Як зберегти придбане в іпотеку житло, якщо банк ліквідують?

Надія Шуляк

юрист, адвокат

партнер АО «Кредо»

Проте складнощі із різкими коливаннями обмінного курсу вплинули не тільки на людей, але й на самі банки. Деякі з них наразі знаходяться у процедурі ліквідації. Який до того інтерес простим людям? Прямий та безпосередній. У процесі ліквідації банків можливо зберегти придбане житло і закрити питання з боргами перед банком у процесі ліквідації з дисконтом до 80%. Щоб зрозуміти глобальність питання, наведу цифри. Протягом минулого тижня запланований продаж активів 68 банків, що ліквідуються, на загальну суму 20 743,86 млн грн. Із них на суму 17 053,66 млн грн. ­виставлено права вимоги за кредитами. Зрозуміло, що важко перебільшити масштаб такого явища.

По суті питання зазначу, що існує установа (Фонд гарантування вкладів фізичних осіб), яка бере участь в ліквідації банків, і серед інших питань приймає рішення про продаж активів банка на торгах, визначає стартову ціну таких активів.

Звертаю увагу, що продаж на торгах здійснюється за допомогою системи PROZORRO, брати участь у торгах можуть як юридичні особи (організації, що мають відповідну ліцензію), так і фізичні, тобто громадяни. Важливо, що закон забороняє брати участь у торгах боржнику та поручителю, але їх довірена особа може викупати активи банка.

Це одним важливим моментом є те, що продається на торгах не сама квартира/будинок, а право вимоги до боржника. Тобто у відносинах «банк — боржник» йде заміна на «довірена особа бордника — боржник». Зрозуміло, що така ситуація найбільш вигідна для боржника.

Щодо дисконту, то він збільшується від торгів до торгів із кроком у 10% вартості права вимоги. Початкова ціна визначається згаданим Фондом і, як правило, дорівнює фактичному боргу перед банком із врахуванням наступного: боргу по тілу кредиту (основній вимозі), боргу за відсотками, а також боргу у вигляді несплачених санкцій.

Щоб взяти участь в торгах потенційний учасник торгів повинен зареєструватись. Це можна зробити на одній із понад 20 товарних бірж, визнаних PROZORRO. При цьому сплачується реєстраційний збір у розмірі 4% від ціни запропонованого лота. Важливим є те, що половина цих коштів виконує гарантійну функцію. У випадку, якщо особа виграє торги, але не оплатить ціну товару, не укладе договір з банком, 2% утримуються як штраф. Якщо ж переможець торгів виконає всі взяті на себе зобов’язання і протягом 20 робочих днів буде укладено договір, внесено платіж, то 2% повертаються учаснику торгів. Рекомендувати щодо внесення реєстраційного платежу можу лише те, що вносити його необхідно, принаймні, за 3 банківських дні. В іншому випадку може виникати ситуація, що гроші сплачено, а вони не дійшли на рахунок біржі, «зависли» десь у банку на транзитному рахунку. Виникає паніка, особу можуть не допустити до участі у торгах.

Якщо торги пройшли успішно, то переможець отримує протокол торгів, де зазначено основні відомості, необхідні для заміни банка на довірену особу боржника у зобов’язанні.

Важливо, що у протоколі зазначаються платіжні реквізити (номер рахунку, МФО, банківська установа), а також сума платежу. Це зручно, оскільки усуває плутанину з проведенням платежів. Люди, що беруть участь у торгах, як правило, переживають, щоб гроші пішли за призначенням і банк вже не мав причин відмовити у переоформленні договорів.

Як фінальний етап, між боржником, його довіреною особою, банком укладається договір щодо передачі всіх повноважень новому кредитору, яким є довірена особа боржника. При чому передаються права вимоги як за кредитним договором, так і за договорами, які забезпечують виконання, тобто за договором поруки і іпотеки.

Після заміни сторони, новий кредитор може зняти всі обмеження з нерухомості, пов’язані із іпотекою. Для цього йому необхідно звернутись до нотаріуса.

Пред’являти вимогу за кредитним договором, не пред’являти боржнику — це вже питання довіреної особи боржника.

Ще одне. Не раджу оформляти документи щодо прощення боргу. Прощений борг за нашим податковим законодавством – додаткове благо. Не вся сума, але більша частина (а мова йде про вартість, наприклад, квартири) буде оподатковуватись податком на доходи фізичних осіб.

Основні положення викладено, але важливою є порада на останок: краще звертатись по допомогу і правовий супровід до фахівців. Це збереже нерви і дозволить зробити менше помилок.