Что необходимо знать о коммунальных квартирах

Украинские власти за годы независимости активно занимались расселением жителей коммуналок. Несмотря на это, таких квартир в одном только Киеве насчитывается несколько сотен. А, к примеру, в Одессе их в разы больше. Поэтому вопросы по поводу правил коммунального общежития постоянно приходят в редакцию газеты «Сегодня». Наши читатели интересуются, как выкупить часть соседа по коммуналке, можно ли сдавать комнату в аренду или прописать нового жильца? На эти и другие вопросы нам помогли ответить партнер адвокатского бюро «АБГ» Екатерина Гутгарц, юрист юркомпании «Правовая помощь» Андрей Бузинный и юрист юркомпании «Алексей Пуха и Партнеры» Дарья Ганич.

Договор: тишина и лампочки

В нашем законодательстве нет даже четкого определения понятия «коммунальная квартира». И лишь в проекте нового Жилищного кодекса (он еще не утвержден) можно найти для нее определение. Коммуналкой там называется квартира, которая состоит из 2-х и более изолированных комнат, которые находятся в собственности или в пользовании 2-х и более лиц. Регулируется же коммунальная жизнь частично старым Жилищным кодексом, Гражданским кодексом, Кодексом про административные нарушения — всеми теми законодательными документами, в которых прописаны также права и обязанности собственников обычных квартир. И если вы не собираетесь продавать, сдавать, дарить или обменивать свою комнату в коммуналке, вы можете пользоваться ею, как вам заблагорассудится.

Документы

Впрочем, для того, чтобы без проблем и конфликтов пользоваться общими площадями (коридор, кухня, ванна, туалет), с соседями нужно договариваться отдельно. Это проще всего сделать в письменном виде. А именно заключить договор совместного пользования имуществом. Там нужно четко прописать все нормы поведения: время и очередность уборки, ремонт и т. п. Если будут нарушаться пункты этого договора, этот документ будет одним из ваших основных доказательств. Правда, если на руках у вас будут вещдоки.

Прописка: права ограничены

«Мы живем с сыном в комнате в коммуналке, которая принадлежит нам двоим в равных долях, — рассказывает наша читательница Инна Владимировна. — Мой сын хочет прописать к нам в комнату свою сожительницу. А я против новых жильцов, но боюсь, что сын имеет право это сделать без моего согласия. Так ли это?»

Дети вне очереди

Оказывается, сын нашей читательницы не может этого сделать. Дело в том, что вопрос прописки в коммунальные комнаты сейчас регулируется Жилищным кодексом. А согласно ему собственник имеет право зарегистрировать (т. е. прописать) в своей квартире членов своей семьи или любых других людей только с согласия всех совладельцев. Исключение здесь одно: когда вы регистрируете по своему адресу место проживания собственных детей. К слову, это подтверждается даже формой заявления о регистрации места проживания. Там есть отдельная графа: «Согласие собственника/совладельца», в которой все совладельцы письменно должны подтвердить свое согласие на вселение третьих лиц.

Продажа: первое слово — за соседями

Если у вас и ваших соседей право собственности оформлено на каждую комнату отдельно, проблем при продаже не возникнет вообще. Продать, обменять или сдать такую комнату можно независимо от желания собственников остальных комнат. Немного труднее будет распорядиться имуществом, которое находится в так называемой общей долевой собственности. Она определяется ст. 356 Гражданского кодекса, а право ее продажи прописано в его ст. 362.

Другими словами, проблемы будут, если объект собственности у вас не отдельная комната, а вся квартира с определенными долями каждого из совладельцев. В таком случае, например, при продаже, придется соблюдать общие нормы Гражданского кодекса по распоряжению имуществом в общей собственности. То есть каждый раз придется спрашивать согласия у соседей. Впрочем, завещать и комнату, и долю в общей собственности можно без какого-либо участия остальных собственников (соседей).

Первенство

Продать свою комнату в коммуналке какому-то постороннему человеку вы сможете не сразу. Это будет возможно только тогда, когда остальные собственники откажутся ее покупать сами. Или же не откажутся, а просто промолчат и не выкупят в течение месяца после вашего объявления о продаже.

Дело в том, что у ваших соседей по коммуналке есть т. н. право преимущественной покупки. Оно прописано в ст.114 Гражданского кодекса. То есть, продавая комнату, вы должны написать письма всем соседям. Лучше всего отправить их заказными письмами с уведомлением о вручении. Тогда у вас в будущем будут доказательства того, что процедура продажи была соблюдена. В письмах расскажите о своем намерении продать свою долю в вашей коммуналке постороннему человеку. А также укажите цену и других условия, на которых вы продаете свою комнату.

Если желание приобрести вашу долю выразили сразу несколько соседей, вы имеете право сами решить, кого из них выбрать. Если же вы этого не сделаете, ваши соседи будут иметь законное право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке вернуть им право первых покупателей. Если они не используют его, оно пропадет у них через год после продажи. К слову, при этом они обязаны внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору обязан заплатить покупатель.

Аренда по «пропуску»

Свою комнату в коммуналке можно сдавать. Такое право вам дает ст. 361 Гражданского кодекса. Но в то же время ч. 2 ст. 369 этого же документа защищает интересы ваших соседей. Она обязывает вас спросить их согласие на допуск в коммуналку ваших постояльцев. То есть, в свою комнату вы можете поселить кого угодно. Но без согласия соседей (т. е. совладельцев) новые жильцы не смогут пользоваться коридором, кухней, ванной и туалетом. Более того, их добрую волю, если такая есть, нужно зафиксировать письменно в том самом договоре о праве совместного использования нежилыми вспомогательными помещениями.

Жизнь по кодексу

Жителям коммуналок, как и тем, кто живет в обычных квартирах, нужно соблюдать Кодекс Украины об административных правонарушениях. Так, согласно КУоАП, с 22:00 до 8:00 запрещены громкое пение, выкрики, использование звукоусиливающей аппаратуры, других источников бытового шума, проведение салютов и т. п. А шумные ремонтные работы запрещено проводить с 21:00 до 8:00 в будни, а также круглосуточно в выходные и праздничные дни. Также на стороне соседки — Гражданский кодекс. В его ст. 319 указано, что владелец квартиры не может использовать свое право собственности во вред правам, свободам и законным интересам других лиц, а также совершать действия, противоречащие закону или моральным устоям общества. Грубо говоря, в комнате коммуналки, к примеру, нельзя организовать наркопритон.