Кінець буму: в Україні почали будувати менше житла

У Нацбанку проаналізували дані ринку нерухомості України за 3 квартала 2018 року та оцінили ризики для галузі. Інформація опублікована у новому звіті про фінансову стабільність. 

Нових пропозицій стало меньше

За дев’ять місяців обсяг прийнятого в експлуатацію житла в Україні зменшився на 36%. Зокрема в Києві — на 45%, а у Київській області – на 33%. Причина криється у базі для порівняння: минулого року показники були нетипово високими. Торік діяла знижена ставка пайової участі, тож за перші 9 місяців 2017 року кількість новозбудованих квартир в столиці зросла майже вдвічі. Крім того, з 10 червня 2017 року діяла нова класифікація будівель і нова процедура отримання документації. Це стимулювало забудовників швидше вводити об’єкти в експлуатацію.

Через невизначеність регуляторного середовища у період січень-вересень 2018 року кількість виданих дозволів на будівництво багатоквартирних будинків зменшилася на 85%. Вірогідно, що темпи житлового будівництва будуть вповільнюватися й надалі.

Нова пропозиція житла стала більш диверсифікованою за регіонами: частка Києва та області у загальному обсязі прийнятого в експлуатацію житла в багатоквартирних будинках знизилася з 41% у ІII кварталі минулого року до 38% у січні-вересні 2018 року. У Києві, крім того, дещо зменшилася частка однокімнатних квартир та зросла частка трикімнатних.

З 1 вересня почали діяти нові державні будівельні норми (ДБН): вони, зокрема, обмежують щільність та кількість поверхів забудови. Коли забудовники почнуть їх дотримуватися, рентабельність будівництва знизиться. Але це ще в майбутньому: за даними Офісу ефективного регулювання місцева влада продовжує видавати забудовникам містобудівні умови та обмеження без урахування нових норм.

Ціни на житло залишаються стабільними

У вересні ціни на столичне житло на первинному ринку зросли на 6.9% у гривні та на 0.8% у євровому еквіваленті. На вторинному ринку Києва вартість зросла на 4.5% у гривні, але знизилася на 1.3% у євро. Велика кількість нового житла за привабливою ціною продовжує тиснути на ціни на вторинному ринку у євро.

Середня вартість оренди житла у столиці за рік майже не змінилася. Забудовники стверджують, що придбання житла для оренди не втрачає популярності.

Вигідні пропозиції на квартири в новобудовах Києва шукайте тут

За даними ДССУ, у вересні ціни на будівельно-монтажні роботи в житлових будівлях виросли на 23.3%. Водночас, станом на 1 жовтня, Мінрегіонбуд встановив оціночну середню собівартість квадратного метра житла на рівні 11 849 грн (+10.2%). Підвищення собівартості будівництва житла та вимог до його якості (із запровадженням нових ДБН) тиснутиме на рентабельність забудовників.

Попит на житло зростає ледь помітно

За даними Мінюсту, у ІІІ кварталі кількість угод купівлі-продажу житла в Україні зросла на 11.0%. Головний чинник – підвищення доходів населення. Серед громадян із високими доходами зберігається стійкий інвестиційний попит (на нього припадає до 40% продажів у преміум-сегменті) в умовах, коли знижується дохідність валютних депозитів.

А серед громадян з нижчими доходами зростає кількість претендентів на іпотечні кредити та розстрочку. Обсяги іпотечного кредитування збільшуються, хоча вони ще замалі, щоб суттєво впливати на попит. Однак, за оцінками забудовників та посередників, у структурі продажів бюджетного сегмента росте частка розстрочки та кредитів, в той час як частка стовідсоткової оплати зменшується. Потенціал покупців першого житла поки невисокий.

У середньостроковій перспективі первинний ринок, ймовірно, збалансується. Якість пропозиції зростатиме — вже зараз у мікрорайонах з розвиненою інфраструктурою попит на житло вищий. Разом з тим продажі в поодиноких будинках з невдалим розташуванням важко стимулювати навіть агресивною рекламою чи знижками. У групі ризику можуть опинитися забудовники, зосереджені на одному ціновому сегменті чи районі населеного пункту.

Пропозиція комерційної нерухомості дещо зросла

Обсяги будівництва комерційної нерухомості в столиці досі незначні, порівняно з наявними площами. Однак у сегменті торговельної нерухомості девелопери активніші, ніж в інших. За дев’ять місяців у цьому сегменті здано в експлуатацію вшестеро більше нових площ, ніж за весь 2017 рік. За даними консалтингової компанії JLL, ринок швидко поглинає новозбудовані об’єкти: рівень вакантності знижується до 3.7% у ІІІ кварталі, а орендні ставки і далі зростають — на 31.9% у доларовому еквіваленті.

А от у сегменті офісної нерухомості обсяги введення в експлуатацію скоротилися майже увосьмеро. Проте рівень вакантності в цьому сегменті також зменшується, а орендні ставки поступово зростають.

Фінансування будівництва нових об’єктів комерційної нерухомості відбувається переважно за кошти інвесторів. Натомість банки зосереджені на реструктуризації давніх проблемних кредитів та продажі заставного майна. Тому зростають обсяги угод на вторинному ринку. За даними консалтингової компанії Cushman & Wakefield, у І півріччі обсяг транзакцій становив близько 170 млн дол., що суттєво більше, ніж за весь 2017 рік. Очікується, що до кінця цього року інвестиції в комерційну нерухомість на вторинному ринку наблизяться до 360 млн доларів.