Класова різноманітність: як обрати квартиру в новобудові та не прогадати

Пропозицій на українському ринку житла вже з надлишком, але забудовники на досягнутому не зупиняються. І якщо ви не експерт, то розібратися в такому різноманітті досить складно. «Мінфін» підготував шпаргалку для потенційних покупців, яка допоможе розібратися, чим же відрізняються між собою популярні класи нерухомості.

Перший класифікатор від 2006-го року передбачав 90 критеріїв оцінки житла в новобудовах. Але недосвідчених інвесторів це лише збивало з пантелику. До того ж, з часом з'являлися будівельні матеріали і технології, які не були зазначені в списку вимог.

Тому в 2016-му році була запропонована нова класифікація: вона включала 4 класи житлової нерухомості: економ, комфорт, бізнес і преміум. Втім, в законодавстві цей поділ не закріплений, тому недобросовісні забудовники можуть навмисне завищувати категорію житла. Адже чим вищий клас, тим дорожче в ньому квадратний метр.

Рейтинг надійних забудовників столиці

Напевно багато хто вважає, що найбільш затребувані у покупців комплекси економ-класу. Насправді інвестори в останні роки активно цікавляться житлом комфорт-класу, яке пропонує оптимальне співвідношення ціни і якості. Згідно з даними сайту 100realty.ua, станом на вересень 2019 року квартири комфорт-класу займали 42% ринку первинної нерухомості. Ще 28% припадало на частку житла бізнес-класу і лише 22% — на бюджетні ЖК. «За останні кілька років в столиці можна спостерігати тенденцію зростання інтересу інвесторів до житла комфорт-класу. Вони більш привабливі з точки зору інвестицій як для подальшого перепродажу, так і здачі в оренду », — зазначає директор по маркетингу DIM Group Броніслав Чумак.

Нижче зібрана інформація, яка наочно показує фундаментальні відмінності між класами новобудов. У таблиці перераховані обов'язкові вимоги, якими забудовник не може нехтувати.

Джерело: domik.ua

Житло економ-класу: просто і недорого

Висотки економ-класу найчастіше нагадують модернізовані радянські панельні будинки. Розташовані вони зазвичай в спальних районах Києва або передмістя. Головна вимога до квартир економ-класу — відповідність встановленим будівельним нормам. Очікувати від них додаткової химерності не доводиться.

Щоб забезпечити низьку вартість квадрата, забудовники зазвичай використовують найдешевші з дозволених матеріалів. Внаслідок цього в будинках економ-класу не варто розраховувати на хорошу тепло- або звукоізоляцію.

Що стосується території, то забудовник зобов'язаний забезпечити її озеленення — наприклад, висадити кущі або розбити клумби, а також встановити дитячий майданчик.

Характерні ознаки ЖК економ-класу:

• монолітно-каркасна або панельна технологія будівництва;
• стандартний матеріал для будівництва — газоблок і силікатна цегла;
• типове планування квартир, невелика площа: від 18 кв.м (1 кімнатна), від 40 кв.м (2 кімнатна), від 50 кв.м (3 кімнатна);
• висота стель — від 2,5 метрів;
• наявність балконів або лоджій не обов'язкова;
• мінімальна інфраструктура, зовсім невелика площа під парковку;
• територія відкрита, без охорони і відеокамер.

Типові квартири в багатоповерхових «шпаківнях» часто обирають молоді сім'ї. Також їх купують для здачі в оренду. Вирішальним фактором у даному випадку виступає ціна квадратного метра. У вересні 2019 року середня вартість квадрата в квартирі економ-класу в Києві становила 20 787 грн.

Тим не менше, потенційні інвестори все більше цікавляться комфортом проживання, а не тільки вартістю квартир. Щоб підвищити інвестиційну привабливість житла економ-класу, забудовники обирають місце для будівництва поблизу парку або озера, недалеко від транспортних розв'язок, намагаються зробити зовнішній вигляд будівель більш привабливим.

Житло класу комфорт: європейський компроміс

До появи класу комфорт покупцям потрібно було обирати між невибагливим бюджетним житлом і вельми дорогими квартирами бізнес-класу. Поява проміжного варіанту істотно розширила можливості для покупців і підстьобнула продажі.

