Бизнесмен Александр Ярославский на днях заявил, что украинский рынок недвижимости интересен для инвестиций. «Сегодня он находится в отличном состоянии. Практически на дне… Уже надо присматриваться к проектам», – сказал олигарх. Недвижимость стала альтернативой депозиту? «Минфин» проверил слова олигарха.
Пора покупать недвижимость?
Провальный год
Такого плохого года, как прошлый, рынок недвижимости не видел давно. Девальвация гривны, обнищание украинцев. Количество сделок купли-продажи недвижимости в 2015 году было минимальным за последние 15 лет. По данным консалтинговой компании ARPA Real Estate, в прошлом году в Киеве было продано 8170 квартир. Это на 40% меньше, чем в 2014 году (13 990), и почти вчетверо меньше, чем в 2013-м (31490). Продажи падали весь год «Если в октябре на вторичном рынке было 549 сделок, то в ноябре – всего 374 сделки, в декабре еще меньше», – рассказал «Минфину» аналитик SV Development Сергей Костецкий. Он говорит, что у каждого покупателя сейчас есть 60-70 вариантов. Не все покупатели готовы к таким заочным аукционам. Многие просто снимают квартиры с продажи.
По словам Эдуарда Бразаса, председателя комитета Ассоциации специалистов по недвижимости сейчас основной спрос держится исключительно за счет людей, у которых были накопления в валюте. «90% нынешних сделок – это покупка эконом-жилья, одно-двухкомнатных квартир небольшого метража, средней стоимостью $25-30 000. Цена небольшой квартиры уже сравнялась со стоимостью нового автомобиля среднего класса. Многие покупатели, которые копили на автомобиль, в итоги решили потратить деньги в жилье», – говорит Эдуард Бразас.
Цены падают, предложение растет
Покупателей все меньше. По данным ИАП «Столичная недвижимость», предложение «вторички» в Киеве в феврале-2016 увеличилось на 3,7% относительно предыдущего месяца – до 18 665 квартир. По сравнению с февралем прошлого года квартир на продажу стало на 3,4% больше. По информации агентства, в марте средняя стоимость «квадрата» в 1-4-комнатных квартирах на «вторичке» — 37 948. Это на 4,7% ниже, чем в феврале. Снизилась цена и в долларовом эквиваленте. На 1,3%, по сравнению с февралем и на 14,4% по сравнению с прошлым мартом — до $1444/«квадрат».
С первичной все немного не так. По данным Госстата, объем строительства в 2015 году в Украине упал на 19%. «Спад в строительстве был большим, чем общее падение экономики Украины. При этом жилищное строительство сократилось примерно на 4%, объем работ по возведению нежилых сооружений – на 26%», – говорит основатель группы компаний «КВВ Групп» Евгений Казьмин. Но в столице и других крупных городах продолжали строить. Поэтому предложение на первичном рынке недвижимости в городах-миллионниках выросло.
Так, по данным консалтинговой компании City Development Solutions (CDS), в начале декабря 2015 года на киевском рынке появилось 34 новых проекта. Это — 15 500 квартир, на 15% больше по сравнению с аналогичным показателем 2014 года. В марте 2016 года, судя по базе данных ИАП «Столичная Недвижимость», 55 компаний продавали жилье в 130 объектах. В этом месяце начали продавать квартиры еще в четырех комплексах. Какие-то проекты еще строятся, какие-то уже сданы в эксплуатацию.
Всего в новостройках Киева сейчас продается около 40 тысяч объектов. В условиях острого кризиса покупателей на такое количество квартир будет найти сложно. Поэтому застройщики всячески идут на уступки, предлагая скидки, акции, пересчет цен по «льготному курсу» и другие «пряники» покупателю. Правда, по ценам это незаметно. В отличие от «вторички», жилье на первичном рынке в этом году дорожает. По данным «Столичной недвижимости», средняя стоимость квартир в новостройках Киева, в марте 2016 года составила 23638 гривен за «квадрат». Это — на 2,3% выше, чем в начале года. Но на 6,8% дешевле, чем в марте 2015-го.
Покупать или ждать?
