В Украине предлагается альтернатива ОСМД

Такая модель была представлена в рамках презентации концепции законодательных инициатив для реформирования и модернизации жилищного сектора Украины в ходе заседания Комитета по отраслевым реформам Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ.

Как сообщила партнер юридической фирмы «Бейкер и Макензи», разработавшей данную концепцию, Лина Немченко, предлагается внести изменения в Законы Украины «Об объединении совладельцев многоквартирных домов», «О жилищно-коммунальных услугах», «О регистрации вещных прав на недвижимость и их отягощений», а также в Гражданский кодекс с целью создания эффективного собственника жилого фонда, а также обеспечения конкуренции на рынке ЖКХ.

Партнер «Бейкер и Макензи» отметила, что за 11 лет существования ОСМД и ЖСК управляют только 23% жилого фонда Украины. При этом в большинстве случаев жилыми домами, в которых созданы ОСМД, управляют органы местного самоуправления.

По ее словам, концепция предусматривает существование двух моделей управления жилым фондом — обновленных ОСМД, вопросы создания и функционирования которых будут упрощены, а также управление жилыми домами без создания юридического лица.

Первый вариант предполагает автоматическое и обязательное участие в создаваемых ОСМД. Предлагается, чтобы ОСМД создавались более 50% собственников квартир с обязательным уведомлением всех совладельцев помещений в доме.

Планируется, что голосование при принятии решений ОСМД будет происходить пропорционально площади, а не поквартирно. Затраты членов ОСМД могут распределяться как пропорционально площади помещения в доме, так и поквартирно, и в соответствии с количеством проживающих в квартире.

Также предполагается, что совладельцы дома должны нести ответственность (солидарную, в соответствии со своей долей, которая определяется пропорционально площади квартиры в доме) по обязательствам ОСМД.

Планируется, что жилые дома, в которых ОСМД не созданы, могут управляться без создания юридического лица. Для такой формы управления будет необходимо согласие более 50% собственников площадей. Предполагается, что такая модель создается только для выбора управителя дома, который будет выбирать поставщиков жилищно-коммунальных услуг и при необходимости сможет брать кредиты на ремонт или модернизацию дома, для определения объема услуг и контроля качества их предоставления.

Предполагается, что голоса при принятии решений распределяются пропорционально площади помещений. Для принятия решения необходимо, чтобы проголосовало более 50% площадей. При этом для заключения договора с управляющей компанией избирается представитель от жилого дома.

В этой модели также планируется предусмотреть ответственность совладельцев дома перед третьими лицами, которая, как и распределение затрат, определяется пропорционально площади квартир. Предусматривается, что договоры на оказание жилищно-коммунальных услуг будут индивидуальными, с каждым совладельцем дома.

При этом в обоих вариантах решения данных органов будут обязательными для всех совладельцев квартир в доме.

Л.Немченко отметила, что «обновленное» ОСМД будет более эффективным управителем, поскольку сможет быть непосредственным участником хозяйственной деятельности (ОСМД может управлять домом самостоятельно, без привлечения управляющей компании, а также брать кредиты на ремонт дома).

«Преимуществом альтернативной модели без создания юридического лица является простота… Не требуется государственная регистрация, меньше контактов с контролирующими органами, меньше отчетности, система проще. Для более инертных совладельцев, наверное, эта модель была бы легче и более приемлемой», — считает она.

Кроме того, концепцией предусматривается, что информация в реестре о совладельцах и площадях квартир в доме для всех членов ОСМД должна быть открытой. Также открытой предлагается сделать и информацию о хозяйственной и финансовой деятельности ОСМД и формы управления без создания юридического лица.

В изменениях в законодательство планируется предусмотреть договорную основу, ответственность и свободу ценообразования профессиональных управляющих компаний.

Немченко отметила, что в августе компания «Бейкер и Макензи» намерена представить законопроекты в сфере управления жилым фондом.

Министр регионального развития, строительства и ЖКХ Анатолий Близнюк, поддержав разработку концепции, высказал мнение, что ее необходимо объединить с иными научно-техническими разработками в этой сфере других донорских организаций.

Справка

В феврале 2012 года Минрегион и Международная финансовая корпорация заключили Меморандум о сотрудничестве, в рамках которого МФК взяла на себя обязательства по финансированию услуг юридической компании, которая разработает изменения в законодательство по управлению жильем. В апреле-мае 2012 года юридическая фирма «Бейкер и Макензи» стала победителем тендера по разработке изменений в законодательство по управлению жильем.