подключенную на этот переключатель. Т.е. проходит и через ваши LED-лампочки, а они этого не любят. В итоге они начинают мерцать во включеном положениии, не сразу будут выключаться после выключение и finally скоропостижно умирать. Единственный хитрый прибор, с которым работают LED-лампы — это двухфазный детектор движения, у него есть отдельная фаза (отдельный фазовый провод) которым «питаются мозги» детектора и он полностью размыкает цепь с нагрузкой. Но для работы такого датчика движения нужно три провода (а не два!): фаза+фаза+ноль, что следует заранее учесть при монтаже проводки. Рекомендую устанавливать датчик движения в прихожей — тогда свет будет включаться автоматически при движении. Многие датчики движения имеют настройку чуствительности, чтобы игнорировать кота/собаку. Некоторые имею дополнительную настройку работы только в определённое время суток.

Internet & Ethernet

При разводке сетевых кабелей по квартире для последующего монтажа на них розеток Ethernet (чтобы не использовать жалкий перегруженный домашний WiFi) следует заранее участь, сколько и где нужно каких розеток. И к каждой розетке необходимо подвести отдельный выделенный 8-жильный сетевой кабель. Потому как для гигабитной сети нужны все 8 жил, в то время как для 100-мегабитной сетки достаточно 4-х. Всё равно по дому лучше развести всезде 1GB, даже если выход «на мир» всего 100MB.

Обращаю внимание, что нужно организовать связь вашего домофона с вызывной панелью в парадном. Видеодомофоны используют 4 жилы из сетевого кабеля, аудиодомофонам достаточно и двух жил. Но лучше до финишной отделки завести в квартиры два сетевых кабеля (один — для полноценного 1GB-интернета, второй — для использования из него 4 жил под видеодомофон, остальные 4 жилы — запасные)

Расположение квартиры в дома

Проверяйте правильность расположения перестенок и планировки. Причём, не визуально, а с помощью рулетки или лазерной линейки.

При покупке двухуровневой квартиры (которая находится на последних этажах) у ФОП-застройщика имейте в виду такие приколы:
— над вами не будет тех. этажа (ФОПы не строят его, ФОПы строят жилой этаж вместо него)
— лифт будет доходить только до вашего первого этажа квартиры. И если на втором этаже у вас будет спальня, соседствующая с лифтовой шахтой, то вы будете слышать шум работы лифтового двигателя, который будет у вас за стеной.
— ФОПы сдают двухуровневые квартиры без лестницы на второй этаж. Не поленитесь, залезте на второй этаж и проверье, что стройбригада правильно поставила перестенки