Рынок на дне? Деволоперы и риэлторы хором утверждают, что стоимость «первички» в 2016 году падать больше не будет. Средняя стоимость «вторички» в долларовом эквиваленте может просесть еще на 10-15% за счет срочных продаж. «Рынок недвижимости на дне и если речь идет о том, чтобы улучшить жилищные условия, то медлить не стоит. Следует учитывать тот факт, что действительно хороших предложений на рынке не так много, достойные объекты продают быстро», — считает Эдуард Бразас. Соглашается с ним и Костецкий. «Не стоит откладывать в ящик покупку жилья, если это — насущная необходимость. Цены сейчас минимальные, а продавцы довольно сговорчивы», — говорит он. Риэлторы говорят, когда продавцам надо срочно продать жилье, то они готовы торговаться и сбрасывают 3-5% от стоимости.
Можно ни рассматривать покупку недвижимости в качестве инвестиции? Можно. Но не факт, что нужно. Жилье — низкодоходный актив. Его нужно рассматривать как вариант сбережения, а не заработка. «Недвижимость – это долгосрочное низколиквидное вложение. Продать его быстро и выгодно, в случае чего невозможно. Сейчас горизонт инвестирования в жилье – не менее 10 лет, не стоит рассчитывать на быстрый рост цен», – объясняет Эдуард Бразас. Он считает, что если уж вкладывать деньги в недвижимость, как в инвестиционный инструмент, то это не должно быть больше чем 15-20% от всей суммы накоплений.
Покупка жилья для сдачи в аренду — тоже не лучшая идея. «Раньше срок окупаемости жилья под аренду составлял около 10 лет, с нынешними ценами эти границы увеличились до 30 лет», — объясняет Сергей Костецкий. Сейчас аренда принесет инвестору не более 5-6% годовых. А в тучные времена на сдаче в аренду квартиры можно было заработать до 8%. «Доходность можно было повысить до 10%, если сдавать квартиру посуточно. Но это уже не совсем пассивный доход, а скорее небольшой бизнес, которым нужно постоянно заниматься», — говорит Эдуард Бразас. Еще один неприятный нюанс — валюта платежа. Как правило, покупают квартиры за доллары, а сдают — за гривню. И курсовые колебания могут сделать инвестицию еще менее привлекательной. Покупать жилье для сдачи в аренду на «первичке» — совсем плохая идея. «Если брать квартиру на первичном рынке для последующей сдачи в аренду, то заработок с учетом расходов составит 2-3% в год. А перепродажа в последующие 2-3 года не принесет никакого дохода вовсе. Учитывая все затраты на оформление и 5% налог с продажи, инвестор скорее получит убыток», — рассказывает Денис Седаков, генеральный директор компании New City Developers.
Ярославский считает, что пора покупать недвижимость. Возможно, и пора. Главное — понять, зачем.
Коментарі - 109
ЗП как то не растет и не растет.
а жить становиться дороже.
В случае бухгалтером, это значит, что самооценка Маши ровно на эти деньги! А менее грамотный Вася оценивает себя дороже)
Кроме того у Васи есть цели (например) и мотивация 3-мя детьми.
далее не буду развивать эту тему… уверен некоторые поняли о чем я… ;) остальные продолжают верить в удачу)
А еще кто то еще думает, что есть крутая работа и лоховская).
А еще уровень своего, ну давайте назовем «счастья» все еще меряет деньгами и материальным обвесом: шмотки, гаджеты и т.д.
А еще уровень затрат не соответствует не то что доходам а потребностям… это из серии покупать ну пусть новый айфон за стоимость 3х месяцной своей з\п в кредит и пользоваться только для звонков), по Украине)
А еще думает, что «работа на дядю» кого то делала богатым, и с позиции жертвы: «хозяин должен меня ценить и ежемеячно поднимать мой оклад»…
Еще Украине падать и падать… По крайне мере недвиж и движ падает с уровнем жизни )
Позже если захотите паспорт оформите и будете жить в цивилизованной стране.Инвестиция на будущее )
Думаю что большинство и даже пенсионеры вкладывают в самую ценную бумагу в мире -Доллар
Эдик Браз логично подошел в анализу рынка.Был курс 8 все на депах в гривне держали свои сбережения.Укатали курс до 25 и сбережения поделили с государством.Кст делили не почетному 70 на 30 )С каждой положенной гривни гос себе забрало 70 %
И получается что лашары которые доверяли гривне сейчас без денег а те кто хранил в вечно зеленеющей валюте сейчас носом крутят когда выбирают недвижуху. Мол нас таких умных мало и диктовать правила игры будут те у кого есть деньги Вы же не хотите за фантики хату продавать верно?
