Про стійкість українського ринку нерухомості

Памʼятаєте, коли були кризи на фінансовому ринку України, то масово закривалися банки і фінансові установи. А чому зараз, під час війни, є скрутне становище на будівельному ринку України і при цьому не закриваються девелоперські компанії?

Питання цікаве?
Щоб відповісти на нього, давай розберемося в причинах закриття банків під час фінансової кризи та особливостях нинішньої ситуації на будівельному ринку України під час війни.

Чому масово закривалися банки під час фінансової кризи?
1. Криза ліквідності та нестабільність банківської системи:
• Під час фінансової кризи 2008–2009 років (і частково 2014–2016) українські банки зіткнулися з відтоком депозитів, адже населення втратило довіру до фінансових установ. Люди масово забирали кошти, що призводило до нестачі ліквідності.
• Багато банків мали «токсичні» активи — кредити, які не поверталися, або вкладали кошти в ризиковані проєкти. Це послаблювало їхню фінансову стійкість.
2. Недостатня капіталізація:
• Банки часто не мали достатнього капіталу, щоб покрити збитки від неповернених кредитів чи відтоку вкладів. Національний банк України (НБУ) посилив вимоги до капіталу, і ті банки, які не могли їх виконати, виводилися з ринку.
3. «Очищення» банківської системи:
• У 2014–2016 роках НБУ провів масштабне «очищення» банківського сектору. Банки, які працювали як «фінансові піраміди», не розкривали реальних власників або мали непрозору звітність, закривалися. За даними НБУ, з 180 банків у 2014 році до 2021 року залишилося менше 70.
4. Економічна нестабільність:
• Девальвація гривні, інфляція та спад економіки посилили тиск на банки. Вони не могли ефективно управляти активами в умовах кризи.

Чому зараз девелоперські компанії не закриваються масово, попри скрутне становище?
1. Різна природа бізнесу:
• Банки залежать від ліквідності та довіри клієнтів. Якщо довіра падає, люди забирають депозити, і банк може швидко стати неплатоспроможним. Девелоперські компанії, навпаки, працюють із довгостроковими проєктами та менш чутливі до моментальних змін настроїв клієнтів.
• Будівельний бізнес часто фінансується за рахунок попередніх продажів (квартири продаються ще на етапі будівництва), що дає певну фінансову подушку.
2. Державна підтримка та адаптація:
• Під час війни держава запровадила програми, які частково підтримують будівельний сектор, наприклад, «єОселя» — пільгове іпотечне кредитування. Це стимулює попит на житло, особливо в безпечніших регіонах.
• Деякі девелопери адаптувалися до умов війни, зосередившись на проєктах у західних областях, де попит на житло залишається стабільним через внутрішню міграцію.
3. Відсутність жорсткого регуляторного тиску:
• На відміну від банківського сектору, де НБУ активно виводив з ринку неплатоспроможні установи, будівельний ринок менш регулюється. Немає аналогічного «очищення», яке б змушувало слабких гравців залишати ринок. Навіть компанії з фінансовими труднощами можуть «заморожувати» проєкти, а не закриватися.
4. Соціальна значущість житлового будівництва:
• Житло — це базова потреба, і попит на нього зберігається навіть у складні часи, особливо в містах, куди переїжджають люди через війну. Закриття девелоперів могло б посилити дефіцит житла, про який уже говорять експерти.
• Уряд і місцеві органи влади зацікавлені в підтримці будівельного сектору, адже він генерує робочі місця та податки.
5. Фінансова стійкість великих гравців:
• Великі девелоперські компанії, які домінують на ринку, часто мають диверсифіковані джерела фінансування (власні кошти, кредити, інвестиції). Вони можуть перечекати кризу, на відміну від дрібних банків, які були вразливішими під час фінансової кризи.
• Деякі компанії призупиняють проєкти або зменшують обсяги будівництва, але це не означає їхнього банкрутства.
6. Вплив війни та регіональні відмінності:
• Війна вплинула на будівельний ринок нерівномірно. У східних і південних регіонах будівництво майже зупинилося через бойові дії, але в центральних і західних областях активність триває. Це дозволяє девелоперам перерозподіляти ресурси.
• На відміну від банків, які працюють у єдиній фінансовій системі, девелопери можуть маневрувати між регіонами, уникаючи повного краху.

Чому ситуація все ж складна для девелоперів?
Хоча масового закриття немає, будівельний ринок переживає труднощі:
• Зростання собівартості: Ціни на будівельні матеріали зросли на 30–50% через логістичні проблеми та інфляцію.
• Зниження попиту: Через економічну нестабільність і міграцію населення платоспроможний попит на житло впав.
• Проблеми з фінансуванням: Банки обмежують кредитування, а інвестори стали обережнішими.
• Ризики для малих компаній: Дрібні девелопери, які не мають фінансових резервів, усе ж можуть збанкрутувати, але це не так помітно, як із великими гравцями.

Висновок
Банки закривалися масово через кризу ліквідності, жорстке регулювання НБУ та втрату довіри клієнтів. Девелоперські компанії, попри скрутне становище, не зазнають такого тиску, бо їхній бізнес менш залежний від моментальної ліквідності, а держава зацікавлена в збереженні будівельного сектору. Великі девелопери адаптуються, перерозподіляючи проєкти в безпечні регіони, а малі можуть «заморожувати» роботу, уникаючи банкрутства. Однак, якщо війна затягнеться, а економічна ситуація погіршиться, кількість банкрутств у будівельному секторі може зрости, особливо серед невеликих компаній.

#нерухомість #банки #фінанси #житло #інвестиції