Інвестування в нерухомість. Як перевірити надійність забудовника

Що ж робити, коли серед безлічі пропозицій вже обраний житловий комплекс і хочеться скоріше стати власником квадратних метрів? Про це «Мінфіну» розповіла юрист практики корпоративного права Juscutum Альона Оленич.

Репутація понад реклами

В першу чергу, необхідно звернути увагу на репутацію забудовника, у якого інвестор вибрав квартиру. Історія зданих в експлуатацію об'єктів розповість про забудовника більше, ніж будь-яка реклама або менеджер з продажу. А головне — така інформація точно буде відповідати дійсності.

При моніторингу інформації варто звернути увагу на відгуки щодо попередніх об'єктів забудовника — в які терміни був зданий будинок, чи були проблеми при підключенні до комунікацій, з'явилися неполадки в ході експлуатації будинку та т. д. Інакше є ризик вибрати квадратні метри у компанії, яка не здала в експлуатацію жодного житлового будинку, або здала з великою затримкою, або використовувала неякісні матеріали, що спричинило проблеми для інвесторів вже після в'їзду в квартири.

Перед укладенням договору із забудовником необхідно ознайомитися з документами, які дають право на будівництво. Серед таких документів обов'язково повинні бути документи на землю, що підтверджують право власності або інша законна підстава для будівництва, дозвіл на проведення будівельних робіт, ліцензія генпідрядника, містобудівні обмеження, проект на будинок та його експертизу, технічні умови та ін. Також варто ознайомитися з репутацією компанії, яка робила проект майбутнього будинку.

Способи, за допомогою яких забудовник залучає інвестиції, також є показовими для визначення порядності компанії. На сьогодні існує два найбільш захищених способів інвестування.

Вибираємо спосіб інвестування

Закон України «Про інвестиційну діяльність» передбачає способи інвестування та фінансування будівництва. Зокрема, ст. 4 позначає, що інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва засобами, залученими від фізичних та юридичних осіб, в тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва (далі — ФФБ), фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.

Інвестування через фонди фінансування будівництва

Оскільки інвестування через ФФБ регулюється спеціальним Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» можна говорити про те, що такий спосіб найбільш безпечний. При цьому потрібно розуміти головну особливість даного способу вкладення грошей — договір укладається з фінансовою компанією-управителем, а не безпосередньо із забудовником.

Крім того, сама форма такого договору є типовою і затверджується Кабінетом Міністрів України. Крім цього, в згаданому законі прописані чіткі вимоги як до компанії-управителя, так і до забудовника. Все вищеописане зводить ризики при такому способі інвестування до мінімуму.

Інвестування за допомогою цільових облігацій

Другим найбільш захищеним способом інвестування є покупка цільових облігацій, випущених забудовником (емітентом). Такі облігації дають право інвестору отримати одиницю об'єкта інвестування. Оскільки таку одиницю, як правило, вказують як 0,01 кв. м, то і кількість облігацій розраховується пропорційно майбутньої квартири. Після того, як настав термін викупу облігацій, інвестор має право на обмін таких облігацій на об'єкт інвестування.

Безпека такого способу інвестування обумовлена ​​перш за все тим, що Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку контролює випуск цільових облігацій, а спеціальний фонд, який емітент залучає для продажу облігацій, проходить складну процедуру для отримання ліцензії на проведення такої діяльності.

Важливо пам'ятати особливість інвестування через цільові облігації — висновок двох окремих договорів: договір купівлі-продажу облігацій з фондом, залученими забудовником, і договір резервування об'єкта нерухомості (для конкретизації квартири) безпосередньо із забудовником. Також необхідно стежити за термінами передачі облігацій, у разі прострочення такого пред'явлення великий ризик залишитися без квадратних метрів та втратити інвестиції.

Ще до підписання договору необхідно уважно вивчити його. У договорі необхідно вказати точну адресу об'єкта нерухомості, поверх, номер майбутньої квартири, її площу, точну вартість одного квадратного метра, прикласти до договору планування об'єкта. Також варто вказувати точні (а не орієнтовні) терміни здачі або введення в експлуатацію будинку, штрафи за порушення термінів та інші санкції за будь-які інші порушення положень договору. Такі умови допоможуть в майбутньому уникнути проблем у випадку з перенесенням термінів здачі або введення будинку в експлуатацію. У договорі обов'язково повинні бути прописані банківські реквізити, на які буде відбуватися оплата, і інші реквізити сторін.

Необхідно розуміти, що умови договору будуть основою для пред'явлення претензій до забудовника, в разі якщо будуть порушені терміни здачі будинку або терміни його введення в експлуатацію, або якщо в крайньому випадку він взагалі не буде зданий.

Забудовники, в договорах з якими вказані точні терміни та санкції за їх порушення, як правило, здають свої об'єкти вчасно і без інших проблем. А якщо і трапляються затримки, то виплачують зазначені в договорі штрафи. В інших випадках судового розгляду не уникнути.

Рішення про інвестування в об'єкт нерухомості варто приймати після того, як інвестор з'ясував для себе всі нюанси і розібрався у всіх тонкощах. У цьому зможуть допомогти консультанти або юристи, які оцінять весь пакетів документів, заощадять час і мінімізують ризики інвестування в об'єкти нерухомості.