Так что у кого есть доллар тот и диктует цены на рынке.
Реальная цена недвижа это 30 % от цен которые были в 2011-2012 годах.
к прим стоила квартира 100К в 2011-12 г. после реформы должна стоить 30 К
-Депозиты, -разброс ставок и рисков, валюта средне норм 6-7%
-Недвижимость, 4-5%
-ПИФ (есть и нормальные типа валютный ОТП банка), +9% в долл за 2015г
-металлы (лом или банковские)- последние годы падают, я бы не рискнул.
-программы типа от Приват банка -+25-27% в грн. (https://kub.pb.ua/)
Вот вам ассортимент нормальных инстркментов.
Определяйте риски и диверсифицируйте кровные сбережения на свой вкус, что по Вашему доходней и менее рисково.
Еще всякие мутные варианты: недвижимость в аренду за границей и пенсионные фонды, но за первым непонятно как следить, а во втором не на всю сумму начисляют доход… короче реально у них в пересчете до 2% годовых, хай сами разводятся, стартапы не вникал, но думаю то же близко к кидалову…
Банки дающие депозиты под 4-5% в валюте так же очень надежны.
Вопрос дно ли цены? Или можно получить свои 5% аренды, а через лет 5-7-10 еще и продать намного дороже? Или будет еще дешевле? :)
Цены в новостроях за последний год в долл уже не падали.
Ответа, я не знаю… Сам неоднократно размышлял)
Пока депозит — наиболее интересный источник пассивного дохода. Но ввиду необходимости диверсификации инструменты выше перечислил.
Кроме того совсем не загорами время когда банк будет вас спрашивать откуда да куда вы денежки несете?… а не знаете… тогда 15% в казну вынь да полож… правильная позиция: банк для человека, а не наоборот!
Иностранный, ну пусть даже европейский опыт, из разговора с европейцем: банковский депозит — это для того что бы у меня дома евры мои не украли, что бы сохранить; а не что бы приумножить.
Конечно, в наше время я имел ввиду ВАЛЮТНЫЕ депозиты.
Альфа, Приват, Ощад дают и по 7-9% в ВАЛЮТЕ.)
«когда банк будет вас спрашивать откуда да куда вы денежки несете?»
-Если у Вас до того был депозит, сохраните договор), скажете с другого банка).
Если есть мысли можете добавить инструментов)
-источник? или Вы это с логики о поднятии комуналки?
Да и помню, в детстве, никто практически не платил, так тогда наоборот пеню запретили начислять)…
Тут вариантов много, но пока стоят окаянные (цены) последнее время, дальше не падают… а новостройки уже год как стоят…
Цены за прошлое лето и сейчас практически на месте.
Хрущевки, гостинки и т.д...- еще немного упали (-10%).
Крупногабаритные и посовременней постройки даже немножечко подросли (+5%).
Это если средняя цена за квадрат.
Исключение- на окраине.
Я с трудом воображаю, что какое то правительство рискнет такое практиковать… Будут опять запрещать начислять пеню, придумают какую рестуктуризацию… и т.д…
Тут думаю без вариантов.
Но интересно, не знал.
Но это мое предположение.
спрашиваю серьезно.
Думаю сейчас в облцентре хрущевка 500долл м2, крупногабаритные 570м2, т.е. разница в 15%, а будет в 50%, минимум т.е. если и инвестировать сейчас то в крупногабаритные.
підїзд чистіше не буває, паркомісце в дворі ;)
среднее авто (ланос на ходу от 5 лет) = 5 000 долл., или 125 000 грн.
Итого = 875 000 грн.
