Озброєний арештом або як захистити право власності від «чорних» рієлторів

Адвокати відзначають, що останнім часом все частіше стикаються зі зверненнями громадян, чиє житло забрав банк за борги, або до оселі навідалися непрохані гості з погрозами та вимогою хазяїв терміново залишити житло. Про те, як боржник може себе захистити і інструкції на захист від керуючого партнера ЮК «Касьяненко і партнери», адвоката Дмитра Касьяненко.

Суд з банком — єдиний спосіб захистити права власності позичальника

За словами адвоката подібні справи, дійсно, не одиничні. Кожного з таких клієнтів поєднує одне — заставлене майно, неспроможність виплачувати борг, перереєстрація та відчуження нерухомості банком на користь третіх осіб та не зовсім дружелюбні люди, які стверджують, що тепер це їх житло. Єдиним способом захистити права власності боржника в даному разі є суд з банком, що вчасно повинно забезпечуватися арештом.

Так, наприклад сталося в киянки Олени Тарасенко, яка кілька років тому взяла в одному з банків 50 тисяч доларів на власний бізнес. Заставою стала квартира пані Олени, в якій вона проживає зі своєю родиною. Однак, з бізнесом не складалося так, як жінка розраховувала і сплачувати за своїми зобов'язаннями вона не змогла. Та замість вирішення цього питання з фінустановою, позичальниця пішла іншим шляхом: залягла на дно. Це було не дуже вдале рішення з її боку, бо «листи щастя» від банку (вони, до речі, приходять не завжди) та інші способи зв'язатися з нею обернулися не найвигіднішим чином. Майно було виставлено на продаж на користь «чорних» ріелторів після перереєстрації його банком. Так, одного осіннього ранку в гості завітали люди, які показували документи, начебто вони нові господарі даної нерухомості, і наполягали, щоб сім'я Тарасенків негайно звільнила приміщення.

Того разу Олені Тарасенко пощастило, і погрози поліцією, допомога сусідів і розголос допомогли їй все ж таки не пустити цих людей до своєї домівки, але вона почала бити на сполох і негайно звернулася до адвокатів.

«Завданням адвоката було захистити право власності клієнта. Ми подали позов, який вимагав скасування рішення та запису про державну реєстрацію прав власності та їх обтяження, а також повернув майно з чужого незаконного володіння, — розповів адвокат Дмитро Касьяненко. — Заява була обгрунтована тим, що ситуація, яка склалася, порушує права власності нашого клієнта. Позов до суду вимагав вжити заходи забезпечення позову, шляхом накладення арешту на спірне нерухоме майно та заборонити будь-кому здійснювати дії щодо примусового входження у вказану квартиру, оскільки, по-перше, це єдине житло позивача та її родини, а по-друге, після першого візиту до оселі нашої клієнтки, є реальна загроза виселення».

Суд, розглянувши справу адвокатів, постановив, що доводи позивача є обґрунтованими і невжиття заходів забезпечення позову можуть спричинити подальше відчуження спірного об'єкту нерухомості третім особам, що призведе до необхідності зміни суб'єктного кола відповідачів та предмету позову та може негативно вплинути на право власності житла.

«Після арешту квартири буде 2-3 роки і певна мотивація, щоб мирним шляхом домовитися з банком про те, як буде сплачуватися борг. Чи то буде реструктуризація, чи списання боргу до 90% або інше», — пояснює адвокат Дмитро Касьяненко.

Основні «ключі», що захистять право власності

Керуючий партнер ЮК «Касьяненко і партнери» Дмитро Касьяненко, за свою 20-річну юридичну практику у сфері проблемних заборгованостей та у справах про захист прав власності за кредитними та іпотечними зобов’язаннями, має великі напрацювання та обґрунтовану правову позицію стосовно захисту права власності.

Адвокат підкреслив, що в подібних випадках найдієвіший спосіб зберегти заставлене майно — це накласти арешт на майно. Як правило, причини для цього знаходяться.

“По-перше, часто кредитори, колектор, «чорні» ріелтори не мають права перереєстрації заставного майна та подальшого його відчуження на користь третіх осіб. Якщо договір якимось чином це передбачає, то все повинно відбутися згідно Закону. За вимогою ч.3 ст. 24 Закону України «Про іпотеку» — правочин про відступлення прав за іпотечним договором підлягає нотаріальному посвідченню. Відомості про таке відступлення підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку, — роз'яснює адвокат Дмитро Касьяненко.

— Наступний момент, який витікає з вищезазначеного, згідно з положень ст. 517 ЦК України боржник має право не виконувати свого обов'язку новому кредиторові. Останній повинен надати боржникові докази переходу до нього прав у зобов'язанні. Відтак, вимога заявлена у повідомленні про усунення порушень, за відсутності факту надання доказів правонаступництва за договором іпотеки є недійсною і не обов'язковою для позивача”, — розповів адвокат.

Наступний важливий момент, який має вагу у суді, це якщо квартира, щодо якої здійснено реєстрацію, є єдиним житлом позивача.

“Жодний нормативний акт не містить вимог щодо перереєстрації найменування іпотекодержателя в порядку правонаступництва. З огляду на це державний реєстратор прав на нерухоме майно, та будь-який органи чи особи, які виконують тотожні функції, не мають права вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо майна та його відчуження, виселяти та знімати з реєстрації мешканців майна у випадку наявності таких, а також без дозволу позивача заселяти туди інших осіб. Реєстратор зобов`язаний відмовити такому заявнику у державній реєстрації прав на підставі п. 5 ч.1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» — зазначає адвокат Касьяненко.

Разом з тим, якщо кредит було видано в іноземній валюті, ніхто не відміняв Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». Його дію було продовжено до 21 квітня 2021 року Верховною Радою 16 вересня 2020 року та 06 жовтня 2020 року підписано Президентом України.

«Якщо кредит було надано в іноземній валюті, заставлене майно не може бути примусово стягнене (згідно з п.1 Закону). Крім того, справа не може бути вирішена без закритого питання про виселення осіб, які проживають і зареєстровані у цьому приміщенні. Окрім справ, коли іпотечне житло було придбане не за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою цього житла. Постійне ж жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду», — підкреслив адвокат.

Ми розглянули лише один спосіб як відбирають житло у власника, але вже знаючи подібну схему власник квартири може адекватно протистояти і захистити своє майно в різних життєвих ситуаціях.

Часто, варто не економити на послугах адвокатів, аби зберегти своє майно.