Вторинне житло в Києві: підсумки та прогнози

За 2017 рік вартість квадратного метра на вторинному ринку виросла на 12,9% в порівнянні з початком року.

В кінці серпня середня ціна по Києву виявилася навіть вищою, ніж ціна в новобудовах на вторинному ринку (квартири в будинках, уже введених в експлуатацію), які традиційно були дорожче. І хоча восени новобудови теж почали дорожчати, статус-кво між цими двома сегментами до кінця року так і не був відновлений.

У грудні 2017 року, коли почалося чергове зростання курсу долара, більшість типів квартир стало дешевшати. Цей процес закономірний, але і зростання курсу цілком може виявитися тимчасовим. Якщо в лютому-березні 2018 року курс долара почне знижуватися, ціни на квартири знову підуть в гору.

Покупці на вторинному ринку розділилися на дві групи. Представники першої купували саме бюджетне житло, в яке можна швидко вселитися. Представники другої — шукали якісні пропозиції за гарною ціною — новобудови на вторинному ринку, квартири в більш-менш пристойному стані в «сталінках» і «дореволюційних будинках».

Саме старе і бюджетне житло — дореволюційні будинки і радянські «панельки» — дешевшає навіть на тлі загального зростання цін. Також дешевшають панельні новобудови, які відрізняються від радянських панельних будинків віком, але майже не відрізняються якістю матеріалів і споруди.

Сяк-так тримають позиції цегляні будинки радянської побудови. Найбільш стабільним в ціновому відношенні сегментом нерухомості залишаються цегляні новобудови, які навіть за останні 4 роки втратили в ціні значно менше, ніж інші: -26% проти, наприклад, -48% вартості квартир в панельних хрущовках або -43% — в цегляних.

Доходи від інвестицій в нерухомість в 2018 році

Ще один індикатор стану ринку — його привабливість для приватних інвесторів, яка базується на показнику прибутковості недвіжімості. Средняя вартість однокімнатної квартири в будинках старого житлового фонду сьогодні становить близько $ 30 000 або 852 000 грн. Здати в оренду таку квартиру, за умови вдалого розташування і наявності косметичного ремонту, можна за 7000 грн. Окупність інвестиції складе трохи більше 10 років, прибутковість — близько 10%, без урахування необхідності ремонту перед здачею в оренду, амортизаційних витрат і податків.

Однокімнатна квартира в новому будинку буде коштувати мінімум $ 50 000. На первинному ринку є пропозиції дешевше, але після витрат на ремонт вийде та ж сума або навіть більше. Здати в оренду квартиру в новому будинку можна за 9000-10 000 грн в місяць. Окупність інвестиції складе 12-13 років без урахування податків і амортизаційних витрат. Прибутковість — 8%.

При виборі об'єкта для інвестування потрібно враховувати різні фактори — не тільки прибутковість на поточний момент, а й перспективи зміни ціни в тому чи іншому будинку або районі. Більш доцільна інвестиція в нові будинки, квартири в яких при сприятливій ситуації поступово ростуть в ціні, а при несприятливій — дешевшають повільніше. Варто звертати увагу і на розташування: райони, які активно розвиваються і мають хорошу інфраструктуру, і через 10 років будуть більш затребувані потенційними орендарями і покупцями.

Прогноз на 2018 рік

Вартість квадратного метра буде залежати від курсу долара і зміни доходів населення. Якщо гривня зміцниться, як це було на початку минулого року, це створить передумови для подальшого зростання ціни квадратного метра. Як і в 2017 році, зростання буде поступовим і виборчим.

Однозначно продовжиться розшарування ринку нерухомості. Кількість пропозицій квартир в нових будинках буде рости, і покупці все частіше будуть вибирати їх, в тому числі, на вторинному ринку. Продавцям квартир в старих радянських будинках не залишиться нічого іншого, окрім як продовжувати знижувати ціну — це єдине, чим вони зараз можуть конкурувати з новобудовами.

Не очікується появи реально діючих кредитних механізмів для вторинного ринку. Зниження облікової ставки НБУ, швидше за все, не відбудеться. Гривня занадто нестабільна — навіть в бюджет 2018 року закладено девальвацію на рівні 10%. А без зниження облікової ставки банки не зможуть знизити ставки за кредитами.

Крім того, переважна більшість українських банків не може собі дозволити довгострокове кредитування під низькі відсотки — в них немає для цього вільних коштів. Але навіть якщо в 2018 році якісні кредитні механізми для вторинного ринку запрацюють, вони навряд чи будуть сприяти зростанню попиту на нерухомість старого житлового фонду — скоріше, погіршать розшарування ринку.