Не пойму откуда вы взяли 2 300 000 грн.? Наверно я с математикой не дружу. а вы профессор видимо.
Мивина это уровень полу-безработных в 90-е, каковых было около 30 % экономически активного населения, т.е. менее 50 %, значит не среднее.
Сейчас средняя зарплата в стране 4 000 грн. -5 000 грн. Считается очень легко. Берется ВВП на душу населения и делается поправка на долю работающих в общей численности.
Значит дело не в мивине. Суть в том что даже уровень ланоса это выше среднего.
Укажите статистику сколько весит советское жилье в общей массе жилого фонда по метражу. Жду ответ.
+13
Про инвестицию в жилую недвижимость и думать нечего ближайшие лет 20
Сколько «надёжных» банков уже лопнуло? А Фонд Гарантирования, как выплачивал 200 тыс гр при курсе 8,0 так и выплачивает 200 тыс гр при курсе 26. И то… с такими проблемами.
А если нужно срочно забрать деньги?
По сколько можно ежедневно забирать? По 500--600$?
Пока не приведут в порядок разваленную банковскую систему, пока не вернут доверие к банкам, народ будет держать сбережения в валюте под матрасом.
Если посмотреть тот же рейтинг банков на минфине, то из первой 15шки никто не лопнул.
Через 2 недели эти деньги могут быть уже и не нужны. Дорога ложка к обеду.
Если деньги могут понадобится срочно (например найдётся подходящая квартира), то ложить надо на текущий счёт (т.к. во многих банках запрет на досрок). А текущий это 4% годовых.
Потерять можно больше, чем мизерные 0,35% в месяц.
И да… Не забывайте ещё про налог на % с депо!
А про рейтинг полностью согласен с moniks (ответ — выше).
Вспомните Яценюка — доллар не будет выше 11грн — не снимайте гривневые депозиты не ходите к менялам… и примерно тоже самое Гонтарева вслед за ним о курсе 14… и сразу за этим — 16-18-23-35-42(ноя2014-февр2015)… Хватит — видели — знаем…
Видимо этот олигарх много инвестировал в строительство новых объектов — которые зависли без покупателей — а кредиты надо банку возвращать — а из своего кармана ох как не хочется — плюс аренда земли — неустойки — объект считается принятым — когда покупатель последней купленной приватизированной квартиры(частный собственник) подписал приемку объекта(квартиры — части общего объекта)…
По логіці — якщо всі стіни спільні, комунікації спільні, багато поверхів — то чому збудувати власну хату, якісніше при тому — виходить все одно дешевше?
Через корупцію і бажання забудовників заробити 30-50% зразу
Как бы преимущества дома покрывают все эти перерасходы за квадратный метр, но это очень тянет деньги.
Что не так???
А новострои в основной массе железобетон, по этому не совсем корректно сравнивать, они и должны быть дешевле)
А вот для себя брать — хорошее время, вот только с момента скачка доллара зарплаты у большинства людей остались на месте. Но, опять же, только в новостройке. На вторичку цены неоправданно высоки, об этом можно судить глядя только на цены на продажу квартир в Киеве http://100realty.ua/realty_search/apartment/sale — средняя цена на двухкомнатную квартиру около млн. грн, что в два раза дороже чем на рынке первичной недвижимости.
Продається маєток з можливістю оренди (49 років) прибудинкової ділянки 1,1га з виходом до річки.
Основний будинок (1974р.), заг. пл. 180 кв. м (90 — житлове приміщення, 90 не житлове приміщення), 100 % придатний для проживання ( меблі, побут. тех., газове опалення, гар.-хол. вода).
Гостьовий будинок (1966р.), заг. пл. 34 кв. м (газ. опалення, меблі, побут. тех.).
Зона відпочинку — критий мангал.
Пропозиція від власника. Реальному покупцю значний торг. Зацікавлених, прохання телефонувати за ном. телефону +380 (67) 950-33-89
https://rutube.ru/video/ae45dd3ce976cb94301e93a527a51a63/?pl_id=1167221&pl_type=user
P.S. На відео наш будинок на 4 хв. 22 сек., лівий берег, перша лінія.