Стоит ли покупать залоговую квартиру

Источник продолжает тему   покупки залоговой квартиры. Брать или не брать? 

Какие есть риски

При добровольной продаже

«Если заемщик, не имея возможности выполнять обязательства по кредиту, соглашается продать залог добровольно, такая сделка будет наиболее прозрачной, но в то же время наименее выгодной для покупателя, — утверждает Людкевич. — С  одной стороны, банк заинтересован в погашении проблемного кредита и будет контролировать все нюансы. В то же время ни банк, ни должник не настроены продавать объект дешевле рыночных цен».

Рисков при такой схеме, на первый взгляд, не должно быть вовсе. «Все этапы реализации организовывает и сопровождает банк, — поясняет Мантюк-Кирилова. — Он также будет контролировать соблюдение всех формальностей, что позволит минимизировать риски, связанные с обжалованием сделки заемщиком». Но практика показывает, что проблемы у нового владельца жилья могут возникнуть в том случае, если бывший хозяин по каким-то причинам решится оспорить сделку.

«Так, он может сказать, что продал квартиру по принуждению банка, — отмечает  адвокат  юрфирмы «Василь Кисиль и партнеры» Наталья Доценко-Белоус. — В Гражданском кодексе есть статья, которая позволяет признавать сделку недействительной, если лицо проводило отчуждение на невыгодных условиях под воздействием тяжелых обстоятельств. А тяжелые обстоятельства — это категории оценочного характера, и грамотный адвокат может склонить суд в пользу должника».

Как подстраховаться. Есть смысл предложить продавцу подписать дополнительное соглашение, по которому он и члены его семьи обязуются в дальнейшем не предъявлять к покупателю никаких претензий.

При принудительной

В случае принудительной продажи, то есть когда квартира будет продаваться с публичных торгов, цена залогового жилья может быть существенно ниже рыночной: иногда уценка достигает 50%. «Однако процесс реализации сложный и громоздкий, — предупреждает Корешков. — На каждом из этапов длительной процедуры могут быть допущены нарушения, которые впоследствии можно оспорить в суде».

Продажа залогового жилья с публичных торгов содержит для покупателя колоссальные риски. «Принудительная реализация практически всегда означает противодействие со стороны заемщика, а наша судебная система позволяет довести до абсурда любое противостояние, в котором участвует суд, — подчеркивает Реутов. — У должника появляется множество разных способов препятствовать продаже предмета ипотеки. К ним можно отнести обжалование действий государственного исполнителя, оспаривание договора ипотеки, результатов оценки имущества, процедуры проведения торгов и многое другое».

По словам Доценко-Белоус, должник может доказать, что жилье, которое выставляется на торги, не соответствует параметрам, закрепленным в ипотечном договоре. Поводом для этого может послужить даже сама незначительная перепланировка, если она, конечно, была узаконена. Еще одним «убойным» фактором являются проживающие в квартире несовершеннолетние дети.

«Если ребенок зарегистрирован в квартире, то она до торгов, как правило, не доходит, — говорит партнер юридической компании «Эйдиком» Диана Антохина. — Однако бывают ситуации, когда родители не оформили регистрацию малыша в этой квартире, и в таком случае ребенок автоматически оказывается зарегистрированным за матерью, которая в свою очередь зарегистрирована в ипотечной квартире. Проверить это заранее никак нельзя (запись в паспорте сейчас необязательна, делается при выдаче свидетельства о рождении ребенка по желанию родителей и на сегодня есть далеко не у всех мамочек), зато потом выселить бывших хозяев с ребенком не разрешает опекунский совет, если это единственное жилье ребенка».

Как подстраховаться. Минимизировать риски в этом случае можно только с помощью опытного специалиста, который должен досконально проверить официальную «подноготную» квартиры — обо всех собственниках и тех, кто был там когда-либо прописан. «Если   юрист, изучив предмет ипотеки, придет к выводу, что договор ипотеки заключался без нарушений, а процедура обращения взыскания прошла без ошибок, если он также будет следить за правомерностью действий всех участников исполнительного производства, соблюдением всех формальностей при продаже заложенного имущества, в таком случае риски покупателя можно считать ниже», — считает Реутов. Правда, чтобы полагаться на выводы юриста, покупателю нужно быть полностью уверенным в его компетенции. Услуги таких специалистов сегодня, как правило, стоят очень недешево.

Как купить залоговые квартиры

Предложения о добровольной продаже квартир должников можно найти на сайте любого банка в разделе «Залоговое имущество». «Едва ли потенциальному покупателю будет удобно просматривать сотни сайтов, но единого ресурса, который предоставлял бы по этому вопросу консолидированную информацию, в Украине нет», — констатирует Корешков. Поиск осложняется тем, что банк не всегда указывает, как именно продается конкретный объект (добровольно или принудительно), поэтому по каждой квартире придется звонить банковским менеджерам.

Если квартира выбрана и продается она действительно добровольно, может быть два варианта ее приобретения покупателем — полная оплата указанной стоимости или покупка такой квартиры в кредит. Первый вариант максимально понятный и быстрый: «Все юридические процедуры — такие, как снятие банком залога и перерегистрация прав собственности на недвижимое имущество, — могут осуществляться практически одновременно и несут в себе минимальные риски для покупателя», — говорит эксперт юрфирмы «Алексеев, Боярчуков и партнеры» Дарья Мантюк-Кирилова.

Второй вариант зависит от политики банка. Сегодня можно взять кредит на покупку залогового жилья как по докризисным, так и по рыночным ставкам. Кредит по докризисным ставкам называется переуступкой долга и выгоден покупателю тем, что проценты по ипотеке гораздо ниже (12—14% годовых), чем   банки  предлагают сегодня (20—23%). С другой стороны, цены на жилье до кризиса были намного выше нынешних, и если продавец погасил меньше трети кредита, всякая выгода для нового заемщика теряется. Кредит по рыночным ставкам может заинтересовать тех покупателей, кому для полной оплаты жилья не хватает буквально 20—30% суммы. В этом случае банк, заинтересованный в продаже залога, будет более лояльным в принятии  решения о выдаче такого займа.