Кризис на рынке аренды коммерческой недвижимости начался еще в 2009 году. И с тех пор, по словам операторов, ситуация практически не улучшилась. С одной стороны, владельцы торговых, офисных и складских площадей остаются в проигрыше, так как в силу девальвации и падения покупательского спроса, лишаются постоянных арендаторов. С другой стороны, борьба за съемщика вынуждает арендодателей идти на либерализацию условий.
«Снижение арендных ставок в разы, фиксация цен в гривне без какой-либо индексации, арендные каникулы на срок более полугода, долгосрочный договор без права пересмотра цены — сейчас это стандартные требования арендатора, которые практически безоговорочно принимаются собственниками недвижимости», - отмечает Елена Шуляк, глава совета Украинского Строительного Сообщества.
Что происходит с рынком коммерческой недвижимости в столице и области
А значит, выигрывает клиент. Причем, в ближайшем будущем арендатор так и будет диктовать условия арендодателю.
Кто свободен?
Невзирая на незавидное положение владельцев квадратных метров, уровень вакантности коммерческих площадей достаточно низкий. Так, по данным Jones Lang LaSalle, соотношение свободных торговых площадей к занятым составляет около 8%.
«А показатель общей рыночной вакантности в сегменте складской и логистической недвижимости в Киевской области снизился до 6,1%», – подсчитывает Федор Арбузов, директор департамента промышленной и логистической недвижимости компании DTZ в Украине.
Однако, достаточно высокую «загрузку» площадей не стоит объяснять высоким спросом на квадратные метры. Скорее, это сохранение взаимоотношений с прежними арендаторами, многие из которых имеют индивидуальные условия аренды. Так, в JJL уверяют, что подавляющее большинство сделок по аренде помещений сегодня – это перезаключение договоров на продление.
Кроме того, заполняемость торговых и офисных центров неоднородна. Например, если недвижимость класса «А» и «В» практически не простаивает (пример – БЦ «Леонардо», «Ильинский», «Парус», Horizont Towers, «Форум Парк Плаза), то в объектах класса «С» и «D» (как пример — «Флора Парк» или «Кристалл») можно без проблем встретить пустующие площади.
Похожа ситуация и с торговыми центрами. Однако там, как говорят эксперты, заполняемость больше зависит от достигнутого компромисса между сторонами. Поэтому, опломбированные помещения не в диковинку как для «Квадрата на Перова», так и для Sky Mall и даже DreamTown.
Еще одна причина относительно стабильной занятости офисов и торговых точек – падение количества введенных в эксплуатацию новых комплексов. Например, за весь 2014 год на рынок коммерческой недвижимости вышло 140 тыс кв м, что на 11% ниже далеко не самого лучшего 2013 года.
Давят аккуратно
С арендными ставками тоже все непросто. В валютном эквиваленте стоимость аренды, несомненно, снизилась. Вместе с тем, валютная привязка в договоре имеет внушительный фактор непредсказуемости для арендатора, который все равно осуществляет оплату в гривне. Это приводит к тому, что арендодателям все чаще приходится идти на индивидуальные условия сделок.
«Некоторые арендодатели предоставляют временные скидки на аренду помещения в размере 20-50% от изначальных договорных условий (в зависимости от арендатора и условий аренды). Другие зафиксировали плату по курсу на уровне 12-16 гривен к доллару США, либо определили в договоре максимально возможный курс», — рассказывает Антонина Пучко, директор департамента агентских и консультационных услуг в сфере торговой недвижимости компании DTZ в Украине.
В ТРЦ и вовсе специфическая ситуация. Как говорит Юлия Счастливая, директор по аренде компании Arricano Real Estate, все чаще магазины открываются на условиях оплаты аренды в виде определенного % от товарооборота. Это прежде всего удобно арендатору, который не несет на своих плечах груз фиксированной арендной платы, особенно в условиях падения продаж.
«Сейчас самым важным является умение арендодателя разобраться в тонкостях бизнеса ритейлера, понять маржинальность его бизнеса. Например, у фешн-ритейлеров, которые имеют замкнутый цикл «от производства к потребителю» маржа наиболее высокая (Inditex, LPP, Colins). У франчайзинговых операторов она ниже. Также маржинальность зависит и от категории товаров: у ювелирных изделий, часов, парфюмерии она одна из наиболее высоких, у бытовой техники — одна из наиболее низких», — комментирует Юлия Счастливая.
Ниже, легче
По оценкам компании DTZ, в первом полугодии 2015 года базовые арендные ставки на качественную торговую недвижимость будут оставаться стабильными при условии отсутствия существенных курсовых колебаний.
«Вместе с этим ставки для объектов торговой недвижимости низкого качества по всей Украине будут потенциально подвержены дальнейшему снижению. Это связано с нестабильной экономической и политической ситуацией, сравнительно низким спросом ритейлеров, небольшим количеством новых торговых операторов в стране и значительным объемом помещений, заявленных к открытию в ближайшем будущем», — подчеркивает Антонина Пучко.
В сфере складской и логистической недвижимости сложнее всего придется крупным арендаторам, которые испытывают нехватку больших помещений, площадью 20-30 тыс. кв. м, и специализированных комплексов, что ограничивает их в выборе и получении более комфортных условий.
Однако если смотреть на перспективу, улучшение экономической конъюнктуры в Украине неизменно спровоцирует рост спроса на площади. Это даст определенный рост ставок, сокращение вакантности, а также станет стимулом к появлению новых проектов. Как в сфере торговой и офисной, так и складской недвижимости. Причем, произойти это может уже в 2016 году.
Арендные ставки для некоторых классов коммерческой и складской недвижимости*
| Тип недвижимости | Класс «А», ставка у.е./кв м | Класс «В», ставка у.е./кв м |
| Промышленная и логистическая (Киевская область) | 3-5$ в месяц | 2-3$ в месяц |
| Офисная: | ||
| — центр Киева | 22-30$ в месяц | 18-27$ в месяц |
| — районы, близкие к центру Киева | 16-24$ в месяц | 14-20$ в месяц |
| — районы, отдаленные от центра Киева | - | 7-14$ в месяц |
* по данным DTZ
Павел Костицын
Коментарі