Викуп держмайна через оренду скасований

Скасування права орендарів на позаконкурентний викуп державного та комунального майна, ухвалене Верховною Радою 16 квітня 2025 року (законопроєкт №12230), спрямоване на ліквідацію корупційної схеми, відомої як «викуп через невід’ємні поліпшення». Це рішення може вплинути на ринок нерухомості України загалом, але більше — на оренду особливо «смачних» обʼєктів нерухомості у особливо «жирних» локаціях.

Вплив на ринок нерухомості України
1. Підвищення прозорості та конкуренції:
• Орендарі втратили можливість викуповувати майно за заниженою вартістю після внесення невід’ємних поліпшень на 25% від ринкової вартості об’єкта. Натомість викуп можливий лише через прозорі аукціони, що відкриває доступ до майна ширшому колу покупців.
• Аукціони сприятимуть формуванню ринкових цін, що збільшить надходження до державного та місцевих бюджетів і зменшить корупційні ризики.
2. Зміна поведінки орендарів:
• Орендарі можуть скоротити інвестиції в невід’ємні поліпшення, оскільки вони більше не гарантують права викупу. Це може призвести до погіршення стану деяких орендованих об’єктів, особливо тих, що потребують значних ремонтів.
• Водночас орендарі отримали переважне право викупу за ціною, визначеною на аукціоні, або компенсацію за вкладені поліпшення, якщо майно придбає інший покупець. Це може заохочувати їх брати участь в аукціонах.
3. Пожвавлення ринку комерційної нерухомості:
• Збільшення кількості об’єктів, доступних для приватизації через аукціони, може активізувати ринок комерційної нерухомості, особливо в регіонах із значною кількістю державного та комунального майна.
• Проте в короткостроковій перспективі можливе тимчасове зниження попиту на оренду таких об’єктів, що може зменшити доходи місцевих бюджетів від оренди.
4. Довіра інвесторів:
• Усунення корупційної схеми підвищить довіру до ринку нерухомості, що важливо для залучення як внутрішніх, так і іноземних інвесторів, особливо в контексті повоєнної відбудови.

Передумови для поліпшення ситуації
1. Ефективна система аукціонів:
• Успіх реформи залежить від прозорої та ефективної роботи електронних торговельних систем, таких як ProZorro.Продажі. Попередній досвід свідчить, що ці платформи здатні забезпечити конкуренцію та справедливі ціни.
• Важливо забезпечити широку участь у торгах, зокрема через інформаційні кампанії для потенційних інвесторів.
2. Стабільне правове поле:
• Чітке врегулювання механізмів компенсації за невід’ємні поліпшення та переважного права викупу сприятиме довірі орендарів і покупців.
• Послідовність у реалізації реформи без частих змін законодавства зміцнить впевненість учасників ринку.
3. Економічна стабільність і повоєнна відбудова:
• Зростання економіки та приплив інвестицій у повоєнний період створять попит на комерційну нерухомість, що посилить ефект від реформи.
• Міжнародна фінансова підтримка може сприяти модернізації інфраструктури аукціонів і підвищенню їхньої доступності.

Ризики
1. Скорочення інвестицій в орендоване майно:
• Орендарі, побоюючись втрати права на викуп, можуть утримуватися від ремонтів чи модернізації об’єктів, що призведе до їхнього зносу та зниження привабливості для майбутніх покупців.
2. Недостатня участь в аукціонах:
• Якщо аукціони не залучатимуть достатньої кількості учасників через низьку інформованість, економічну нестабільність чи бюрократичні бар’єри, це може призвести до низьких цін або непродажу об’єктів.
3. Опір з боку зацікавлених груп:
• Особи, які раніше отримували вигоду від позаконкурентного викупу, можуть чинити опір реформі через лобіювання чи судові позови, що затягуватиме її впровадження.
4. Короткострокові бюджетні втрати:
• Зменшення попиту на оренду може тимчасово скоротити доходи місцевих бюджетів, особливо в регіонах, де оренда державного майна є значним джерелом надходжень.

Висновок
Скасування позаконкурентного викупу майна є кроком до прозорості та ринкових механізмів у приватизації, що позитивно вплине на ринок нерухомості в середньо- та довгостроковій перспективі. Реформа сприятиме конкуренції, залученню інвесторів і зростанню бюджетних надходжень. Однак успіх залежить від ефективної реалізації аукціонів, стабільного правового поля та економічного відновлення. Короткострокові ризики, такі як зниження інвестицій в орендоване майно чи опір зацікавлених груп, потребуватимуть уваги з боку держави для їх мінімізації.