Государство приценивается к рынку аренды жилья

Помочь решить жилищный вопрос могло бы создание рынка арендного жилья: социального — за государственный счет, муниципального — за счет городских бюджетов, и, наконец, доходного — за частные инвестиции. Участники рынка, чиновники и эксперты в один голос твердят, что это могло бы стать выходом для людей, которые, пусть не в собственность, но за подъемные деньги могли бы снимать квартиры. А бюджет бы пополнялся за счет налогов от «белого» рынка аренды.

О необходимости разработать государственную программу муниципального доходного жилья заявляло и руководство Конфедерации строителей Украины.

«Нам нужно разработать новую государственную жилищную политику, которая есть практически во всех странах… Это социальное муниципальное доходное жилье», — считает первый вице-президент Конфедерации строителей Украины (КБУ), почетный президент строительной компании «Лико-Холдинг» Игорь Лысов.

Такое жилье предназначается для сдачи в аренду по льготной арендной плате «бюджетникам» — учителям, преподавателям вузов, работникам медицинских учреждений, транспортных предприятий и т. д.

Он пообещал разработать соответствующий документ и подать в профильное министерство, чтобы законодательная инициатива исходила от правительства.

«На сегодня, я считаю, для нас это одна из главных проблем. Думаю, что мы будем подавать необходимые документы, согласовывать с министерством, чтобы это была законодательная инициатива Кабинета министров. Чтобы во всех мегаполисах понятие доступного, муниципального, социального и доходного жилья было необходимой нормой, тогда мы значительно увеличим те показатели, которые у нас сегодня есть», — добавил Лысов.

Старт социального жилья отложен

Мысли об арендном и социальном жилье материализовались в Программе активизации экономики на 2013-2014 годы. По крайней мере, на бумаге. Там появились две новые госпрограммы — давно обсуждаемая аренда с правом выкупа (около 3 тыс. квартир в 2013 г. и около 17 тыс. в 2014 г.) под 3% и неожиданный фонд жилья социального назначения (6 тыс. квартир). На их реализацию в этом году планируется привлечь 2,5 млрд грн под госгарантии. И если постановление по первой программе ожидается к маю, то старт второй отложен на неопределенное время.

«На создание фонда социального назначения запланировано 1,5 млрд грн. Это те средства, которые планируется в 2013 году использовать, но этот вопрос еще полностью не отработан. Потому что привлекаются средства на безвозвратной основе. Эти средства возможно будет использовать, когда экономика позволит увеличить доходную часть государственного бюджета и потом аккумулировать эти средства», — пояснил министр регионального развития, строительства и ЖКХ Геннадий Темник.

Министр уточнил, что речь идет только о государственных средствах. «Поэтому если мы их привлекаем на безвозвратной основе, мы фактически увеличиваем нагрузку на государственный бюджет, и у нас нет возможности сейчас 1,5 млрд грн на эту программу направить» — добавил он.

Глава Минрегиона предполагает, что вопрос может рассматриваться ближе к окончанию бюджетного года.

Рынку аренды — легализацию

А между тем, эксперты говорят о том, что арендное жилье могло бы стать хорошим подспорьем в решении жилищного вопроса.

Председатель правления Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству Леонид Рысухин считает строительство социального жилья правильным направлением. Ведь в странах Европы преобладает арендное жилье (60-70%), и только в Украине и России около 90% жилья находится в собственности.

«Заработать на собственную квартиру во всем мире очень сложно. Наши доходы все равно не сопоставимы со стоимостью жилья. И во всем мире нет массового доступа граждан к жилью с точки зрения собственности. Но должны быть созданы условия для того, чтобы взять жилье в аренду», — говорит предправления фонда.

По его мнению, прежде всего, для формирования рынка социального жилья необходимо государственное финансирование (ведь у местных советов денег на эти программы нет), дать преференции бизнесу для строительства доходного жилья, а также легализировать рынок аренды квартир.

К слову, доходные дома — относятся к разряду «все новое — это хорошо забытое старое»  (доходный дом — многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наём. Тип архитектурного сооружения сложился в Европе к 1830—40-м гг.). Они были достаточно широко распространены в Европе и в дореволюционной России, только, в Москве их насчитывалось около 800.

Кстати, идея строительства доходного жилья уже несколько лет не покидает и наших северных соседей. В Москве собираются разработать механизмы, чтобы стимулировать застройщиков строить доходные дома. Один из вариантов — продавать построенные дома целиком пенсионным фондам, которые будут готовы внести разовый платеж в обмен на долгосрочные доходы от арендаторов.

