Рейтинг забудовників Львова та передмістя. Методика

Ми розглянули, які забудовники довели будівництво до завершення і в яких житлових комплексах будинки отримали сертифікати або декларації про введення в експлуатацію.

Перший етап

«Мінфін» збирає офіційну інформацію про нові об'єкти житлової нерухомості, побудовані та здані в експлуатацію за звітний період.

Фактом, що підтверджує введення житлового будинку в експлуатацію, є отримання замовником будівництва сертифіката або декларації про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів. Орган, що видає дані документи — Державна інспекція архітектури та містобудування України (ДІАМ).

Інформацію про видачу сертифіката ми беремо з бази даних Порталу єдиної державної електронної системи у сфері будівництва — Реєстру документів ЄДЕССБ.

Сертифікат або декларацію про готовність об'єкта відтепер зможуть переглянути й інвестори, перейшовши за посиланням в рейтинговій таблиці: достатньо клікнути на потрібного забудовника і ви потрапите на картку із житловими комплексами, де є готові квартири від забудовників і додаткова інформація: вартість житла, можливість купити через «єОселю» і багато іншого.

Етап другий — перевірка учасників

В дозвільній документації не вказуються комерційні назви житлових об'єктів (тільки адреса), а в сертифікатах відсутні дані про всіх учасників будівельного процесу — забудовників, інвесторів, девелоперів. Тому, після збору первинної інформації про замовників та підрядників, редакція ідентифікує кожну компанію-забудовника за адресою об'єкта.

Інформацію беремо з відкритих джерел: пошуковиків, спеціалізованих порталів про нерухомість, офіційних сайтів забудовників.

«Мінфін» зібрав також відомості про замовника будівництва для кожного житлового комплексу. Це важливо. Адже зони відповідальності у замовника і забудовника різні, і покупцю слід розуміти, з ким і які питання при потребі доведеться вирішувати.

Якщо у представників забудовників є інформація про зданий будинок, що не врахований в рейтингу, вони можуть відправити сертифікат/декларацію на пошту realty@minfin.com.ua.

Третій етап — ранжування компаній

На основі зібраної інформації формується підсумковий рейтинг. У ньому більш високе місце займає учасник, який за звітний період здав найбільшу кількість квадратних метрів.

Якщо у декількох забудовників в активі однакова кількість квадратних метрів, підключається ще один показник — кількість зданих в експлуатацію квартир.

Якщо і ці показники співпадуть у кількох компаній, то вище місце займає той забудовник, який отримав більше сертифікатів про введення в експлуатацію будинків.

У рейтинг включаються всі об'єкти, введені в експлуатацію за звітний період, — від малоповерхових будинків (3 і більше поверхів) до висотних житлових комплексів.

Обов’язковою умовою є наявність дозвільних документів: сертифіката чи декларації про введення в експлуатацію. Якщо його немає, будинок при складанні рейтингу не враховувався.

Ми враховували тільки нове будівництво, реконструкція або коригування не бралися до уваги.

Компанії, які не надали додаткову інформацію для рейтингової таблиці, відображаються в кінці рейтингу з позначкою «немає даних».

Трапляються житлові комплекси, які будують в партнерстві, при цьому, девелоперами виступають декілька компаній. У такому випадку, редакція звертається до них із запитом про те, хто з них основний. Якщо вони не надають цю інформацію, редакція самостійно визначає основного забудовника на підставі відкритих джерел, а іншого враховує як партнера. У рейтингу загальна площа і кількість квартир враховуються саме основному забудовнику.

Якщо в одному проєкті брали участь 3 забудовники, то ми вказували всіх у рейтинговій таблиці.

Коли компанії вказували в якості основних двох або більше забудовників, тоді загальна площа і кількість квартир розподілялись між ними в частках, згідно з участю компаній в проєкті. Якщо дану інформацію не вдавалось знайти, то всі учасники будівництва зазначались без розділення долей.

Ще один нюанс: будинок фізично може бути один, але на кілька черг. При цьому, кожна з них може отримати окремий сертифікат, навіть якщо будівництво цілого будинку ще не завершено. Коли будинок повністю побудують і здадуть, то на нього буде декілька сертифікатів. А буває і навпаки, коли забудовник здає два або більше будинки і отримує тільки один сертифікат на них. Тоді в графі «Отримані сертифікати» у нього буде показана менша кількість сертифікатів, ніж введених будинків.

