Життя за Києвом: новий рейтинг забудовників столичного передмістя

Популярність заміської нерухомості швидко зростає. Причин тому декілька. Хтось хоче заощадити і купити квартиру дешевше. Адже до недавнього часу ціни в передмісті залишалися на 15-25% нижче, ніж в новобудовах на околиці Києва. Комусь просто набридло велике місто і він хоче жити у тиші, подалі від галасливої ​​столиці. Але є і категорія інвесторів, які шукають варіанти для вкладення вільних коштів. І заміська нерухомість — один з найперспективніших варіантів.

Співробітники відділу баз даних «Мінфіну» зібрали і проаналізували дані про забудовників, які працюють в передмісті столиці, та їх об'єкти.

Гід на ринку новобудов

Людина, яка планує купити квартиру, завжди починає з моніторингу ринку нерухомості. Вартість квадратного метра, розвинена інфраструктура, близькість до транспортних розв'язок — без сумніву, це важливі критерії вибору житла. Але все це не матиме значення, якщо забудовник здасть об'єкт на кілька років пізніше заявленого терміну, а то і зовсім не доведе справу до кінця і не здасть будинок.

Новини про недобросовісних забудовників та проблемні новобудови регулярно з'являються в медіа. Одні компанії використовують землю під будівництво не за цільовим призначенням, інші — «забувають» зібрати належний пакет дозвільних документів. Такі історії часто закінчуються у судах, а розгляди можуть тривати роками. Тому страх інвесторів опинитися і без грошей, і без квартири, цілком обгрунтований.

Тим більше, що ціни на нерухомість у передмісті ось-ось зрівняються із вартістю «квадратів» у деяких районах Києва. За даними компанії «Інтергал-Буд», мінімальна сума, з якою потенційні покупці приходять до відділів продажу, становить $10-15 тис. Найчастіше цього достатньо для першого внеску за квартиру як у Київській області, так і у спальних районах міста.

Інвестуйте в житло вигідно! Квартири в новобудовах 

За прогнозами AVM Development Group, у другому кварталі об'єкти за межами міста можуть подорожчати ще на 2-3%. Причини ті ж самі — зростання цін на будматеріали і будівельні роботи.

Рейтинг забудовників передмістя Києва допоможе зорієнтуватися на первинному ринку житла, познайомить з «резюме» ключових гравців: скільки і яких об'єктів вони побудували, чи затягують з термінами здачі і т.д.

Трійка лідерів

Рейтинг забудовників передмістя Києва за 3-4 квартал 2018 року очолила компанія IG Group. За цей час вона встигла отримати декларації на 12 будинків із сумарною кількістю квартир — 240. Об'єкт — ЖК Green Yard в Ірпені, де вартість квартир у вже зданому будинку зараз стартує від 421 тис. грн.

На другому місці опинилася компанія «Атлант». У другому півріччі 2018 року вона здала тільки 5 будинків, зате сумарний показник кількості квартир у них виявився набагато більше — 1279. Компанія забудовує кілька населених пунктів: село Новосілки, місто Бровари та смт Коцюбинське.

Замикає трійку лідерів компанія Мартинов, яка ввела в експлуатацію 5 будинків на 428 квартир. Всі три житлові комплекси розташовані у селі Софіївська Борщагівка. Вартість квартир, які є в наявності, в різних ЖК стартує від 707 тис. грн до 1,16 млн. грн.

Для порівняння: у попередньому рейтингу за перше півріччя 2018 року трійка лідерів виглядала наступним чином:

ЖК «Данія» (6 будинків на 134 квартири), ЖК «Фортуна -2» (4 будинки на 360 квартир) та IG Group (4 будинки на 80 квартир).

«Мінфін» збирав інформацію з доступних відкритих джерел, зокрема, це бази ДАБІ, сайти компаній-забудовників та ін.

Команда «Мінфіну» не тільки вивчала документацію і аналізувала дані, але і з'ясовувала можливі «слизькі моменти» під виглядом таємних покупців або учасників форумів мешканців. Ми хотіли переконатися, що об'єкти з рейтингу вже дійсно обживаються, а також дізнавалися, які є нюанси.

