Застройщики потеряли право отдавать в залог проданные инвесторам квартиры

Застройщики не имеют права передавать банкам в залог недостроенное жилье, которое уже было продано инвестору посредством заключения договора купли-продажи ценных бумаг. К такому выводу 12 июня пришел Верховный суд (ВСУ), проанализировав судебные решения различных инстанций по иску физического лица к компании «Экобуд», банку «Киев» и нотариусу.

Еще 20 января 2007 года инвестор заключил договор с ООО «Экобуд» об участии в строительстве в Киеве объекта недвижимости, в исполнении условий которого был заключен договор купли-продажи ценных бумаг. Полностью инвестор рассчитался с компанией «Экобуд» 13 ноября 2008 года, но акт приема-передачи квартиры был заключен с ним лишь 15 декабря 2011 года. Однако, как оказалось, во время строительства жилого здания застройщик решил отдать в залог недвижимость площадью 5,9 тыс. кв. м, включая квартиру инвестора. 12 сентября 2007 года компания «Экобуд» получила кредит в банке «Киев» на 58,7 млн грн и $2,6 млн. А уже 18 сентября в качестве залога по займу застройщик передал кредитору имущественные права на квартиры.

Инвестор оспорил эту передачу, поскольку не давал на нее согласия. 1 января 2012 года Святошинский районный суд Киева принял решение признать договор передачи банку прав на имущество недействительным, а также обязал снять запрет на отчуждение этой недвижимости. Однако 5 декабря 2012 года Апелляционный суд Киева отменил это решение, сославшись на то, что на момент заключения договора с банком имущественные права на недвижимость принадлежали ООО «Экобуд», а инвестор полностью рассчитался лишь в 2008 году.

Верховный суд пришел к выводу, что передача застройщиком имущественных прав банку в этой ситуации была незаконной. В своей правовой позиции он определил, что распоряжение имущественными правами кем-либо, кроме инвестора, или без его согласия нарушает его права и противоречит Гражданскому кодексу и закону «Об ипотеке». ВСУ отменил постановление Высшего специализированного суда по рассмотрению гражданских и уголовных дел, который 4 января 2013 года отказал инвестору в кассации. Эта кассация будет рассмотрена.

В банке «Киев» сообщили, что застройщик не уведомил их о реализации имущественных прав на квартиры третьим лицам. В учреждении сослались на то, что ипотечные отношения регулируются не только законом «Об ипотеке», но и законом «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах», который имеет больший приоритет, поскольку был принят позже. «Суд по непонятным причинам отказался применить к спорным взаимоотношениям этот закон, недвусмысленно содержащий в себе норму, предусматривающую такой предмет ипотеки, как имущественные права на недвижимость, строительство которой не закончено. При этом в тексте судебного решения есть ссылки на этот документ, что указывает на согласие суда о его правоприменительной возможности»,— сказали в банке «Киев», уточнив, что застройщик не погасил долг перед учреждением. В едином государственном реестре юрлиц и физлиц-предпринимателей есть данные минимум о 20 компаниях с названием «Экобуд» — найти среди них конфликтного застройщика не удалось.

Банкиры неохотно комментируют это судебное решение, поскольку такие инвестиции являются рискованными — пока недострои не введены в эксплуатацию, нельзя легализовать право на залоговую недвижимость и понять, не была ли перепродана квартира. «Мы не работаем в данном сегменте по причине несовершенства правового поля, что приводит к существенным рискам для кредитора, а также из-за неблагоприятной конъюнктуры на рынке недвижимости»,— отмечает руководитель департамента риск-менеджмента ПУМБ Федот Еременко.

Юристы объясняют, что законодательство предусматривает возможность передачи в ипотеку имущественных прав на объекты недвижимости, которые будут построены в будущем. Однако ипотекодателем может выступать лишь собственник такого имущественного права. «Именно инвестор, а не застройщик имеет право распоряжаться имущественными правами на квартиру, в том числе принимать решение относительно возможности заключения договора ипотеки. Однако на практике часто застройщик передает в ипотеку имущественные права на недвижимое имущество, что приводит к грубому нарушению права собственности инвестора»,— говорит юрист юрфирмы «Ващенко, Бугай и партнеры» Александр Лукьяненко. Теперь у инвесторов, чьи права были нарушены, появился серьезный аргумент в свою пользу. «Ранее судебная практика по делам такого рода была разнообразной: решения принимались в пользу как инвесторов, так и банков. Постановление было вынесено в порядке устранения несоответствий в применении норм права, что означает: выводы ВСУ являются обязательными для всех судов»,— объясняет советник практики разрешения споров МЮФ Integrites Анна Тищенко.