Продажи жилья «подстегнут» налоги и новые правила регистрации сделок

Хотя август и показал рост стоимости жилья на 0,5%, эксперты называют это  стабилизирующим «отскоком», связанным с некоторым увеличением количества сделок. 

Курс — ко «дну»

По словам председателя Национального совета Риелторской палаты Украины (РПУ) Александра Бондаренко, на сегодня ничего существенного на рынке недвижимости не происходит.

«Мы спокойно, небольшими темпами идем ко «дну» — к самым низким ценам, какие могут быть на рынке недвижимости… До конца года эта тенденция не изменится, если не произойдет каких-то катастрофических событий в государстве, которые существенно изменят картину», — считает эксперт.

По мнению риелторов, до конца года стоимость жилья в столице существенно не изменится. При отсутствии экономических катаклизмов не стоит ждать ни резкого подорожания, ни обвала цен.

Президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины Александр Рубанов считает, что по итогам текущего года стоимость жилья в столице снизится в среднем на 10-12%. При этом в пределах этого коридора эконом-жилье просядет в цене чуть меньше, бизнес и премиум-класса — чуть больше. А вот стоимость неликвидных «хрущевок» может опуститься до 1,2 тыс. долл. за «квадрат», прогнозируют участники рынка.

Да и содержать недвижимость становится невыгодным. Если до кризиса все налоги и пошлины при покупке жилья составляли 2-3% от ее стоимости, то сегодня — 10% и больше. К тому же, расходы по содержанию квартир выросли в разы.

«Содержать недвижимость становится экономически нецелесообразным. Поэтому инвестировать не имеет смысла ни внутреннему инвестору, ни внешнему… Даже если у вас есть какие-то накопления,  в недвижимости их держать невыгодно», — говорит Рубанов.

По данным А. Бондаренко, в новостроях на окраинах столицы средняя стоимость жилья составляет около 1 тыс. долларов/кв.м, ближе к центру — 1,5 тыс. долларов/кв.м. На вторичном рынке жилья Киева стоимость квартир стартует от 1,5 тыс. долларов/кв.м. В среднем квартира  на «вторичке» обойдется в 1804 долларов/кв.м.

«Гостинку» в Киеве можно купить в среднем за 52,8 тыс. долларов, однокомнатную квартиру — за 70,8 тыс. долларов, двухкомнатную — за 97 тыс. долларов, трехкомнатную — за 125 тыс. долларов.

Валютные игры

Повлиять на рынок недвижимости могут ожидаемые после парламентских выборов игры на валютном рынке, направленные на повышение курса доллара.

Однако, по мнению председателя Нацсовета РПУ, если доллар не превысит отметку в 8,5 грн, такие курсовые колебания существенно на рынке жилья не отразятся.

Эксперты также отмечают, что планируемая эмиссия долларов в США не окажет существенного влияния на украинский рынок недвижимости. А комментарии о повышении стоимости жилья, связанные с этим, — не более чем попытка разогреть рынок. Причем, за такими комментариями стоят коммерческие интересы.

«При стабильном долларе проявляется интерес к рынку. И наоборот, при девальвации рынок начинает стагнировать, и интерес пропадает. Соответственно, и стоимость недвижимости снижается», — пояснил Рубанов.

В то же время, в стране по-прежнему отсутствуют факторы, которые способны оживить рынок, — доступная ипотека (под 10-11% годовых) и рост доходов населения.

Новый поворот — «рулит» законодательство

Оживление в рынок жилья, сопровождаемое увеличением количества сделок, могут внести грядущие изменения законодательства. А именно: введение налога на недвижимость, планируемое с 1 января 2013 года, а также вступление в силу новых правил регистрации вещных прав на недвижимость, процедурные моменты которых до сих пор остаются неясными. Помнится, планы ввести новый порядок регистрации недвижимости (при котором регистрировать сделки будет Укргосреестр, а не БТИ) с 1 января 2012 года, вызвали огромные очереди в БТИ, когда люди спешили успеть оформить сделки до нового года.

Намерение ввести со следующего года налог на недвижимость подтверждается на правительственном уровне. В Кабмине заявили, что мораторий, запрещающий этот налог, продлеваться не будет. Хотя ранее правительство планировало обложить недвижимость с 1 июля 2012 года. Тогда предусматривалось, что составит налог 1% от минимальной заработной платы, то есть не менее 10 гривен за «квадрат». От уплаты налога освобождались владельцы квартир площадью менее 120 кв м и домов до 250 кв м.

Учитывая тот факт, что разговоры о введении налога в Украине ведутся больше 10 лет, некоторые эксперты не верят в его скорую материализацию.

«В ближайшем обозримом будущем никакого налога на недвижимость в том виде, в котором он существует в европейских странах, не будет», — убежден Бондаренко.

Психологическим фактором, способствующим завершению сделок в текущем году, могут стать и приближающиеся выборы в Верховную Раду, а также связанные с послевыборным периодом негативные ожидания населения. Хотя, риелторы говорят, что покупатель недвижимости стал умнее и не реагирует на смену власти так, как раньше.