Що робити, якщо не вистачає грошей на житло в новобудові

Насправді статистика суперечлива. Одні забудовники стверджують, що серед їх клієнтів багато таких, хто купує нерухомість в розстрочку. Інші кажуть, що більшість покупців віддає перевагу тому, щоб оплачувати повну вартість житла. А ось іпотека в структурі продажів у всіх без винятку операторів вимірюється лише кількома відсотками.

Так, за оцінкою експерта ринка нерухомості Михайла Артюхова, іпотечне кредитування сьогодні становить менше 3% від кількості всіх угод на первинному ринку. Частка розстрочок досягає 15%.

«За 11 місяців 2018 року ми реалізували більше 86 тис. кв м житла, в будівництво яких інвестувала наша компанія. З них 69% (понад 60 тис. кв м) продано зі стовідсотковою передоплатою, і 31% (понад 26 тис. кв м) на умовах розстрочки», — ділиться статистикою партнер компанії InCo home Роман Бєлік. За його інформацією, показники в порівнянні з минулим роком змінилися незначно — тоді стовідсоткова оплата займала в структурі продажів 61%.

Начальник відділу продажів міні-міста Svitlo Park Олександр Панфілов розповів, що у 2018 році програмами розстрочки скористалося понад 60% покупців житла. «У 2019, при збереженні макроекономічного зростання в країні, великі девелоперські компанії будуть намагатися зробити умови розстрочки ще доступніше. Зокрема, зменшать розмір початкового внеску і збільшать період погашення всієї позики », — прогнозує співрозмовник «Мінфіну». За його оцінкою, у 2019 році кількість квартир, придбаних у розстрочку, перевищить 70% від загального обсягу угод на первинному ринку житла.

З іпотечними програмами від комерційних банків ситуація складніша. За словами Панфілова, в 2018 році, за найоптимістичнішими оцінками, ними скористалося не більше 5-7% покупців.

«Мінфін» з'ясував, на яких умовах сьогодні можна скористатися розстрочками від забудовників і чи дійсно вони вигідніші за іпотеку.

Скромна чарівність розстрочки

Рекламуючи свої програми розстрочок, забудовники намагаються зробити головний акцент на їх основних перевагах — мінімум авансу, нульова ставка, гнучкі терміни і т.п.

Мінімальний початковий внесок на сьогодні — 10%. Однак в середньому, за даними порталу Address.ua, забудовники вимагають передоплату в межах 25-50% від вартості квартири. Наприклад, при купівлі житла в проектах корпорації «Укрбуд» початковий внесок стартує від 25%, в проектах InCo home (Ковальська та ін.), «Інтергал-Буд», Stolitsa Group — від 30%, в ХК «Київміськбуд» — від 50 %.

Більш доступні пропозиції зустрічаються рідше. Наприклад, в проектах компанії KAN Development — ЖК «Комфорт таун» та «Файна таун» — початковий внесок становить 10%. Такої ж політики дотримуються і в Svitlo Park. Там, наприклад, щоб придбати однокімнатну квартиру площею 35,95 кв. м необхідно внести тільки 81 тис. грн (10% вартості).

До 7 років — такий максимальний термін розстрочок на сьогодні заявляють забудовники. Разом з тим, розстрочка традиційно обмежується періодом будівництва і закінчується разом з введенням будинку в експлуатацію. «У момент, коли з'являється готовий житловий об'єкт, і стає можливою його передача, розстрочка зазвичай закінчується, — каже Роман Бєлік. — Тому відстрочка платежу до поставки товару буде справедливою назвою для 90% розстрочок, існуючих на ринку».

Однак сьогодні з'являються і більш тривалі програми. Як зазначає Олександр Панфілов, за вісім років існування купівлі квартир в розстрочку, цей механізм зазнав глобальну еволюцію. У 2009-2010 роки розстрочка надавалася в одиничних об'єктах максимум на 2 роки, зараз мова йде вже про 5-7 років. Наприклад, в Svitlo Park максимальний термін розстрочки становить 6 років, у Файна Таун — 7 років.

Ставка 0% річних, якою забудовники залучають клієнтів, як правило, поширюється на період до двох років або до закінчення будівництва будинку.

Якщо розстрочка надається на більш тривалий період, після закінчення, скажімо, двох років на залишок боргу починають нараховуватися відсотки. Наприклад, в комплексі Svitlo Park після того, як за перші два роки покупець виплачує не менше 50% вартості квартири, на залишок нараховуються відсотки в 7-12% річних.

