Владельцы квартир должны иметь возможность выбора управляющей компании без создания ОСМД — эксперты

Как сообщается, создание в Украине Объединений совладельцев многоквартирных домов решает проблему выбора жильцами структуры, которая будет в дальнейшем оказывать услуги по управлению зданием, найму обслуживающего персонала и тому подобное лишь частично. На сегодняшний день, лишь около 24% жилого фонда управляется ОСМД и жилищно-строительными кооперативами. 

Дальнейшему развитию ОСМД мешает не только сложная схема регистрации, но и инертность самих украинских владельцев квартир. По мнению экспертов, поэтому ожидать резкого увеличения данного показателя в ближайшие годы ожидать не приходиться. Тем не менее, рынку жилой недвижимости необходим определенный инструмент для того, чтобы жильцы могли уйти от практики обязательного сотрудничества с ЖЭКом, или с управляющими компаниями, навязанными застройщиками. 

По словам партнера международной юридической фирмы Backer&McKenzie Лины Немченко, на данном этапе идет разработка изменений в законодательстве, целью которых является создание механизма, при котором жильцы смогут выбирать управляющую компанию и без создания ОСМД. «Пока что, если у владельцев квартир нет созданной объединяющей структуры и соответствующего юридического лица, для смены обслуживающей, управляющей структуры необходимо согласие ста процентов жильцов многоквартирного дома, что на практике почти невозможно», — сказала она.

При этом партнер юридической компании «КПД Консалтинг», председатель комитета по вопросам права Ukrainian Real Estate Club Владислав Кисиль отметил, что привлечение управляющей компании к обслуживанию общей собственности в многоквартирных домах (помещений общего пользования, инженерных сетей, опорных конструкций, обеспечивающих эксплуатацию всего здания) «напрямую» собственниками квартир, в нынешних условиях с неизбежностью будет сопровождаться патовыми ситуациями. «Согласно действующему законодательству отсутствие согласия собственника одной квартиры приведет к блокированию принятия решений, — уверен он. — Проблема может быть решена путем включения в гражданское законодательство механизма «демократии сособственников». Таким образом, для принятия решений относительно найма управляющей компании можно было бы ограничиться квалифицированным большинством, то есть согласием собственников 2/3 квартир в доме.

В сообщении также отмечается, что оказание услуги управления жилыми домами, в украинских реалиях, практически не приносит прибыли, в виду отсутствия действующего механизма взыскания оплаты за ЖКУ. Рентабельность управляющих компаний в жилом секторе составляет на сегодняшний день 12%, но и их, по заверениям специалистов, заработать очень сложно. 

Как отметил директор «Рустлер Недвижимость Сервис», дочерней компании австрийской Rustler Gruppe Тарас Шелемех, предлагаемый в изменениях в законодательстве механизм, подобен схеме, работающей в странах Европы. «Как правило, владельцы квартир создают там лишь формальные объединения, кондоминиумы, без регистрации отдельного юридического лица, — рассказал он. — Тем не менее, решения таких советов вполне легитимны». Таким образом, если подобные изменения будут приняты на уровне министерств, то новая схема сможет не только реально повысить качество оказываемых жилищно-коммунальных услуг, но также и стать настоящим прорывом в отношениях между управляющими компаниями и владельцами квартир.

В случае, если владельцам будет дана законная возможность выбрать управляющую компанию без создания ОСМД, решения по смене управляющей структуры можно будет принимать простым большинством на общем собрании жильцов дома.