Це легко пояснити: середня ціна за квадратний метр квартири в ЖК комфорт-класу не на багато перевищує вартість квадрата в будинку економ-класу – 24 162 грн проти 20 787 грн. Зате рівень комфорту в ньому істотно вищий і наближений до європейських стандартів. Серед переваг житлових комплексів класу комфорт — продумане планування квартир, близькість до зупинок громадського транспорту, більш якісні будматеріали і облагороджена прибудинкова територія. Досить часто ЖК комфорт-класу обслуговує власна котельня.

Квартири в ЖК комфорт-класу досить просторі: площа однокімнатної квартири стартує від 35 кв. м, стелі — від 2,7 м. Планування може включати гардеробні, комори для зберігання велосипедів та дитячих колясок. У кожній квартирі є мінімум один балкон або лоджія, найчастіше засклені.

Відмінні ознаки ЖК комфорт-класу:

• монолітно-каркасна або цільна кладка, дозволені матеріали — цегла, керамо і газоблоки;
• в ЖК комфорт-класу можна придбати багаторівневі апартаменти, квартири на 4 і більше кімнат;
• доступність лікарень, шкіл, дитячих садків, магазинів, аптек — часто ці об'єкти розташовані на перших поверхах ЖК;
• наявність зупинки наземного транспорту або станції метро в 5-15 хвилинах ходьби від будинку;
• територія може бути відкритою або закритою, але в будинку обов'язково повинні бути встановлені домофони і, найчастіше, виділено місце для консьєржа;
• на території повинні бути обладнані зони відпочинку, спортивні майданчики;
• кількість паркомісць — не менше 40% від числа квартир в будинку.

Крім обов'язкових вимог, новобудови комфорт-класу пропонують інвесторам «бонуси» — оригінальне зовнішнє оформлення комплексу, підземний паркінг та ін. І якщо ці додаткові «фішки» не належать до ключових критеріїв, ціна за квадратний метр все-одно буде нижчою, ніж для житла бізнес-класу.

Пояснимо на прикладі: припустимо, територія ЖК охороняється і на ній є спортивний майданчик. Ці умови характерні для житла вищої категорії, але якщо будинок розташований далеко від центру в не найпрестижнішому районі — його не можна віднести до бізнес-класу.

«На даний момент, декларований клас проекту — це не більше, ніж продукт діяльності відділів маркетингу забудовників для створення умовної доданої вартості проекту. У нас в країні увійшло в норму надавати житловому комплексу клас «бізнес» і вище лише за його розташування в центрі міста або його околицях, в той час, коли будинок може бути пересічним, — розповідає Броніслав Чумак, — Власне, створення класифікатора з конкретизованим переліком мастхев складових, що дозволяють ідентифікувати проекти за класами, допоможе вирішити цю проблему».

Іноді під виглядом житла комфорт-класу намагаються продати квартири класу економ. Покупців можуть ввести в оману такі «плюшки», як наявність консьєржа або шлагбаума на в'їзді у двір або на парковку, якісне озеленення території, зони відпочинку. Але якщо будинок побудований з дешевих матеріалів, а квартири маленькі і без балконів — це точно не комфорт-клас.

Наприклад, автор блогу про новобудови «Де в Києві жити добре?» описала ситуацію з ЖК «Галактика»: «За минулі півтора року класність комплексу підвищилася з «економа» до «комфорту». Я розумію прагнення забудовника до більш високих стандартів, але все ж зазначу, що ніяких змін ні в конструкції будинків, ні в їх інженерній начинці, ні в концепції проекту не відбулося. Хоча ні: на фасадах додалися кошики для кондиціонерів, зникли незасклені балкони і лоджії ».

І це не одинокий приклад у будівельній галузі.

«Таких випадків на ринку — сила-силенна. Відомі й випадки, коли забудовники не виконували обіцяне навіть і в перших чергах. Чи ускладнює це життя? Без сумніву. Довіра падає не тільки до конкретного забудовника, але і вуаллю масштабується на інших гравців ринку, як до окремо взятого класу бізнесу, «який обдурить при першій же можливості», — каже Чумак. Проте, він упевнений, що компанії, для яких репутація та довіра споживача — не порожній звук, не гратимуть в настільки небезпечні ігри, а навпаки — зроблять все, щоб перевершити очікування клієнта. „Адже найкраща реклама для забудовника — готовність інвестора рекомендувати його своєму оточенню“, — говорить Чумак.

Конкуренція серед житлових комплексів комфорт-класу зараз величезна, тому забудовники намагаються спокусити клієнтів акціями, знижками і програмами розстрочки.

