НБУ подтвердил законность залога квартир в недостроях

Вопрос возник в связи с принятием Верховным Судом резонансного решения, по которому недостроенное жилье не может быть залогом. В частности, суд признал недействительным договор ипотеки имущественных прав на квартиру в незавершенном строительством жилом доме, заключенный до 2009 года. По мнению суда, возможность заключения таких договоров возникла лишь с принятием закона «О предотвращении влияния финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 25.12.2008 г. №800 (вступил в силу 14.01.2009 г.).

Учитывая возможное негативное влияние указанного решения Верховного Суда на функционирование банковской системы и развитие кредитования строительства, УКБС обратился к Верховной Раде и Национальному банку с аргументами по неправильности указанной правовой позиции. Учитывая возможное негативное влияние указанного решения Верховного Суда на функционирование банковской системы и развитие кредитования строительства, УКБС обратился к Верховной Раде и Национальному банку с аргументами по неправильности указанной правовой позиции.

В частности, эксперты УКБС отмечают, что до принятия закона № 800 (целью которого была стабилизация строительной отрасли и стимулирования, при поддержке банковской системы, жилищного строительства в условиях мирового финансового кризиса, а не введение нового предмета ипотеки — имущественных прав на ипотеку), действующим законодательством была четко предусмотрена возможность залога имущественных прав на объекты строительства.

Так, законом «Об ипотеке» было прямо предусмотрено, что залог имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено, регулируется по правилам, определенным настоящим законом.

Кроме того, в законе об ипотеке, с момента его принятия, используется как широкое понятие имущественных прав, так и ссылки на отдельные виды имущественных прав, в т.ч. прав, которые возникнут в будущем, прав требования и др. Также закреплено, что ипотекой может быть обеспечено выполнение действительного обязательства или удовлетворение требования, которое может возникнуть в будущем на основании договора, который вступил в силу. Предметом ипотеки также может быть объект незавершенного строительства или другое недвижимое имущество которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретение им в собственность соответствующего недвижимого имущества в будущем.

Также следует учитывать закрепленный в Гражданском кодексе принцип свободы договора. Невозможно только заключение договоров относительно предметов, исключенных из гражданского оборота, к которым имущественные права на недвижимость не относятся.

УКБС отмечает, что этот принцип полностью может быть применен к договорам обеспечения, поскольку согласно Кодексу в редакции 2004 года способы обеспечения являются открытыми и стороны могут заключить не только те договора обеспечения, предусмотренные в ГК, но и другие установленные договором или законом.

Указанные нормы законодательства свидетельствуют о правомерности заключения банками договоров ипотеки имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено, и до вступления в силу закона №800.

Позицию УКБС по этому вопросу разделяет Национальный банк, по мнению которого, предметом правового регулирования закона «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах», в редакции, действующей до 14.01.2009 г., являются правоотношения, возникающие также по вопросам обеспечение кредитного договора. А, соответственно, решения указанного закона должны учитываться судами при рассмотрении дел о признании недействительными договоров ипотеки имущественных прав, заключенных до 14.01.2009 г.

Одновременно банковский регулятор обратил внимание, что постановлением НБУ от 01.12.2008 г. №406, учитывая предписания законодательства, действующие на дату ее принятия, банкам было предоставлено право принимать в расчет резерва для возмещения возможных потерь по кредитным операциям банков залог в виде имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено.

«На практике решение Верховного Суда может поощрить недобросовестных должников к подаче судебных исков о признании недействительными договоров ипотеки имущественных прав. Это может затянуть процесс возврата проблемных кредитов, объем которых по данным НБУ на 01.07.2013 г. составляет 76,04 млрд грн., или 9,1% кредитного портфеля банков, — отмечает генеральный директор УКБС Галина Олифер. — При этом такой путь не освободит должника от обязанности возвращать полученные кредитные средства».