Политическая нестабильность привела к падению продаж недвижимости в два раза

На вторичном рынке жилья, по словам вице-президента Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолия Топала, за первые три недели января 2014 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество сделок уменьшилось только на 20 %. «В прошлом году вступили в силу новые правила регистрации недвижимости, что практически полностью парализовало рынок ненового жилья», — поясняет пассивность в этом сегменте эксперт.

Популярные новостройки

Новые правила регистрации практически не затронули покупателей квартир в новостройках.

Этот фактор, а также дороговизна ипотеки — около 30 % годовых — и отсутствие альтернативных видов кредитования на вторичном рынке привели к тому, что в прошлом году в структуре сделок преобладали квартиры, купленные в новостройках. По данным управляющего директора компании ARPA Real Estate Михаила Артюхова, в 2013 г. 46 % сделок пришлось на «вторичку», а 54 % — на новое жилье. Наопомним, такая тенденция появилась впервые за последние десять лет. Ранее активнее покупали квартиры старого жилого фонда.

Всего в прошлом году в Киеве было зарегистрировано 35 тыс. сделок, что на 4 % больше, чем в 2012 г., свидетельствуют данные компании ARPA Real Estate. По словам Артюхова, 45 % в общей структуре сделок составили двухкомнатные квартиры. На самое востребованное в тучные докризисные годы жилье — однокомнатные квартиры — пришлось только 40 %. В 15 % случаев приобретали многокомнатные.

Секреты новостроек

На рынке нового жилья главным финансовым и одновременно маркетинговым инструментом являются отсрочки платежа. Их предлагает 80 % застройщиков, говорит Артюхов. «Около 70 % наших покупателей пользуются рассрочками платежей», — соглашается замдиректора по маркетингу и продажам компании «Міськжитлобуд» Ангелина Деревлева.

Но застройщики предоставляют рассрочки только до ввода дома в эксплуатацию. После этого на остаток суммы, которую покупателю квартиры нужно вернуть в среднем за два-три года, накладывается процентная ставка. Например, в жилом комплексе «Комфорт Таун» она составляет 10 % годовых в гривне. «Вы получите право собственности на жилье, но продать его до выплаты всей суммы задолженности не сможете», — сообщил сотрудник отдела продаж.

Многие застройщики внедрили другие формы скрытых платежей. Например, если покупатель прибегает к рассрочке, помимо процентной ставки и выплат по телу кредита после сдачи жилья в эксплуатацию он должен также выплачивать строительной компании арендную плату за квартиру.

В жилом комплексе «Садовый» на левом берегу Киева, который возводит корпорация «Укрбуд», рассрочка предоставляется до ввода дома в эксплуатацию — до декабря 2015 г. Но при подписании договора купли-продажи и внесении первоначального взноса цена за квадратный метр не фиксируется. Покупатель приобретает только часть жилья. «По мере завершения строительства цена квадратного метра будет возрастать. Насколько — не знаю», — рассказал сотрудник отдела продаж корпорации. Такая же схема рассрочки, которая предоставляется на срок до трех лет, действует и при покупке квартиры в жилом комплексе «Молодежная инициатива», который строит компания «Социальная молодежная инициатива», входящая в состав инвестиционно-строительной компании «Сити Групп».

На 25 % нужно снизить цены на жилье, чтобы привлечь инвесторов

Низкая цена является одним из самых эффективных инструментов привлечения покупателей. Вагоны метрополитена, специализированные сайты пестрят рекламой от застройщиков, которые предлагают приобрести квартиры по 7‑8 тыс. грн за квадратный метр, заманивают покупателей невиданными скидками. Но на поверку такие заявления часто оказываются маркетинговым ходом. Например, в рекламе комплекса «Министерский» на правом берегу указано, что на жилье в комплексе предоставляются скидки до 14 %. В отделе продаж комплекса рассказали, что условия акции распространяются только на двухуровневые габаритные квартиры. Цена 7,2 тыс. грн за один квадратный метр на жилье в комплексе «Молодежная инициатива» предусмотрена только для трехкомнатных квартир, расположенных на нижних этажах и определенной планировки в доме, который будет введен в эксплуатацию в первом квартале будущего года.

К банкам — партнерам застройщиков покупатели обращаются редко. «Кредиты у нас берут 10 % от общего количества покупателей», — говорит замдиректора компании «ТММ» по стратегическому развитию Алексей Говорун. Процентная ставка у банков-партнеров невысокая — 10‑12 % годовых, рассказывает председатель правления Инвестиционно-трастового банка Александр Подолянко, но заемщиков отпугивают жесткие требования банкиров. «Заемщик должен подтвердить свой уровень доходов официально. А это не каждому под силу», — подчеркивает он.

Снизить цены

Девелоперы пока в растерянности и не знают, какими маркетинговыми программами активизировать упавший спрос. Деревлева уверена, что самым популярным маркетинговым инструментом привлечения покупателей в этом году останется цена. «Стоимость квартиры (особенно это касается самого дешевого жилья) является одним из главных критериев выбора», — считает она. В домах бизнес-класса важную роль будет играть наличие инфраструктуры и планировка квартир.

По словам менеджера по связям с общественностью компании «Недвижимость Столицы» Ольги Юдиной, в январе стоимость квартир в некоторых популярных жилых комплексах снизилась, в среднем, на 5%. Но пока массового удешелвения квартир не наблюдается, добавляет эксперт рынка недвижимости Ярослав Цуканов. «Рынок инертен и реагирует на события спустя месяц-два», — поясняет он. Цуканов прогнозирует, что дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от того, как долго продолжится политический кризис и как на это отреагирует гривня. По его словам, для активизации интереса покупателей цена на жилье должна снизиться на 20‑25 %. «Это приведет к росту спроса на нее со стороны инвесторов — людей, которые хотят вложить свободные средства в покупку жилья либо приобретают квартиры для последующей сдачи в аренду», — заключает Цуканов.

Александра Некращук