Подвійний фільтр: як ми відбирали забудовників

Відділ баз даних «Мінфіну» зібрав дані про всі компанії, які забудовують столичне передмістя. У 3 і 4 кварталах 2018 року таких налічувалося 181 — майже на 20 більше, ніж у першому півріччі.

Потім ми перевірили і «відсіяли» деяких забудовників. У рейтинг потрапили тільки ті, хто у липні-грудні 2018 року встиг отримати сертифікат або декларацію Державної архітектурно-будівельної інспекції України. Видані ДАБІ документи підтверджують реальність об'єкта, його відповідність первинному проекту і нормам технічної безпеки. На даний момент це найвагоміше свідчення на користь того, що в будинок можна інвестувати.

Ринок нерухомості в Україні поки що не можна назвати прозорим. Знайти офіційні дані щодо кількості побудованих тим чи іншим забудовником квадратних метрів або квартир практично неможливо. Така інформація є, наприклад, в сертифікатах ДАБІ, але більше половини компаній категорично відмовляються їх показувати.

Хоча є й приємні винятки. Наприклад, порадувала компанія «Атлант», у якої всі документи викладені на сайті. На жаль, таких забудовників можна перерахувати на пальцях. Наприклад, в ЖК «Чайка» (будівельна компанія Омокс) для того, щоб побачити сертифікат, потрібно особисто приїхати до відділу продажів і написати спеціальну заяву.

Співробітники «Мінфіну» промоніторили сайт ДАБІ, щоб знайти сертифікати забудовників, які їх не надали. Компанії, чиїх сертифікатів ми так і не виявили, у рейтинг не потрапили.

Втім, наявність сертифікату на будинок аж ніяк не гарантує відсутність проблем. Наприклад, ЖК Scandia в м. Бровари останні роки періодично згадується у новинах про судові розгляди у зв'язку з неналежною документацією, а терміни введення об'єкта в експлуатацію постійно зсуваються.

Після перевірки і фільтрації в списку залишилося 40 забудовників із сертифікатами ДАБІ, які у 2018 році здали мінімум один будинок висотністю від 3 поверхів.

Ключові критерії ранжирування забудовників

Кількість житлових будинків, введених компанією в експлуатацію за звітний період. Враховувалися об'єкти висотністю від 3 поверхів. За основу бралася не кількість будинків, а сертифікатів ДАБІ. Іноді один сертифікат може бути оформлено відразу на кілька секцій, а в інших випадках для кожного корпусу ЖК існує окремий документ.

Ми не брали за основний критерій кількість квартир, тому що у розпорядженні «Мінфіну» не було офіційно підтверджених цифр. Ми підраховували число квартир, виходячи з даних у сертифікатах ДАБІ або на основі інформації з відкритих джерел. Наприклад, на підставі відомостей, отриманих від відділу продажів забудовника, взятих зі спеціалізованих блогів і на форумах, плану конкретного будинку.

Якщо кілька компаній ввели в експлуатацію однакову кількість будинків, то вище рейтинг у тієї компанії, в активі якої, за нашою оцінкою, більше зданих квартир.

Стовпець «Локація» прив'язаний до населеного пункту, в якому у забудовника найбільше об'єктів з рейтингу. Цього разу у дослідженні брали участь 27 населених пунктів Київської області. Крім того, у свіжий рейтинг включили Обухів і село Новосілки Києво-Святошинського району, в кожному з яких ввели в експлуатацію по 2 житлових комплекси.

Зміни в рейтингу

У нашій таблиці забудовників з'явилися дві нові колонки. По-перше, ми додали дані щодо відстані між житловим комплексом і центром Києва (майданом Незалежності) по прямій. Це зручно, тому що не всі покупці добре розбираються в географії київського передмістя.

Крім того, в рейтингу можна побачити мінімальну вартість житла в уже зданому будинку. Квартира, на яку вказана ціна, може мати різну кількість кімнат, в залежності від того, які пропозиції залишилися в продажу на момент складання рейтингу, тобто на кінець березня 2019 року.

Слідкуйте за цікавими та ексклюзивними новинами про нерухомість в Telegram