Читайте також: Акції забудовників в жовтні: знижки і розстрочка на будь-який смак

Житло бізнес-класу: коли статус важливіше бюджету

Нерухомість бізнес-класу передбачає гарне розташування комплексу, індивідуальне планування квартир, високу якість матеріалів і хорошу транспортну розв'язку поблизу. Середня вартість квадратного метра тут набагато вище, ніж у ЖК комфорт-класу — 38 343 грн (дані по Києву на вересень 2019 р.) Тому інвестори хочуть бути впевнені, що їх чималі вкладення виправдані.

»Ті, кому по кишені купівля житла, де цінник стартує від $2000 / м2, більш вибагливі до майбутнього житла, ніж аудиторія комфорт класу. Вони розглядають комплекс, як щось більше, ніж просто «будинок»., — пояснює Дім Груп, — Естетика архітектурного ансамблю, вишуканість інтер'єрних рішень — важливі опції для аудиторії цих проектів. Ну і звичайно ж — всі рішення і сервіси, які спростять їх життя і оптимізують час. Адже як відомо — це найцінніший людський ресурс".

При описі житла бізнес-класу зазвичай використовують такі епітети, як «унікальна концепція проекту», «натуральні енергозберігаючі матеріали», «престижний район» та ін., Дизайн, що запам'ятовується, закрита територія без проїзду автомобілів, фонтани і басейни у ​​дворі — житлові комплекси бізнес класу дійсно вміють вражати.

Квартири в житлових комплексах бізнес-класу відрізняються індивідуальним плануванням і великим простором. Мінімальна площа 1-кімнатної квартири — від 45 кв.м. Щоб залучити сім'ї з дітьми, забудовники виділяють в комплексі місце для школи, дитячого садка або центру розвитку малюків.

Відмінні ознаки ЖК бізнес-класу:

• незвичайні архітектурні та дизайнерські рішення, велика кількість елементів фасадного скління;
• при будівництві використовують сучасні екологічні, довговічні і енергозберігаючі матеріали відомих виробників;
• житлові комплекси розташовані в центральних районах міста або біля станцій метро, ​​або ж в рекреаційній зоні з відмінною інфраструктурою;
• закрите подвір’я, консьєрж-сервіс та відеоспостереження;
• на території повинні бути доглянуті зелені зони, спортивні та дитячі майданчики;
• в ЖК бізнес-класів зазвичай розвинена внутрішня інфраструктура: лаунж-зона, ігрова кімната для дітей, магазини і ресторани, басейни тощо.

В останні роки вимоги до житла бізнес-класу дещо спростилися. Наприклад, раніше для кожної квартири надавалося окреме місце для парковки. Зараз же допустимо, щоб число паркомісць становило 85% від кількості квартир. Це пов'язано з обмеженнями за площею — знайти досить велику ділянку землі під новобуд в центральних районах столиці практично нереально.

Отже, якщо ви плануєте здавати квартиру в оренду, обирайте житловий комплекс, який розташований в зручному місці: з розвиненою інфраструктурою, недалеко від зупинки громадського транспорту. Найкраще — в 5-15 хвилинах ходьби від станції метро. «Якщо обирати суворо з таких опцій як ціна, якість будматеріалів, інфраструктура, транспортна розв'язка, то основними, мабуть, можна назвати ціну і розвиненість інфраструктури, в якій розвиненість транспортної розв'язки, в тому числі, грає важливу роль», — зазначає Дім Груп.

Проте, за словами Броніслава Чумака, найпривабливіше житло те, яке по кишені інвестору. «Звичайно, проекти комфорт і бізнес класу більш привабливі з точки зору інвестицій, а що ж стосується метражу, то в фаворі серед інвесторів малогабаритні одно- і двох-кімнатні квартири», — зауважує Броніслав Чумак.

Найбільшою популярністю серед орендарів користуються невеликі квартири на одну-дві кімнати, які припускають адекватні комунальні платежі. Додатковим плюсом стане наявність на території парковки, дитячих і спортивних майданчиків, близькість до парку.

Зазначеним вимогам зазвичай найкраще відповідають квартири комфорт-класу. Однак якщо ЖК економ-класу розташований поблизу великого ВНЗ, це також хороший варіант для інвестицій — постійний потік квартиронаймачів буде забезпечений.

Читайте також: Що буде з цінами на нерухомість