Квартирка в Європі: як купити нерухомість за кордоном і яка від неї користь

Потенційних покупців, готових витратитися на квартиру, готель або ресторан за кордоном, як правило, цікавить два питання: як на цих об'єктах можна заробити та чи реально отримати якісь бонуси від «приймаючої країни», наприклад, посвідка на проживання або громадянство, — зазначає ріелтор Марина Сорокіна.

«Мінфін» розбирався, в яких країнах можна купити нерухомість з максимальною вигодою і скільки на це потрібно витратити.

Відпочити та підзаробити

Самі ріелтори розділяють закордонну нерухомість на дві категорії. Перша — порівняно недорогі об'єкти вартістю до 100-200 тис. євро «для себе». Їх можна використовувати, скажімо, для відпочинку або проживання своєї сім'ї чи здавати в оренду. Друга — більш дорогі (від 250 тис. євро) — «інвесторські». Останні дозволяють розраховувати на так звану «золоту візу», яка дає право на посвідку на проживання. Зрозуміло, що паралельно елітною нерухомістю можна користуватися за призначенням — жити там або здавати в оренду.

Більшість українців цікавить нерухомість економ-класу — вартістю до 100-200 тис. євро. Хоча вона не дає права претендувати на посвідку на проживання, це все ж непогана інвестиція, — каже Марина Сорокіна.

Інвестувати в нерухомість вигідно. Подивитися об'єкти 

Покупців з бюджетом до 200 тис. євро найчастіше цікавлять квартири або комерційні об'єкти в країнах Східної Європи — Польщі, Угорщині, Чехії та ін. Або на європейських морських курортах — Болгарії, Греції, Іспанії.

Східноєвропейські переваги пояснюються просто. Ціни в найближчих до нас країнах нижче західноєвропейських, як мінімум, в 1,5-2 рази. Крім того, місцеві ринки зараз на підйомі, і ціни щорічно збільшуються на 7-10%, так що з часом є шанс вигідно перепродати своє майно. Плюс — можна непогано заробляти на здачі його в оренду.

Наприклад, у Гданську однокімнатна квартира в новому будинку площею до 40 кв.м обійдеться приблизно в $73 тис. Така ж на вторинному ринку пропонується за $88 тис. Але при цьому варто враховувати, що в ціни на вторинному ринку завжди закладається торг в 7-8%, так що підсумкову вартість можна знизити до $81 тис., — відзначають у компанії «Польський консультант».

У Варшаві ціни вищі приблизно на 20%. Така ж одиничка в новому будинку буде коштувати вже близько $92 тис., а в старому — $103 тис. При цьому важливо враховувати, що первинний ринок в Польщі продається приблизно в такому ж стані, як і у нас — під чистове оздоблення, тому знадобляться чималі кошти на ремонт. Але в Польщі навіть іноземець може отримати іпотеку. Для цього потрібно довести наявність стабільного доходу від 2 тис. євро на місяць (краще — від власного бізнесу) і мати перший внесок в 20% від вартості об'єкта. Відсотки для українця будуть вищими, ніж для жителя ЄС — 5% проти 3%. Терміни кредитування — до 45 років.

Здавати житло в оренду в тій же Польщі не так вигідно, як у нас. У Києві одиничку за $30 тис. реально здавати від 6 тис. грн. (тобто приблизно за $200 в місяць). У рік виходить $2,4 тис. Повернути вкладення можна за 12,5 років.

Одиничку в Варшаві за $100 тис. доларів можна здавати в оренду за $400-450 на місяць (без урахування комунальних платежів). У рік це до $5,4 тис., а термін окупності такого житла складе більше 18 років.

Але зате в Польщі ціни на нерухомість зростають на 10-12% на рік, а в Україні в доларовому еквіваленті в останні роки тільки падають. Тому нерухомість в Східній Європі дозволяє, як мінімум, зберегти заощадження, — відзначає незалежний консультант із зарубіжної нерухомості Тимур Багаєв.

