Покупка недвижимости

Уважаемые форумчане. Передо мной начал становится вопрос сохранения и приумножения накопленных сбережений путём покупки недвижимости с последующей сдачей в аренду. Бюджет: 70-80 тыс. у.е. Выбор не простой т.к купить недвижимость можно как в Украине так и за границей, а при высокой волатильности цен можно ошибиться с временем покупки. В 2016 году я нацелен на поступление в магистратуру польского вуза с дальнейшим трудоустройством в ЕС.

Итак мои соображения и наблюдения по поводу покупки недвижимости:

1. Выбор страны покупки недвижимости. Мой выбор пал на Украину, город Киев так как:

— я являюсь гражданином Украины и возможность постоянного проживания за границей достаточно туманна;

— отсутствует знание иностранных законов и обычаев;

— есть возможность купить недвижимость когда она достигнет дна, с последующим увеличением её стоимости;

— часть сбережений находится на оккупированной территории Украины, а часть в ячейке привата (даже не знаю что надёжнее) и транспортировать их за границу тоже не легко.

2. Первичный или вторичный рынок? Два года назад стоимость квадратного метра на первичном рынке в размере 700-800$ в Киеве считалась чудом, так как в отдаленных районах на вторичке квадрат начинался от 1300$ с ужасным ремонтом в уродливом доме. Но времена поменялись и теперь на первичке предлагают квадрат за пределами Киева (с. петропавловская борщаговка) 13-17 тыс. грн. в недостроенном доме, а на окраине Киева в 2 км от метро Позняки 13-18 тыс. В то же время (октябрь 2015 г.) на вторичке квадрат начинается от 600-700$. То есть, как мы видим, цена на первичном рынке практически не изменилась, но на вторичке в жилье эконом класса упала на 40-50%. Кроме того VIP жилье подешевело на 70%. Почему же произошло колоссальное изменение соотношения цен? Вероятнее всего из-за того, что инвесторы, построившие новые здания, знают цену своим квартирам, не имеют намерений получать убытки и могут выжидать лучших времен для продажи недвижимости. А население, которое массово уезжает за границу или продает квартиры по другим причинам не может бесконечно ждать и вынужденно опускает цены.

В общем получается что цена м2 в недостроенном новострое с голыми стенами сейчас примерно равна цене м2 в квартире на вторичке в доме, находящемся в том же районе. Поэтому мой выбор — квартира на вторичном рынке.

3. Выбор района Киева. Так как почти все офисы, правительственные органы и т.д. находятся на правом берегу Киева, то сомнений нет — нужен правый берег. Также желательна близость метро и центра города, удобная транспортная развязка. По моим критериям подходят Шевченковский и Печерский районы, которые являются наиболее престижными, цена двухкомнатных квартир уже стартует от 50-55 тыс.$.

Вопросы к форумчанам:

1. Я проанализировал стоимость квартир по объявлениям на сайте olx и получил следующее:

Интересно, что практически половина объявлений находится в диапазоне 30-60 тыс.$. что для Киева ну очень мало. Возможно ли, регулярно проводя такой анализ, оценивать общую динамику цен на недвижимость и определить дно?

2. Когда наступит стабилизация обстановки чтобы можно было говорить о стабилизации цен? Я думаю что к окончанию отопительного сезона. Станет ясна ситуация с долгами, с наличием ГСМ для отопления и т.д. И когда наступит дно экономики и соответственно рынка недвижимости? По версии всех агентств, органов и стран такой момент уже настал, но возможно цена недвижимости будет продолжать падать из-за того, что население уже потратило свои накопления сделанные во времена Януковича, а доходы не позволяют собрать денег на квартиру вновь.

3. Не ошибаюсь ли я, считая что в Украине есть смысл покупать недвижимость? Может быть стоит обратить внимание на Польшу, Болгарию, Литву и т.д.?

Также интересна статистика объявлений по стоимости аренды в Киеве

Тут мы видим что до 5 тыс. гривен вариантов практически нет, всего 12.9%. Зато элитных квартир по 15-20 тыс. хоть отбавляй. Возникает вопрос, неужели киевляне стали такими богатыми и все поголовно арендуют жилье от 500$ в месяц? Нет. Всё нормальное бюджетное жилье уже занято и спрос на него очень большой. Зато собственники элитных квартир поуезжали за границу (многие квартиры сдаются первый раз в новостройках от 2010х) и пытаются хоть как-то вернуть свои вложения, но вряд ли у них это получится сделать в ближайшие 20 лет.