Квартиры в новостройках: безоплатное заделывание трещин

Не туда внимание

Большинство покупателей квартир в новостройках обращают особо пристальное внимание только на документы и скорость строительства. Успеет ли застройщик закончить квартиру в указанные сроки? Не будет ли квартира перепродана второй раз? Смогу ли я въехать до зимы? Не повысится ли конечная цена жилья после выборов? Все эти вопросы задают себе покупатели до того момента, пока на руки не получен ключ. И вот после этого возникает другой, более важный вопрос: а что и как должно быть в купленной квартире? Какие затраты на ремонт нужно заложить в и без того истощенный семейный бюджет?

Больше всего повезет тем, кто въезжает в дом, построенный за государственные деньги или деньги местных бюджетов, включая жилье, достроенное по специальным госпрограммам. Согласно принятому в самый разгар кризиса, но так и до сих пор не отмененному приказу Минрегионстроя №637 от 24.12.2008 года, такие квартиры должны вводиться в эксплуатацию и передаваться от застройщиков первым хозяевам при условии выполнения отделочных работ в полном объеме.

По требованиям Минрегионстроя, ни одна «бюджетная» квартира не может быть сдана в эксплуатацию без устройства внутренних перегородок (стен) в квартире, первичной отделки стен и заполнения швов, устройства внутренних дверей, первичной стяжки полов (под плитку, паркет, линолеум; либо же стандартную). Что это значит? «Стены в комнатах должны быть покрашены, либо на них должны быть обои, а в санузлах положена плитка. На полах должна быть стяжка и как минимум линолеум, между комнатами установлены двери, а в кладовых — полки. В таких квартирах предполагается базовая комплектация санузла (мойки, унитазы, ванные), а на кухне должны быть установлены газовая или электроплита, мойка, а также разведена вся электропроводка», — поясняет руководитель отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя. По его словам, «обычные» квартиры могут приниматься в эксплуатацию без всего этого набора «аксессуаров». Обязательным является лишь наличие запорных кранов на ответвлениях от стояков в местах подключения указанных приборов, а также счетчиков воды и электроэнергии, радиаторов отопления, входных дверей в базовой комплектации. В домах улучшенной планировки, отмечает эксперт, сейчас также устанавливаются счетчики тепла.

Сколько должно служить жилье

Следующий вопрос — сколько должно прослужить жилое здание и кто будет отвечать, если оно сломается или разрушится раньше срока? По постановлению правительства №668 от 1 августа 2005 года, гарантийный срок эксплуатации объекта строительства составляет десять лет со дня его принятия заказчиком (в странах Западной Европы — четыре-пять лет), если больший гарантийный срок не установлен договором подряда или законом. Согласно документу, в случае выявления заказчиком в течение гарантийных сроков недостатков на объекте и в смонтированных конструкциях, он сообщает о них подрядчику. Однако, чтобы гарантия «сработала», все недостатки нужно зафиксировать в акте приема-передачи квартиры и предоставить подрядчику возможность для их устранения.

«Выявив какой-либо недостаток в строительных работах, заказчик должен вместе с подрядчиком создать комиссию, которая составит соответствующий акт. Если же подрядчик этого делать не желает (что наверняка случится в большинстве случаев), акт составляется с привлечением независимых экспертов. Независимо от того, кто фиксировал дефект, подрядчик должен его устранить», — говорит Шостя.

И вот тут начинается самое интересное. С одной стороны, за недостатки (трещины, недостаточную толщину стен или уровень термоизоляции, замыкание, плесень на стенах, неправильно разведенную систему отопления или электропроводки) ответственность несет подрядчик. Но только в том случае, если он не докажет, что недостатки были известны или могли быть известны заказчику на момент их принятия, но не были указаны в акте. Формулировка «могли быть известны» дает подрядчику широкое поле для маневра. И, по большому счету, любой недостаток может быть представлен как «уже существовавший». Далее, ответственность за дефекты снимается с подрядчика в случае если заказчик жилья неправильно эксплуатировал или ремонтировал здание, либо материалы естественным образом износились (что вряд ли возможно за 10 лет гарантийного срока).

Еще одна потенциальная линия защиты подрядчика — перекладывать ответственность на проектантов, которых подыскал заказчик строительства. В ситуациях, когда и заказчик, и подрядчик — это одна и та же структура, только по-разному названная, такой пинг-понг может продолжаться бесконечно. При этом трещины в стенах и другие недостатки строительства будут только разрастаться.

Виноват банкрот?

Если ни одна из перечисленных выше уловок не срабатывает и подрядчик все равно не собирается ремонтировать трещины, законодательство предписывает заказчику делать все своими силами и ждать компенсации расходов. Причем ждать придется традиционно долго, поскольку на момент устранения недостатков компания-подрядчик уже может не существовать физически. Например, в результате банкротства.

К слову, в случае конфликта суд, к сожалению, будет непервоочередной инстанцией, в которую отправятся стороны. Поначалу противостояние можно снять через независимую экспертизу, за которую в любом случае платит подрядчик. Кроме случаев, когда его правота будет установлена, естественно. В итоге судебная инстанция все же появляется.

При этом к моменту начала разбирательств, по сути, подрядчик уже может просто раствориться в пространстве. «Чаще всего под строительство конкретного дома девелопер создает дочернее предприятие. В свою очередь, в документации, подаваемой при вводе дома в эксплуатацию в БТИ, должна быть указана материнская компания, так как именно она в случае ЧП будет нести ответственность: дочернее предприятие, как правило, становится банкротом сразу же после введения дома в эксплуатацию — таким образом, компания может снять с себя любую ответственность. «Позже оказывается, что и земля была оформлена на различные компании — по «кускам». Именно поэтому нужно очень тщательно следить за документацией, которую подписываете, и той, которая передается компанией-застройщиком эксплуатирующей компании», — комментирует генеральный директор компании Sun Developmnent Петр Сусленский. А лучше всего договориться с другими покупателями квартир и застраховать ответственность подрядчиков или вовсе все здание от будущего ущерба. Стоить это будет сравнительно недорого, зато определенная защита уже будет.