В першому кварталі 2024 року, при складанні рейтингу забудовників Києва, ми зіткнулися з невідповідністю даних в сертифікатах, опублікованих на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва та відсканованими документами, розміщеними на сайтах забудовників. Тому редакція «Мінфіну» самостійно визначала, які саме будинки реально побудовані, і враховувала дані по квадратним метрам та загальній площі квартир тільки по готовим до заселення будинкам. Саме у львівських забудовників траплялися сертифікати, де документально зазначаються будинки, які фактично ще будують, але в сертифікат про введення в експлуатацію вони чомусь вже були включені.

Ми не враховували сертифікати отримані забудовниками на парковки, трансформаторні підстанції, громадські будинки, дитячі садочки та ін, що не відносяться до площі квартир у будинку. Не беремо до рейтингу і ЖК, які вказані в документах як реконструкція або коригування.

Важливі застереження

Інформацію про терміни затримки зі здачею об'єктів ми беремо з відкритих джерел — на спеціалізованих порталах, форумах, на сайтах забудовників. Підсумковий термін затримки вираховуємо з першого місяця кварталу, який був зазначений забудовником як плановий термін введення будинку в експлуатацію. Невеликі затримки — терміном до 3−6 місяців, в рейтингу можуть не враховуватися.

«Мінфін» підкреслює, що кількість зданих в експлуатацію квадратних метрів, об'єктів або квартир не є абсолютним показником надійності того чи іншого забудовника, а лише одним з критеріїв, за яким можна оцінювати компанії.

Ми вважаємо, що рішення інвестувати в нерухомість читачі приймають не тільки на підставі рейтингу, а й виходячи з безлічі інших чинників, які дозволяють скласти більш повну думку про той чи інший об'єкт.

Нюанси рейтингу

Ми рахуємо не здані ЖК, а кількість зданих будинків. Тому що ЖК можуть складатися з різної кількості будинків і ця цифра не буде відображати достатньо чітко кількість побудованого житла.

Також ми додали дані про наявність і вид паркінгу, який є в ЖК. Дана інформація наразі важлива, адже тепер комори, паркінги — стали приміщеннями подвійного призначення, які використовуються зокрема в якості укриття.

Важливий нюанс, досі не всі забудовники об'єктивно вказують клас комфортності, тому ми уточнили у таблиці «заявлений клас комфортності» — мається на увазі той клас, який вказав девелопер. Ця інформація допоможе інвесторам якісно оцінити житловий комплекс та зрозуміти, чи не завищена вартість квадратного метру в тому чи іншому житловому комплексі.

Класифікація видів цільового призначення земель

У рейтингу відображено цільове призначення ділянок, відведених під будівництво кожного з об'єктів. У таблицях воно зазначене у вигляді кодів. Нижче ви можете побачити їх «розшифровку».

Позначення, які зустрічаються в рейтингу

Цільове призначення:

02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку

02.10 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури для будівництва і обслуговування багатоповерхових житлових будинків та торгово-офісної будівлі

03.15 Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови

02.10 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури

15.03 Для розміщення та постійної діяльності Державної прикордонної служби України Обслуговування будівель та споруд військової частини

02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку будівництво та обслуговування багатоквартирного житлового будинку для працівників прокуратури

12.08 Для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій

02.10 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури

03.15 Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови для будівництва та обслуговування будівель змішаного використання з житловими одиницями у верхніх поверхах і розміщенням у нижніх поверхах об'єктів ділового, культурного, обслуговуючого і комерційного призначення при умові поверхового розділення різноманітних видів використання

11.02 Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості

03.15 Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови

Додаткова інформація

У рейтингу також вказується наступна інформація про будівельні компанії та житлові комплекси, які вони будують:

• район/місто, в якому розташований житловий комплекс, адреса;
• вартість квадратного метру житла в кожному ЖК на квартири, які є у продажу, станом на 1 квартал 2024 року.

Також ми створили карту, на якій є всі ЖК учасників рейтингу, які отримали сертифікати за 2023 рік.

Всю цю інформацію «Мінфін» отримав з доступних відкритих джерел.