Більше заробити можна на курортній нерухомості. Мабуть, найдоступніші ціни зараз на апартаменти в Болгарії. Купити невелику квартиру-студію там можна від 23-25 ​​тис. євро. Наприклад, за 23 тисячі пропонується студія площею 40 кв. м з ремонтом і навіть меблями в новому житловому комплексі на курорті Святий Влас. А за 25,5 тис. — аналогічний об'єкт в більш розкрученому Сонячному березі. У сезон таке житло реально здавати, як мінімум, за 30 євро на добу, що дозволить заробити близько 5 тис. євро на рік. Тобто термін повернення інвестицій — менше 5 років.

Правда, є і підводні камені. В останні роки в Болгарії набудували так багато житла (чималу частину якого скупили іноземці якраз під здачу), що тепер забезпечити постійне завантаження апартаментів дуже непросто. Плюс — потрібно враховувати витрати на комуналку, обслуговування об'єкта — від 50-100 євро на місяць.

«Не дивно, що багато хто намагається позбутися від болгарських квартир і виставляють їх на продаж», — говорить Тимур Багаєв. Наприклад, на українському майданчику ОЛХ квартира в Сонячному березі площею 54 кв.м пропонується за 25 тис. євро вже з ремонтом і меблями. За такі гроші в новому ЖК реально купити квартиру до 40 квадратів. Схожа ситуація зараз спостерігається також в Іспанії. Там після кризи також почали активно будувати курортне житло і продавати його іноземним інвесторам. Тепер невдалі рантьє поспіхом намагаються позбавитися від житла, за утримання якого потрібно платити до 150 євро на місяць.

Тому експерти радять: при купівлі нерухомості у моря варто вивчити місцевий ринок оренди і зіставити його з потенційним туристичним потоком. Крім того, не варто купувати свідомо неліквідні апартаменти, нехай і за низькою ціною. Скажімо, квартиру в кілометрі від пляжу навряд чи вдасться вигідно здати в сезон. Втім, в таких апартаментах завжди можна відпочивати зі своєю сім'єю, економлячи при цьому на готелях.

«Золота віза» за півмільйона євро

Ті, у кого є від 250-500 тис. євро, можуть розраховувати не тільки на придбання ліквідної нерухомості, але і на отримання посвідки на проживання, яка з часом дає право на громадянство в Європі.

Так звані «золоті візи» в обмін на інвестиції в Європі дають багато країн, зокрема, Португалія, Греція, Іспанія, Мальта, Латвія, Кіпр, Болгарія. Правда, невідомо як довго проживуть такі програми. Наприклад, недавно про згортання видачі «золотих» віз в обмін на купівлю нерухомості заявила Болгарія. Як пояснив міністр економіки Еміл Караніколов «перевірка показала, що істотного економічного ефекту це не дає». У Болгарії, щоб отримати ПНП, потрібно вкласти в нерухомість не менше 500 тис. євро.

Є питання і по іншим країнам. В Єврокомісії, зокрема, вважають, що Кіпр, Мальта та Греція занадто часто видають «золоті візи» громадянам з пострадянського простору. Через це, нібито, частішають випадки відмивання грошей, корупції та різних злочинних схем. У Великобританії з цієї ж причини з початку 2018 року призупинили видачу віз для інвесторів. Її можуть відновити в цьому році, але тільки після ретельного аудиту фінансового стану потенційного інвестора незалежною британською компанією.

Втім, вскочити в останній вагон все ще можна. Як розповів керівник агентства «Мігроніс» Анатолій Лєтаєв, отримати ПНП, наприклад, в Португалії можна, купивши житлову або комерційну нерухомість вартістю не нижче 500 тис. євро. «При цьому можна придбати декілька об'єктів — головне, щоб підсумкова сума операції була не нижче необхідної. Можлива і більш бюджетна покупка — в об'єкти старше 30 років достатньо інвестувати 350 тис. євро. Щоправда, така нерухомість може зажадати значних витрат на відновлення, та й продати її в майбутньому може бути нелегко. Термін необхідного утримання нерухомості (до продажу) — 5 років », — розповів Лєтаєв.

Варто зазначити, що на 500 тис. євро в Португалії особливо не розгуляєшся. За такі гроші можна купити, наприклад, офіс площею 100 кв.м в центрі Лісабона, який в подальшому можна здавати в оренду приблизно за 2-3 тис. євро на місяць. Чотирикімнатні апартаменти в центрі Лісабона потягнуть майже на 700 тис. євро.

