Законодавчі зміни за 2017 рік: все, що потрібно знати забудовнику та інвестору

Скасування категорій складності

Основним законодавчим зміною на ринку нерухомості в 2017 році експерти називають Закон №1817-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення містобудівної діяльності». Документ скасував існуючі категорії складності будівництва, замінивши їх класами наслідків, також скасував декларативний принцип ведення будівельних робіт.

Закон викликав жваву дискусію серед учасників ринку, оскільки кардинально міняв дозвільну систему. Найбільш гостро обговорювалося питання про обов'язкову експертизу проектів будівництва, які раніше відносилися до III категорії складності. «Виникли побоювання, що об'єкти будівництва, які почали будуватися до вступу змін в силу, не зможуть бути введені в експлуатацію, оскільки їх експертиза не проводилася», — коментує Олег Мильченко, старший юрист DLA Piper в Україні.

19 липня 2017 року Державна архітектурно-будівельна інспекція України видала лист, в якому роз'яснила, що об'єкти III категорії складності можуть бути введені в експлуатацію після скасування категорій складності без обов'язкового проведення експертизи проектної документації. Експертиза потрібно лише в тому випадку, якщо в проект вносилися зміни в ході будівництва.

Для цього заявнику досить через персональний кабінет на сайті Мін'юсту подати заяву та скан-копію укладеного договору оренди з накладенням власної електронного цифрового підпису.

Скасування отримання техумов від служби з надзвичайних ситуацій

З травня 2017 року скасоване вимога про отримання технічних умов від Державної служби України з надзвичайних ситуацій для проектування об'єктів будівництва. Це дозволяє оптимізувати витрати і час при проектуванні, а також сприяє дерегуляції господарської діяльності в будівництві.

Пайова участь

З 1 січня 2017 вступив в силу Порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі замовників у розвитку інфраструктури міста Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 15.11.2016 р №411 / 1415. Це було одне з найбільш очікуваних змін, оскільки попередній варіант документа мав масу недоліків.

Ринок позитивно відреагував на зменшення розміру пайової участі. «Додатковим ефектом нового порядку стало істотне зростання позицій України в рейтингу Doing Business за рахунок зменшення вартості будівництва. Як відомо, рейтинг формується на основі актуальних практик і процедур в Києві, — коментує Олег Бойчук. — Іронія в тому, що в наступному році Україна має всі шанси знову впасти в рейтингу, якщо Київ не продовжить пільгові умови пайової участі, або законодавець не вирішиться його повністю скасувати».

Порядок надання землі

Навесні 2017 року Рішенням № 241/2463 Київрада затвердила новий порядок придбання прав на землю із земель комунальної власності в місті Києві.

«Новий порядок усунув ряд бюрократичних перешкод для отримання комунальної землі в Києві в оренду, зменшив кількість необхідних від потенційних орендарів документів і скоротив терміни розгляду заяв на передачу землі в оренду», — коментує Олег Мильченко.

Оренда державного майна іноземними особами

У вересні 2017 року Фонд державного майна України вніс зміни до переліку документів, які подаються для оренди державного майна.

«Раніше профільний закон дозволяв іноземцям брати участь в оренду державного майна, проте формально такого орендаря могли не допустити до процедури оренди через неможливість подати документи, які можуть отримати тільки українські компанії та фізичні особи. Внесені зміни допомогли вирішити цю стару проблему, — пояснює Олег Мильченко. — Такі зміни надзвичайно важливі, тому що розширюють можливості іноземних інвесторів в Україні. І позитивні приклади вже є, зокрема, в сфері портової інфраструктури ».

Сертифікація енергоефективності будівель

У червні 2017 року Верховна Рада України прийняла Закон України «Про енергетичну ефективність будівель». Відповідно до закону, наявність сертифіката енергоефективності стане одним з умов введення новозбудованого будинку в експлуатацію.

Експерти відзначають, що для реалізації всіх вимог закону необхідно ще підготувати базу підзаконних актів. «Можна припустити, що після вступу в силу всіх положень прийнятого закону, собівартість будівельних проектів збільшиться, оскільки потрібно буде дотримуватиськласів енергоефективності та проходити обов'язкову сертифікацію», — прогнозує Олег Мильченко.

Однак, в перспективі додаткові витрати повинні будуть окупитися за рахунок зниження експлуатаційних витрат і скорочення споживання енергоресурсів.

Дійсність незареєстрованих обтяжень

2017 року виявився багатим і на судову практику в сфері речових прав на нерухоме майно. «На початку 2017 року Верховний Суд України в постанові по справі № 6-2552цс16 роз'яснив, що обтяження права користування та розпорядження нерухомим майном, яке встановлено судом, є обов'язковим для власника майна незалежно від того чи зареєстрована таке обтяження в Реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень », — коментує Олег Мильченко.

На думку експерта, така позиція суду створила небезпеку для інвесторів в об'єкти нерухомості в Україні, оскільки достовірно підтвердити відсутність обтяжень, які не були зареєстровані в установленому законом порядку, неможливо.

Перспективні законопроекти

У 2018 року також очікуються деякі зміни в законодавчій сфері. Зокрема, може бути прийнятий Закон №6403 «Про внесення змін до Закону України« Про регулювання містобудівної діяльності», який стане продовженням реформи децентралізації будівельних відносин.

«Важливим для ринку житла може стати проект закону №7084 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об'єктів незавершеного будівництва та майбутніх об'єктів нерухомості, — додає Олег Бойчук. — Закон покликаний частково знизити ризики інвестування в житлову нерухомість, а також попутно вдосконалити деякі інші питання, наприклад, ідентифікацію об'єктів будівництва».