Торгова нерухомість: поки в дефіциті

Гігантоманія скасовується

Бажання багатьох українських девелоперів побудувати найбільший торгівельний центр (ТЦ) або торгівельно-розважальний центр (ТРЦ) розбивається об реалії ринку. Заповнюваність великих ТРЦ, таких як, наприклад, ТРЦ Lavina Mall, вимагає великих зусиль і часу.

Мода на гігантоманію на ринку комерційної нерухомості проходить. Директор міжнародної компанії М + А Global Architects (США) Едвард Ходорковський на заході в Києві заявив, що пріоритети девелоперів зміщуються з масштабних об'єктів в бік невеликих торгових центрів мікрорайонів і районного форматів площею 10-15 000 кв.м. Їх дизайн і концепція повинні залишати простір для маневру, щоб вони могли адаптуватися до сучасних економічних умов.

На думку Ходорковського, майстер-план ТЦ необхідно робити максимально «гнучким». В такому випадку у девелоперів буде можливість здійснювати проект поетапно, а також вносити коригування, будувати відповідно до можливостей фінансування і використовувати будівельні конструкції, які дозволять в майбутньому легко модифікувати і розширити проект.

Головні тенденції ринку ТРЦ за даними Colliers International (Україна)

За даними українських консалтерів, в даний час у Києві будується 4 ТЦ біля станцій метро і ще 7 об'єктів близько кінцевих станцій швидкісного трамвая.

«Наші фахівці ось вже кілька років застосовують в розробці концепцій ТРЦ принципи поетапного введення в експлуатацію та створення резервних територій для подальшого розвитку торговельних об'єктів. Це є міжнародним трендом останніх років», — підкреслив президент компанії UTG Вадим Непосєдов.

Попит та пропозиція

Вперше за чотири роки попит на нові торгові площі серйозно перевищив пропозицію. На ринку комерційної нерухомості за 8 місяців поточного року ввели в експлуатацію всього 8 000 кв.м.

Всі якісні торгові приміщення Києва практично на 100% поглинаються ринком. Підтвердженням цьому — зменшення рівня вакантності. Він знизився з 10% на початку року (з урахуванням відкриття ТРЦ Lavina Mall) до 6% на кінець червня 2017 року. Звичайно, на нього вплинула, в тому числі, і незначна нова пропозиція площ в цьому році.

Обсяги торгівельних площ Києва, за даними Colliers International(Украина)

Але така ситуація триватиме недовго. За заявами девелоперів, в 2017-2019 роках обсяг нової пропозиції на ринку торговельної нерухомості Києва збільшиться. На стадії будівництва зараз знаходиться близько 675 000 кв.м.

У другій половині 2017 року планується відкриття:

• Smart Plaza (Проспект Перемоги) (GLA ~ 15 000 м²);

• Auchan Petrivka (Рітейл парк) (GLA ~ 11 000 м);

• Auchan Rive Gauche (1 черга) (GLA ~ 20 000 м²).

Таким чином, обсяг нової пропозиції в другому півріччі 2017 року повинен скласти 46 000 кв.м.

Але за оцінками аналітиків, значна частина нової пропозиції може бути відкладена на більш пізні терміни. Причини - недостатнє фінансування, важка економічна ситуація в країні та високий рівень корупції в галузі.

Орендні ставки

На кінець першого півріччя 2017 року найвищі орендні ставки на секції 100-150 кв.м в найбільш успішних ТЦ/ТРЦ Києва складали $68 кв.м/місяць. Орендні ставки на вакантні приміщення на Хрещатику — головній торговій вулиці столиці — знаходилися в межах $83 кв.м/месяц.

Станом на сьогодні, середні орендні ставки в Києві складають $33 за кв. м, а в об'єктах, що входять в ТОП — 10 ТРЦ, вартість оренди близько $50-60 за кв.м (без ПДВ і комунальних платежів).

«Якщо раніше умови диктували орендарі, не існувало поняття середньої орендної ставки і масово практикувалися різні домовленості, тепер стан справ зміниться», — говорить директор компанії UTG Євгенія Локтіонова.

На її думку, через відсутність пропозицій в столиці, на щастя для власників об'єктів торгової нерухомості, вже в кінці цього року орендні ставки можуть вирости на 20%, а рівень вакантності — впасти до рівня 2014 року — 2%.

Виняток становлять хіба що міжнародні компанії, які влаштувалися в Україні. У компанії Colliers International (Україна) повідомляють, що великим міжнародним мережевим операторам цікавий наш ринок. Незважаючи на зовні несприятливу ситуацію в країні і порівняно низький офіційний рівень доходу населення, вони адаптуються під нові реалії, думають про розвиток, збільшують присутність на ринку. Правда, при цьому намагаються виторговувати для себе у орендодавців максимально вигідні умови — більш низькі орендні ставки, орендні канікули, рекламні привілеї і т.д.

Прогнози

Девелопери очікують, що в 2018-2019 роках на ринку торговельної нерухомості Київа нова пропозиція виросте.

У короткостроковій же перспективі, до кінця 2017 року, загальний рівень вакантності в ТЦ/ТРЦ Києва буде знижуватися, в тому числі і на головних торгових вулицях.

Орендні ставки, найімовірніше, до появи нових ТРЦ залишаться на колишньому рівні.

Яна Довгань