На відміну від банків, забудовники не висувають жорстких вимог до клієнтів. «Головна позитивна відмінність розстрочки від іпотеки — її абсолютна доступність для всіх покупців, — говорить начальник управління розвитку продуктів роздрібного банкінгу Укргазбанку Віталій Годун. — Банки можуть відмовити клієнту у видачі кредиту, якщо у нього зіпсована кредитна історія, немає можливості підтвердити дохід або розмір зарплати не задовольняє кредитора. Забудовники, навпаки, готові продавати квартири всім бажаючим, не цікавлячись їхньою платоспроможністю та акуратністю в погашенні минулих боргів».

Простота оформлення — ще одна очевидна перевага розстрочки. Як зазначає Віталій Годун, її можна оформити за один день, тоді як процес отримання банківського іпотечного кредиту зазвичай затягується на 1-2 тижні.

«Темна сторона» купівлі частинами

Як би привабливо не виглядали розстрочки від забудовників на перший погляд, покупцеві потрібно враховувати ряд нюансів, які роблять такий спосіб покупки менш вигідним і більш ризикованим.

Найнеприємніші сюрпризи, які можуть ховатися за цікавими пропозиціями забудовників — прив'язка до долара або заплановане підвищення ціни неоплачених метрів. «В основному будівельні компанії хочуть диверсифікувати свої валютні ризики, а законодавство не дає їм інструменту, який дозволяє оформити розстрочку в інвалюті, — пояснює Роман Бєлік з InCo home. — Тому одним із шляхів стає фіксація залишку боргу покупця з прив'язкою до курсу іноземної валюти».

Забудовники можуть використовувати й інші варіанти — планове підвищення ціни в міру готовності будинку, «знижки» в разі більшої або стовідсоткової передоплати і т.п. «Наприклад, при першому внеску в 30%, ціна за квадратний метр фіксується тільки після погашення 75% вартості квартири. Або при першому внеску в 30%, ціна за квадратний метр буде вищою, ніж при передоплаті від 60%», — описує поширені на ринку схеми Роман Бєлік. Тобто, фактично, декларуючи нульову вартість розстрочки, забудовники все одно встановлюють націнку за ризик тим чи іншим способом.

Зазвичай прив'язку ціни до долара або її заплановане зростання в рекламі розстрочок забудовники не афішують. Зате фіксацію ціни при оплаті частинами підносять як акційні умови.

Наприклад, Укрбуд в кінці минулого року проводив акцію, в рамках якої обіцяв покупцям зафіксувати ціни в гривні на шість місяців.

Непрозорість умов і відсутність права власності до виплати розстрочки додає покупцям нові ризики. За словами Михайла Артюхов, найбільш популярна форма оформлення договору купівлі-продажу у забудовників — попередній договір з переходом права власності тільки за фактом оплати. Тобто поки вся сума не погашена, ситуація з правами на житло виглядає досить хиткою.

Старший юрист юридичної фірми «Антика» Василь Шеретько вважає, що такі умови забудовників не мають нічого спільного з розстрочкою. Насправді, це підміна понять і хороший маркетинговий хід — за фактом мова йде про фінансування покупцями будівництва.

«Законодавець використовує поняття розстрочки платежу в поєднанні з оплатою за «переданий товар», — пояснює Василь Шеретько. — Але в 9 випадках з 10 покупцеві у відділі продажів забудовника пропонують заплатити певну суму грошей з «розстрочкою» решти оплати до закінчення будівництва. Після чого замість товару він отримує надію на те, що забудовник виконає своє зобов'язання». Співрозмовник «Мінфіну» дивується, що при цьому особливо винахідливі забудовники примудряються ще й нараховувати відсотки на таку «розстрочку». Як вже говорилося вище, націнка зазвичай не афішується.

Якщо покупець з якихось причин не може виплатити всю суму і змушений відмовитися від покупки, повернути вкладені раніше кошти в повному обсязі йому буде непросто. «Як правило, в такому випадку визначається штраф за вихід з договору і втрати при цьому будуть обов'язково», — попереджає Михайло Артюхов.

Покупці, знаючи про такі особливості розстрочок, намагаються виплатити їх якомога швидше, з випередженням термінів. Так, представники порталу Address.ua, посилаючись на досвід своїх клієнтів — ІБК Обрій (будують квартал «Місто квітів» та ін.), розповіли, що майже 40% покупців погашають розстрочку протягом першого року. Тому програми довше двох років виявляються не особливо затребуваними.

