Дешева нерухомість від банків-банкрутів. Міфи і реальність

Після цієї новини багато хто зацікавився - мовляв, на торгах можна буде купити хорошу квартиру майже за безцінь. Чи так це насправді, і чи варто фізособам займатися купівлею іпотечних боргів, «Мінфіну» розповів старший юрист ЮФ EVRIS Максим Заміховський.

Важливо розуміти, що на торги виставляються не самі об'єкти нерухомості, а право вимоги за кредитними та заставним договорами. Це означає, що покупець стає кредитором і отримує право вимагати погашення боргу в свою користь. Отримання прав власності на заставну нерухомість або грошей від її продажу — це тільки кінцевий етап досить трудомісткого процесу який включає звернення стягнення в позасудовому порядку або процедуру примусового виконання рішення суду.

Читайте також: Фонд гарантування пустить з молотка іпотечні кредити українців

Всі ризики для покупців лежать на поверхні. Фонд гарантування вкладів фізичних осіб (ФГВФО) не приховує, що на продаж в переважній більшості виставлені проблемні кредити. Можливість реального стягнення по ним не гарантована і в будь-якому випадку потребує інвестування вагомих організаційних і тимчасових ресурсів. Власне, ця обставина і є як основною причиною їх продажу, так і підставою для надання значного дисконту.

Інвестор купує кредит нижче його собівартості і починає роботу з його повернення, в першу чергу шляхом звернення стягнення на предмет застави. У разі успіху, і по завершенню всіх судових процедур, він стягує заборгованість, яка значно перевищує розмір коштів, інвестованих у придбання права вимоги за таким кредитом.

Але така інвестиційна діяльність пов'язана зі значною кількістю ризиків. В першу чергу, це дія положень Закону України «Про мораторій на звернення стягнення на майно громадян України, наданого в якості забезпечення за кредитами в іноземній валюті». Він забороняє кредитору звертати стягнення на нерухомість, яка належить фізичній особі, і яка є предметом застави, за умови, що її площа не перевищує 140 м2 для квартири і 250 м2 для приватного будинку, і об'єкт є єдиним місцем для проживання боржника. Це означає, що кредитор не може в примусовому порядку позбавити боржника майна до моменту скасування мораторію в законодавчому порядку. Але це не означає і списання боргу — нерухомість буде реалізована, як тільки мораторій припинить свою дію. А до цього часу вона перебуватиме під іпотечним обтяженням, що виключає можливість її продажу самим боржником.

З урахуванням, що більшість кредитів підпадають під дію мораторію, ми не рекомендуємо розглядати участь в торгах (аукціоні) як спосіб автоматичного набуття права власності на нерухомість фізичною особою.

По-друге, частина закладеної нерухомості, близько 17%, перебуває в зоні проведення АТО або в Криму. Це виключає можливість звернення стягнення на нерухомість до моменту повернення цих територій під контроль України.

Тому в придбанні таких кредитів в першу чергу можуть бути зацікавлені фінансові або колекторські компанії, що спеціалізуються на роботі з проблемними активами. Фізичні особи не є цільовою аудиторією продажу іпотечних кредитів. Винятком є самі боржники, яким було б цікаво з урахуванням потенційного дисконту викупити свої власні кредити, але ФГВФО не допускає боржників і поручителів до участі в аукціоні.