Схожі ціни на нерухомість і умови отримання ПНП в Іспанії. Правда, там не дозволяється продавати житло. Точніше, інвестор може змінювати об'єкти, але завжди залишатися при нерухомості. Зате через більш розвинений туризм, є можливість більше заробляти на оренді, ніж в тій же Португалії.

Посвідка на проживання «зі знижкою»

У Греції, щоб отримати ПНП, достатньо придбати нерухомість за 250 тис. євро, що й приваблює потенційних покупців, — розповідають ріелтори. Ще один плюс — місцевий ринок тільки починає відновлюватися після кризи, тому ціни знаходяться буквально на дні. Але вони вже почали показувати позитивну динаміку і з продажу, і по оренді. Так що в майбутньому таку нерухомість можна буде вигідно перепродати, — каже Лєтаєв. ПНП в Греції оформлюють через 2-3 місяці після угоди, але претендувати на громадянство можна буде лише через 7-10 років.

За такі ж гроші — 250 тис. євро — можна отримати посвідку на проживання в Латвії. Якщо мова йде про латвійську глибинку, то там дозволяється купити два об'єкти за 125 тис. ПНП тут діє п'ять років, але підтверджувати її потрібно щорічно. Ще один мінус — заробити на латвійській нерухомості буде набагато складніше, ніж, скажімо, на грецькій. Але і ціни і на житло і на комерційні об'єкти в Литві невисокі. Скажімо, за 255 тис. євро можна придбати двоповерховий особняк з басейном в Ризі з елітним ремонтом і дорогими меблями, площа ділянки — 17 соток.

У курортній Юрмалі за 260 тис. євро пропонується ділянка землі під забудову площею 15 соток (що дешевше, ніж в околицях Києва). У той же час в Греції за 300 тис. євро можна придбати таунхаус площею близько 90 кв.м в районі Халкідіків. А за троячку площею 100 кв. м в Афінах у новому ЖК доведеться викласти 420 тис. євро.

На Мальті ПНП обіцяють за купівлю нерухомості від 270 тис. євро. Є спосіб ще дешевше — оренда квартири на суму не менше 10 тис. євро на рік (на термін не менше 5 років). У Мальті за такі гроші реально купити апартаменти площею 60-70 кв.м в новому ЖК, але не на першій лінії біля моря. Ціни на особняки стартують від 800-900 тис. євро.

На Кіпрі отримати «золоту візу» можна в обмін на інвестиції в нерухомість від 300 тис. євро. За такі гроші там реально купити двушку до 70 кв.м в одному з курортних міст (скажімо, Лімасолі). Здавати в оренду в курортний сезон її реально за 50 євро на добу, а це близько 15 тис. євро на рік. Але все одно терміни окупності непристойно високі — до 20 років. Плюс — претенденту на ПНП потрібен депозит в місцевому банку на 30 тис. євро (зняти гроші можна буде лише через три роки) і підтвердження доходів — не менше 30 тис. євро для покупця плюс по 5 тис. євро в рік на дітей.

А як же гроші

На покупку нерухомості за кордоном не потрібно ніякої ліцензії. А ось з переказом коштів все не так просто.

Курс на боротьбу з відмиванням грошей змушує Європу «перебирати» покупцями нерухомості. Приїхати з мішком грошей і купити квартиру за готівку навряд чи вийде. Особливо, якщо мова йде про дорогу нерухомість, що дозволяє претендувати на ПНП.

Українцю доведеться обзавестися рахунком в іноземному банку, куди можна переказати заощадження з вітчизняної фінустанови. При цьому, згідно з правилами НБУ, можна переказати на зарубіжний рахунок не більше 50 тис. доларів на рік. До недавнього часу для цього потрібно було отримувати ще й електронну ліцензію, але з 7 лютого 2019 року, згідно з новим законом про валюту, вона вже не знадобитися. Хоча квота в 50 тис. при цьому залишиться.

Крім того, можна вивозити за кордон готівкою по 10 тис. євро на кожного члена сім'ї. При цьому потрібно довідка про те, що ці гроші були зняті з вашого банківського рахунку в Україні. А щоб поповнити ними ваш рахунок в європейському банку, доведеться надати докази легальності отримання коштів — наявність власного бізнесу з певними доходами, висока зарплата, з якої сплачено податки, тощо.

Марія Коливанова