Понаехали: как переселенцы изменили рынок недвижимости Киева

«Много» это, или «мало»?

Примерно такой же наплыв «понаехавших» столичный рынок недвижимости ежегодно легко «переваривает» с наступлением вступительной кампании в вузыКак следствие двух волн внутренней миграции в Киеве оседает почти пятая часть из всех официально зарегистрированных переселенцев. Более 20 тысяч людей из около 111 тысяч. Это только те, кто официально стал на учет, получив статус «переселенец». Реальные же цифры в разы больше: одни просто приехали к родственникам, чтобы пересидеть неспокойные времена, другие ехали «куда глаза глядят», но Киев оказался наиболее перспективен для активной молодежи среднего уровня достатка в плане поиска работы.

Для сравнения, вся Киевская область приняла в пять раз меньше людей, чем один Киев. А четыре области — Волынская, Тернопольская, Ровенская и Закарпатская — суммарно пополнили численность своего населения за счет переселенцев как одна Киевская. Всего лишь на 4 тысячи человек.

Трудно утверждать, что даже 100 тысяч учтенных и неучтенных переселенцев для рынка недвижимости Киева — это «много». Примерно такой же наплыв «понаехавших» столичный рынок недвижимости ежегодно легко «переваривает» с наступлением вступительной кампании в вузы. Согласно официальным данным в Киеве проживает около 3 миллионов людей — это по «штемпелю в паспорте». В то время как оценочное число обитателей столицы колеблется в пределах 4-6 миллиона человек.

Поэтому корректнее говорить не о росте цен. А о том, что аренда квартир не подешевела, как это бывает летом.

Что предлагают, почем берут

Такая волна людей не могла не сказаться на ситуации на рынке недвижимости. Тем не менее, риэлторы не воспринимают ее как аномальную, хоть и отмечают возросший спрос на жилье в столице.

Аналитик компании Slando Дарья Кривая сообщила: «Спрос превышает предложение. За последние 2 месяца спрос на аренду квартир вырос на 20%». По оценкам специалистов компании КievStandard спрос выше предложения на 30%.

Заметно и изменение уровня арендных ставок. Наиболее энергично дорожали самые ходовые «однушки». Цены на них в Киеве в июле в среднем выросли на 10% по сравнению с июнем, и на 5% в августе по сравнению с июлем; «двушки» в июле в среднем подорожали на 8% по сравнению с июнем и на 3% в августе по сравнению с июлем. А вот трехкомнатные квартиры, по данным компании Slando, вообще подешевели на 2%.

«В среднем цена аренды в июле-августе в различных районах Киева выросла примерно на 10-20% от того уровня арендных ставок, на котором они находились в начале лета», — сообщил Олег Перегинец, управляющий партнер Kiev Standard.

Специалисты обращают внимание на дефицит предложения в сегменте элитных домов: здесь спрос выше предложения«Цена предложений в августе выросла на 7-9%, в гривне. Но этот рост обоснован не только миграционными процессами. На рост также повлияли и курсовые колебания, а также сезон: в августе традиционно возвращаются студенты и цены на аренду растут», — поясняет Анатолий Топал, эксперт сайта по недвижимости DOM.RIA.com.

Таким образом, по мнению участников рынка недвижимости, киевские квартиры не расхватывают, как горячие пирожки, и в очередях желающие не стоят. А динамика самого рынка находится примерно в пределах сезонной нормы.

Поэтому повышение цен продиктовано скорее чрезмерной впечатлительностью хозяев киевской недвижимости и их завышенными ожиданиями «сумасшедшего спроса».

Часто и цена не соответствует качеству предложения — предупреждают специалисты. «Как и ранее, цена соответствует состоянию приблизительно на 70%. То есть, как минимум треть заявленных опций и удобств в квартире отсутствует, а качество ремонта завышено», — предупреждает Олег Перегинец.

Новые лица, стремительно ворвавшиеся в политический истеблишмент, подогревают люксовый сегментВ то же время в Киеве уже появились «городские легенды» о том, что переселенцы часто снимают квартиры, в которых впоследствии без ведома хозяина заселяется вся семья из десятка человек. «Это слухи, такой тенденции нет», — категорично утверждают в КievStandard.

Дарья Кривая утверждает обратное: «Киевские арендодатели не охотно сдают свои квартиры переселенцам. Действительно, есть случаи, когда квартиру снимает один человек, а проживают несколько. Такая же ситуация в аренде домов. Это одна из причин, по которой киевские арендодатели не хотят сдавать квартиры переселенцам».

Красиво жить не запретишь

Одни риэлторы говорят, что наиболее массовый спрос наблюдается в сегменте дешевого жилья. Это однушки и двушки в спальных районах столицы. В то же время в DOM.RIA.COM на вопрос о наиболее часто арендуемых квартирах ответили: «Эконом-сегмент и элит».

В Киеве появились «городские легенды»:
переселенцы часто снимают квартиры, в которых впоследствии без ведома хозяина заселяется вся семья из десятка человекКиев — город контрастов. Это, впрочем, не так уж и сложно объясняется. Не все «переселенцы» бедны, как церковные мыши. Подальше от беспорядков и грохота «градов» в Киев перебираются и вполне зажиточные граждане, которые могут себе позволить сохранить и, главное, оплатить, прежнее качество жизни. Плюс новые лица, стремительно ворвавшиеся в политический истеблишмент, подогревают люксовый сегмент. Специалисты обращают внимание на дефицит предложения в сегменте элитных домов: здесь спрос выше предложения, а самые востребованные районы Шевченковский, Печерский, Голосеевский и Конча-Заспа.

Многие «понаехавшие» обращают взоры и на пригород Киева. Здесь можно найти жилье получше, но за те же деньги, что гостинка в не самом лучшем «спальнике» города.

«В последние полгода активизировался спрос на аренду квартир в новых жилых комплексах в пригороде. Например, по цене аренды гостинки на Борщаговке, можно снять приличную однокомнатную в новом комплексе на Петропавловской Бощаговке», — пояснил Анатолий Топал, эксперт сайта по недвижимости DOM.RIA.com.

Гонка за бойлером

Главным драйвером роста цен на аренду специалисты называют заметное «покращення» коммунальных платежей.

«Отличия лета 2014 в том, что арендодатели стали массово перекладывать оплату всех коммунальных платежей на арендаторов. Ранее, как правило, арендатор платил «по счетчикам», арендодатель оплачивал отопление и обслуживание. Так, в свете увеличения стоимости коммунальных услуг, арендатору придется платить дороже», — сказал Анатолий Топал.

Свою жадность арендодателям придется соизмерять с уровнем платежеспособности «понаехавших»Дарья Кривая связывает динамику арендных ставок не только с ценой «коммуналки»: «Все будет зависеть от ситуации в стране и курса доллара. Предположительно будет рост цен на 3-5%».

Таким образом, главными факторами формирования цен осенью станут не только сугубо экономические, по и политические процессы, прогнозировать развитие которых достаточно сложно.

Тем не менее, хозяевам квартир «под сдачу» вряд ли стоит рассчитывать на возможность резко разбогатеть на волнах миграции. Ведь если ситуация на востоке не будет стабилизироваться, это окажет заметное влияние на экономическую ситуацию в стране. И тогда свою жадность арендодателям придется соизмерять с уровнем платежеспособности «понаехавших».

Ольга Левкович