Як вигідно придбати приміщення під малий бізнес через «Прозоро.Продажі»

До реформи державні продажі сприймалися суспільством як сфера «для обраних», недоступна для простих громадян.

Телеграм-канал для підприємців «Чеки, тривоги та єдинороги» поспілкувалися з Євгенією Божко, керуючою партнеркою Національноїелектронноїбіржі (НЕБ), яка є однією з акредитованих торгових майданчиків, через які здійснюються продажі в системі «Прозорро.Продажі». Євгенія розповіла нам, як зараз працює система державних продажів, які переваги вона надає малому та середньому бізнесу, які унікальні лоти вони можуть придбати на державних аукціонах, а також як взяти участь в аукціоні та виграти його, навіть без досвіду.

Як функціонує ринок

НЕБ працює в системі «Прозорро.Продажі» з самого початку запуску відкритих онлайн-торгів в кінці 2016 року, розповідає Євгенія. Вона разом с партнерами ще у 2014 році запустили свою біржу для електронної торгівлі. Після Революції гідності в Україні почалась реформа системи держпродажів та держзакупівель, що створило запит на послуги бірж, які дають можливість проводити чесні відкриті аукціони. Тоді партнери вирішили пройти акредитацію та стали активними учасниками ринку державних продажів. Окремо біржа надає послуги з продажів та закупівель на комерційному ринку.

За словами Євгенії, участь комерційних бірж у системі державних продажів дозволяє створити прозорий, конкурентний ринок. «Підприємство „Прозоро.Продажі“, яке належить державі, не виступає продавцем об'єктів, воно лише розробляє та підтримує електронну платформу, на якій розміщуються лоти, визначає правила гри, через розробку нормативних документів. Продавцями виступають інтегровані в систему комерційні продавці — електронні біржі, через які покупець може прийти на торги й продавець може опублікувати свої лоти в системі. Тобто з клієнтами „Прозорро.Продажі“ не працює, з ними працюють якраз комерційні біржі, які туди підключені», — пояснює керуюча партнерка НЕБ.

На сьогодні, каже наша співрозмовниця, разом з біржею, яку вона представляє, в системі «Прозорро.Продажі» акредитовано близько 40 гравців — 10 з яких можна назвати системними (мають великі відділи продажів, сітку клієнтської бази тощо).

При цьому НЕБ на сьогодні має найбільший рейтинг за обсягами продажів серед решти комерційних майданчиків, представлених на «Прозорро.Продажі». За весь час роботи вони продали майна на 7,9 млрд грн. Українська універсальна біржа, яка займає друге місце в рейтингу, відстає від НЕБ більше ніж на 1 млрд грн.

Євгенія пояснює, що роль бірж полягає в тому, що вони допомагають шукати охочих купити чи орендувати майно, пропонуючи його за своїми клієнтськими базами. Біржі за свої послуги знімають комісію, розмір якої встановлений постановою Кабміну та становить в середньому 2% від вартості об'єкта.

Що є цікавого в «Прозорро.Продажі» для малого та середнього бізнесу

«Система „Прозорро.Продажі“ для середнього і великого підприємця у порівнянні з комерційним ринком цікава тим, що в ній є цікаві унікальні об'єкти, які ніколи не знайдеш на комерційному ринку. Вони належать державі, вони навколо нас. Є пропозиції на різний смак та бюджет — це якісь невеликі підвальчики, частини приміщень на перших поверхах багатоповерхівок, сарайчики, частини технічних приміщень, саме те що треба для відкриття магазину „біля дому“, кав’ярні, кафе, ремонту одягу чи взуття тощо», — розповідає наша героїня.

За її словами, система продажів «Прозорро.Продажі» особливо актуальна в віддалених регіонах, де держава часто виступає ледь не єдиним продавцем комерційної нерухомості, тому що решта об'єктів викуплені чи орендуються і вже використовуються під бізнес.

Вона каже, що таких об'єктів у системі під купівлю та оренду набагато більше ніж великий цілісних майнових комплексів — це співвідношення складає десь 90% проти 10%.

При цьому середня вартість об'єктів, які реалізуються в системі — близько 500 тис. грн, ціна залежить від регіону де знаходиться об'єкт, від того, що це за об'єкт, його розміру, стану тощо.