Ще одна серйозна складність, з якою стикаються покупці житла в розстрочку — значні суми платежів, які щомісяця або щокварталу доводиться платити. Наприклад, щоб купити у одного з київських забудовників однокімнатну квартиру за ціною близько 1,083 млн грн, потрібно внести мінімальний початковий внесок 270,75 тис. грн (25%) і потім протягом 15 місяців до здачі будинку в експлуатацію виплачувати від 54,150 тис. грн у місяць. А це завдання аж ніяк не для середнього українського гаманця. Розстрочки на 6-7 років, звичайно, пропонують більш доступні умови, але на ринку таких небагато.

Також варто відзначити, що розстрочки від забудовників аж ніяк не замінюють банківську іпотеку. Часто вони служать лише маркетинговим ходом для залучення інтересу покупців. Однак для клієнтів з високим рівнем доходу, які враховують валютні ризики і стійкі до них (мають заробітки в валюті), розстрочка допоможе на кілька років скоротити шлях до набуття власного житла.

Приклади розстрочок від забудовників в деяких столичних житлових комплексах в кінці грудня

Банки придивляються до іпотеки

Іпотека, особливо на первинному ринку житла, сьогодні в Україні виглядає екзотикою. Досягли успіху на цьому терені, в першу чергу, держбанки. За даними НБУ, у 2018 році вони видали більше половини всіх іпотечних кредитів, в більшості випадків — на купівлю вторинного житла.

Як зазначає Олександр Панфілов, отримати іпотечний кредит на купівлю житла в новобудовах потенційно можна лише у 8-10 фінустанов. Вони пропонують досить схожі умови: термін погашення — до 20 років, ставка через рік після отримання позики — близько 18% річних.

Йдеться про новий продукт останніх кількох років — партнерських програмах фінустанов з пільговим періодом.

«Банки, які співпрацюють із забудовниками, пропонують схему виплат, за якою в перші рік-два відсоткова ставка мінімальна. Але з кожним наступним роком або через певний період вона збільшується», — пояснює механізм таких продуктів Віталій Годун з Укргазбанку. Пільговий період може становити 1-5 років, протягом якого ставка нараховується від 0,01% до 8,9%, далі — 18,9-22% річних.

З точки зору банкірів, подібні програми на сьогодні вигідні для всіх сторін. «Клієнт отримує низьку відсоткову ставку на перший або другий рік, можливість оформити кредит на 20 років з першим внеском у 20% і з фіксацією вартості нерухомості, — пояснює начальник управління по роботі з партнерами банку «Глобус» Катерина Личана. — Для банку — це високодохідний якісний кредитний портфель і забудовники, які комплексно обслуговуються у фінустанові. Для забудовників — це додаткові клієнти, які сплачують 100% вартості нерухомості».

Банки, які розвивають партнерські програми із забудовниками, кажуть, що зацікавленість до таких позик зростає. Як зазначає Катерина Личана, за минулі два роки кількість іпотечних кредитів, що видаються в рамках партнерських програм із забудовниками, зросла у 8 разів.

За словами співрозмовниці «Мінфіну», такі кредити оформлюються на максимальний термін у 20 років, але виплачуються значно швидше — в середньому за 33 місяці. При цьому початковий внесок клієнта становить 30-40% від вартості нерухомості. Судячи з усього, покупці житла поспішають скористатися пільговим періодом партнерської іпотеки з низькою ставкою, щоб не виплачувати потім «драконівські» 19-22% річних.

Незважаючи на позитивну динаміку, обсяг видаваних банками кредитів в масштабах ринку поки виглядає краплею в морі.

Та й забудовники зовсім не горять оптимізмом. «Ми працюємо з банками «Глобус», «Ощадбанк» та «Укргазбанк», — ділиться досвідом Роман Бєлік з InCo home. — Але для всього вітчизняного банківського сектора характерна дуже низька активність в напрямку розвитку іпотеки. Через це кредит не є ринковим інструментом і може розглядатися тільки в якихось унікальних, індивідуальних випадках». На його думку, на сьогодні іпотечних програм, які б стимулювали ринок нерухомості, не існує ні у одного з банків. І вони навряд чи з'являться найближчим часом.

Умови деяких партнерських програм банків із забудовниками