Застройщики чуют риски

Украинские застройщики видят для себя перспективы участвовать в строительстве доходного жилья лишь при определенных условиях. По мнению начальника отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрия Шости, застройщикам доходные дома будут интересны исключительно в случае, если после строительства их будет частично или полностью выкупать государство. Допустима схема, при которой государство заплатит сразу 60-70% стоимости квартир, и в течение 2-3 лет будет выплачивать остальную часть денег. Однако, чтобы предотвратить инфляционные риски, такая «рассрочка» должна выдаваться не менее, чем под 10-12% годовых, подсчитал представитель жилкомплекса.

Заниматься строительством доходных домов на коммерческой основе застройщикам невыгодно — много рисков. Причем эти риски актуальны как в случае с арендой с правом выкупа, так и при обычной аренде.

Главный риск — сроки возврата денег, ведь оптимальный срок окупаемости таких проектов — 9-11 лет. И это без учета простоя квартир, на которые не удастся найти постоянного нанимателя, а также обслуживания этих квартир, например, ремонта после очередных нерадивых арендаторов. С учетом этих факторов, доходный дом может окупиться не раньше, чем через 14-15 лет.

«Ни один застройщик сегодня не сможет себе позволить заморозить на такой срок даже десятой части своих оборотных средств. Особенно тот, который привык строить за средства инвесторов. Что будет за это время с гривней, неизвестно. Продав же квартиру сегодня, получаешь живые деньги и начинаешь строить следующий объект, который, возможно, получится продать уже дороже», — говорит Шостя.

Тот, у кого есть лишние деньги в таком объеме, чтобы их безболезненно вывести из оборота, скорее построит гостиницу. Она быстрее окупится.

Шостя допускает, что строительство доходных домов может быть интересно крупным промышленно-строительным компаниям полного цикла, у которых есть свои заводы по производству строительных материалов. Такая компания может себе позволить в течение 9-12 месяцев возвести с помощью 5-7 кранов комплекс на 1-2 тысячи квартир и потом продавать его или сдавать в аренду. Но даже для таких предприятий «запас прочности» должен быть колоссальным.

Второй риск — это юридическое оформление взаимоотношений с нанимателями. Если увеличение предложения арендованных квартир — это решение проблемы с жильем (например, аренда с правом выкупа), то, скорее всего, речь будет идти о регистрации, о правах детей на достойные жилищные условия и т.д. Застройщики не горят желанием втягиваться в судебные тяжбы, если человек перестал платить за аренду, но с квартиры не съезжает.

По мнению Шости, увеличение предложения арендного жилья не решит жилищную проблему украинцев.

«Предположим, в Киеве появляется определенное количество новых квартир «под сдачу». Ставки аренды там не будут существенно ниже, чем на рынке. Во-первых, это новое жилье. Во-вторых, каким бы щедрым и социально-ориентированным не было государство, оно заинтересовано в возврате хотя бы части вложенных средств. Потому «сбить» цены по рынку особо не получится. Те, кто живет в общежитиях, позволить себе такие квартиры не смогут, либо просто уменьшат концентрацию соседей на квадратный метр. Но это ведь не решение проблемы? Те, кто хочет разъехаться с родителями, делают это и сегодня. А те кто не разъезжается, очевидно, не смогут себе этого позволить только из-за роста объемов предложения», — размышляет эксперт.

Он предполагает, что в новое «арендное» жилье будут переезжать жители столицы, то есть люди чуть более состоятельные, чем приезжие. И такое качество спроса также не будет способствовать снижению цен.

Длинные деньги и аппетиты чиновников

Застройщикам невыгодно вкладывать деньги в долгосрочные проекты, поскольку в стране нет дешевых ресурсов, считает вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью (АПУН) Анатолий Топал.

«Пока в Украине не будет длинных дешевых денег, проектов доходных домов, не будет… Как только появятся кредитные деньги под 4-5% в месяц, государственные целевые деньги на строительство такого жилья, бизнес пойдет на это», — полагает эксперт.

По его мнению, в случае с государством, нужна лишь политическая воля и толковые исполнители. Однако, зарубить идею на корню способны непомерные аппетиты чиновников, которые становятся дополнительной нагрузкой на стоимость квадратного метра.

«Отсутствие длинных дешевых денег и аппетит чиновников на местах — это две самые большие причины, почему у нас не работают программы доступного жилья», резюмирует Топал.

Длинный дешевый гривневый ресурс можно привлечь через создание системы рефинансирования, уверен исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации Павел Матияш.

«Наверное, стоит говорить о необходимости создания системы рефинансирования, чем сейчас частично занимается Государственное ипотечное учреждение, а также о выпуске ценных ипотечных бумаг, спрос на которые во всем мире обеспечивают пенсионные фонды и страховые компании. Это длинные и достаточно дешевые деньги», — отметил Матияш.

Татьяна Акимова