Рассрочка или ипотека. Что выбрать

Дмитрий Варчук

основатель и директор компании KVADRA INVEST

Рассрочка или ипотека, что лучше? Когда ко мне впервые обратились с этим вопросом, я честно ответил – лучше заработать всю сумму и не переплачивать ни на ипотеке, ни на рассрочке. Но если вы все же решились обзавестись жильем сегодня, а необходимой суммы пока нет, то выбор все же придется делать. Рассчитывая предстоящие финансовые затраты, я бы порекомендовал обратить внимание на некоторые нюансы, заложенные создателями таких продуктов.

Ипотечное кредитование 

После падения рынка ипотечного кредитования в 2008 году, спровоцированного девальвацией гривны, банки серьезно ужесточили требования к заемщикам в целом. Теперь, во-первых, заемщик должен подтвердить свой высокий официальный доход справкой с места работы. Во-вторых, у него должна быть безупречная кредитная история. В-третьих, банки не станут финансировать строящиеся объекты сомнительных застройщиков, так как слишком высок риск остаться и без залога, и без денег.

На сегодня только несколько банков в Украине в принципе готовы кредитовать покупку жилья, среди них: государственные «Ощадбанк» и «Укргазбанк», французский «Креди Агриколь», и украинский коммерческий банк «Глобус».

«Ощадбанк» предлагает кредиты на покупку жилья, как в новостройках, так и на вторичном рынке. Согласно условиям программы «Кредит под ипотеку», сумма кредита может составить до 70% суммы обеспечения, то есть 30% — первоначальный взнос, сроком до 20 лет, под 22% годовых в гривне, аннуитетный способ погашения (равными частями в течение всего периода). Плюс дополнительный платеж – банковская единоразовая комиссия — 1,5% от суммы кредита. Также Ощадбанк предоставляет возможность взять кредит и на приобретение квартиры на вторичном рынке, условия данного кредита те же, но кроме аннуитетного способа погашения кредита банк предлагает и классический (в начальном периоде погашения общая сумма выплат может быть несколько выше, чем при аннуитентном способе).

В «Укргазбанке» ипотеку можно оформить также на жилую недвижимость как первичного, так и вторичного рынков. Жилье на первичном рынке банк кредитует только у аккредитованных застройщиков, например, Киевгорстрой, Укрбуд, «ИнтергалБуд», «Royal House». Условия кредитования в каждом случае индивидуальные. Например, программы с «Киевгорстрой» предполагают сумму кредита – до 1,5 млн. грн., сроком до 20 лет, с фиксированной процентной ставкой по кредиту на первые 15 месяцев – 7% годовых в гривне, а на оставшийся период 18 лет и 9 месяцев – 24% годовых в гривне. Единоразовая банковская комиссия составит 3% от суммы займа.

Также, планируя оформление ипотечного кредита в банке, необходимо помнить о дополнительных расходах, которые банк обяжет взять на себя. Это, в частности, оценка залогового имущества (то есть квартиры) независимым экспертом, стоимость услуги стартует от 1200 грн.; страхование предмета ипотеки – от 0,25% стоимости предмета ипотеки; ежегодное! страхование самого заемщика от несчастного случая – от 0,45% от суммы кредита или страхование жизни – от 0,6% суммы кредита, а также услуги нотариуса по регистрации договора и предмета ипотеки.

Рассрочка от застройщика

Рассрочка – второй финансовый инструмент, которым сегодня можно воспользоваться, планируя покупку жилья на первичном рынке. В отличие от ипотеки, где в сделке принимают участие три стороны – банк, заемщик и застройщик, рассрочку инвестор оформляет непосредственно с застройщиками. Последние не так строги, как банки, в вопросе подтверждения постоянного официального дохода. Также они не изучают кредитную историю заемщика и не требуют оформления страховки. Некоторые застройщики, как, например, «ИнтергалБуд», предлагают на некоторых крупных объектах рассрочку сроком до 10 лет. Но это скорее единичная практика. Преимущественно застройщики позволяют взять в рассрочку недостающую сумму до сдачи дома в эксплуатацию при минимальном первоначальном взносе от 10-30%.

Обращайте внимание на условия оформления рассрочки. Застройщики рекламируют услугу как беспроцентную, но зачастую переплачивать все же придется. Если начисление процентов не предусмотрено условиями рассрочки, итоговая стоимость квартиры по факту может увеличиться за счет роста цены квадратного метра, который зафиксирован по отношению к доллару США.

Чтобы понять, во сколько реально вам обойдется квартира, при оформлении ипотеки в банке и рассрочки от застройщика давайте сравним.

Нам не хватает на покупку квартиры 500 000 грн

Идем в «Ощадбанк». Ипотечный кредит на сумму 500 000 гривен сроком на 24 месяца под 22% годовых в гривне при аннуитетном способе выплаты процентов (25939,08 грн.) составит 622537,86 грн. В структуре этой цифры проценты составляют – 122 537,86 грн., по курсу 26,0 грн. за доллар – это $4712,9. Не забываем к этой сумме прибавить единоразовую банковскую комиссию и другие вышеуказанные дополнительные платежи.

Сравниваем с беспроцентной рассрочкой от застройщика «ИнтергалБуд». ЖК «Нивки-парк», дом №4, срок ввода дома в эксплуатацию 1 кв. 2019 года. Стоимость базовой цены квадратного метра на данный момент $700, рассчитываем стоимость квартиры в 62 квадратных метра.

Компания предлагает использовать рассрочку от застройщика на таких условиях:

Вариант 1. Сроком на 1 год (12 месяцев):

• при 10% первоначальном взносе удорожание базовой цены метра — $50, без фиксации цены в долларах
• при 30% первоначальном взносе базовая цена увеличивается на $25 и цена в долларах фиксируется.

В первом случае удорожание суммарно составит $2790, а при 30% взносе — $1390.

Вариант 2. Сроком на 36 мес. (3 года):

• при 10% минимальном взносе – удорожание $100, без фиксации цены
• при 30% взносе – $80 с фиксацией цены в долларах США.

В целом рынок первичной недвижимости Киева, например, сильно перегрет. Предложение значительно превышает реальный потребительский спрос. Поэтому застройщики будут вынуждены в текущем и 2018 году предлагать инвесторам новые предложения, стимулирующие их к покупке жилья в новостройках.