«Це може бути сарай за 100 тис. гривень, чи якесь приміщення за 700 тис. гривень, де ви зробите ремонт та відкриєте магазин. Чи, наприклад, можете купити квартиру за 1,9 млн, а не за 2 млн на ринку. Об'єкт можна підібрати на будь-яку ціну, єдине що не завжди цей об'єкт буде відповідати вашому бажанню. Скажете знайти щось за 200 тис. в Києві — скажу ні, але за 200 тис. в смт Гайсин, спокійно щось собі купите», — каже Євгенія.

Євгенія каже, вигідно перекупити на OLX у когось майно, куплене на держаукціоні не вийде, оскільки на торгах вже діють ринкові ціни і перепродавати, а відповідно і купувати, його майже завжди не вигідно, якщо тільки мова не йде про проблемні активи, яких на сьогодні в системі мало.

Як купити майно через «Прозорро.Продажі»

Євгенія пояснює, що взяти участь в аукціоні не складно.

На початку покупець повинен визначитись, який об'єкт хоче придбати. Відстежувати лоти можна по-різному: можна зайти на сайт «Прозорро.Продажі» та спробувати знайти потрібний лот за допомогою фільтрів. Крім оголошення можна шукати на OLX, Lun.ua чи інших сайтах, їх можуть розміщувати акредитовані біржі, які таким чином намагаються знайти клієнтів.

Якщо потрібний лот знайдений, на сторінці сайту «Прозорро.Продажі» потрібно обрати собі біржу, через яку ви будете працювати. Визначитись з біржею допоможе їх рейтинг на сайті «Прозорро.Продажі».

Обрана вами біржа відкриє доступ до системи, де ви повинні створити особистий кабінет. Після авторизації ви можете зареєструватись учасником потрібного аукціону, без особистого кабінету ви можете лише переглядати пропозиції, але не купувати.

Для участі в аукціоні потрібно підготувати та подати документи, які будуть вимагати система, потім потрібно внести заставу, яка в середньому складає від 5 до 10% стартової вартості об'єкта. В день аукціону учасник робить ставки, перемагає найвища цінова пропозиція. Ставки робляться через електронний особистий кабінет дистанційно з будь-якої точки світу.

Однак серед акредитованих бірж, зазначає Євгенія, до яких зокрема, відноситься й НЕБ, є торгові майданчики, які не обмежуються просто технічним наданням доступу до системи своїм клієнтам, а супроводжують їх від початку реєстрації в системі до отримання права власності на куплений об'єкт.

«Є різний принцип побудови роботи у різних акредитованих торгових майданчиків. У нас, наприклад, — підхід такий подзвоніть нам і ми підберемо вам об'єкт за вашими побажаннями та будем вести вас „за руку“, треба тільки давати нам документи й ми все під ключ робимо, а є майданчики, які цього не роблять. Клієнт приходить і сам на майданчику реєструється, подається на лот все це робить сам», — зазначає Євгенія.

При цьому вона підкреслює, що будь-яка акредитована біржа напряму зацікавлена, щоб їх клієнт не просто взяв участь в аукціоні, а й виграв його. Лише тоді біржа отримує свою винагороду.

У цій ситуації основні аспекти на, на які звертає увагу, зокрема, НЕБ — це належна підготовка документів клієнта до торгів і консультування щодо початкової цінової пропозиції.

Річ у тому, пояснює Євгенія, що документи учасників перевіряються після закінчення аукціону. Якщо у переможця є помилки в документах, результати аукціону скасовуються і він втрачає заставу.

Інший аспект — це те, що початкова ціна лотів на часто не відповідає їх ринковій вартості. Торги відбуваються в три раунди, а кожен учасник може виставити лише одну цінову пропозицію у кожному раунді. Учасники, що вказали найвищу стартову цінову пропозицію, голосують в аукціоні останніми. Це дає їм можливість виграти аукціон у третьому раунді, додавши лише одну гривню до попередньої пропозиції. За статистикою, близько 85% переможців аукціонів на «Прозорро.Продажі» встановлюють правильну початкову цінову пропозицію.

«Мета НЕБ — допомогти клієнтам перемогти на аукціонах. Ми аналізуємо ринок і надаємо рекомендації щодо початкової цінової пропозиції, яка буде найближчою до ринкової вартості об'єкта. Це дозволяє бути на провідний позиції під час торгової сесії та виграти аукціон», — додає вона.