Цены падают. Когда и насколько подешевеют квартиры в Киеве

«Пора искать новую работу. Недвижимость больше меня не кормит», — с сожалением констатировал риелтор Иван Ефименко, ознакомившись с очередными сводками с рынка недвижимости. Собеседник Главреда специализируется на продажах квартир вторичного рынка. Еще три года назад «недвижка» его не только кормила, но и одевала, обувала, позволяла ездить на работу и с работы на такси, с размахом отдыхать на заграничных курортах и строить большой дом под Киевом. «Я мог запросто «спустить» пару тысяч гривен за вечер без особого ущерба для семейного бюджета, — вспоминает Ефименко. — Сейчас я считаю буквально каждую гривну, держусь за любого клиента, а  стройку дома заморозил до лучших времен».

Когда наступят эти «лучшие времена»? На рынке недвижимости, уверен риелтор, точно не скоро. По его подсчетам, еще как минимум год этот рынок будет ужиматься и утрясаться, количество клиентов, которые могут позволить себе купить квартиру, — уменьшаться, а цены на квадратные метры ползти вниз…

Ленивый кирпич  

На вторичном рынке жилой недвижимости Киева продолжается ценовая стагнация. По данным информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость», в июне средняя стоимость представленных к продаже 1-4-комнатных квартир составила 2053 доллара за квадратный метр. По сравнению с маем этого года средняя стоимость 1 м кв уменьшилась на 0,2%.

Всего за первое полугодие долларовые цены на жилую недвижимость в Киеве уменьшились на 3,3%. А по сравнению с июнем прошлого года средняя цена одного метра квадратного жилой недвижимости на «вторичке» уменьшилась почти на 4%.

Больше всего дешевела недорогая недвижимость — здесь годовое «проседание» цен за 1 м кв составило почти 6%, в дорогом сегменте цены за год опустились примерно на 4%. Наименее существенно средние цены в первом полугодии 2012 года снизились на жилую недвижимость, расположенную на левом берегу Киева, — на 2,6%.

В центре и на правом берегу средние  цены уменьшилась на 3,2% и 3,3% соответственно.

Отметим, речь идет только о заявленных в объявлениях суммах. В реально заключенных сделках суммы могут быть ниже на 20-30%.

«Больше всего уступают на «трешках» и четырехкомнатных квартирах. Здесь реальный торг может достичь и 20%. А вот на жилье экономкласса уступают немного — максимум 3%», — говорит Иван Ефименко.

Впрочем, здесь как повезет: сейчас на рынке недвижимости избыток вариантов. «Реальных клиентов» — так называют брокеры покупателей, обладающих всей суммой денег для покупки квартиры, — не так уж много.

«Сейчас очень много «пустых» клиентов: они ходят, смотрят, торгуются, но не покупают. Потом выясняется, что пока всей суммы у них нет, они просто «пристреливаются». Поэтому когда мы видим реальных покупателей, мы советуем продавцам идти, в разумных пределах, на уступки. Ведь платежеспособных клиентов с каждым днем становится все меньше», — поясняет Анжела Руденко, сотрудница известного столичного агентства недвижимости. 

Это действительно так — платежеспособность наших соотечественников, вопреки данным чиновников, падает на глазах. Напомним, по информации Госстата, в Украине наблюдается дефляция (цены идут на снижение). Но это утверждение с легкостью опровергнет любой, кто хоть раз в неделю ходит за продуктами. Например, у автора этих строк доля продуктовых расходов в общем семейном бюджете за год выросла с 25% до 30%. «И это при том, что нашей семье пришлось заменить продукты более дешевыми. Например, мы стали покупать молоко в пакетах, а год назад покупали только в бутылке», — отмечает Александр Еремин.

«Чтобы купить «единичку» в экономклассе Киева, не возле метро, среднестатистическая семья должна откладывать в месяц около 600 долларов на протяжении 6-7 лет, то есть, как минимум, общий доход такой семьи должен составлять 1400 долларов в месяц при условии, что им все 6-7 лет не нужно будет платить за аренду квартиры и жестко экономить на всем — от отдыха до питания», — говорит Анжела Руденко.

Увы, в столице не так уж много молодых семей, чей совокупный доход превышает 10 тысяч гривен в месяц (1250 долларов). Еще меньше таких пар в регионах Украины.

Суммируя весь свой годовой заработок, может купить себе всего 3,2 м кв жилья, учитель — 2,7, таксист — 4,08.

Постоять за ценой

Рассчитывать на ипотеку украинцы тоже не могут. Средняя годовая ставка, под которую в банках кредитуют покупку жилья, — 22-23%. Вряд ли такой процент кому-либо покажется привлекательным — за 20 лет придется переплатить две, а то и три стоимости квартиры. И это при том, что кредит под такой высокий процент еще нужно суметь получить — банки, опасаясь роста неплатежей, очень строго проверяют потенциальных заемщиков. Более того, для получения кредита заемщику нужно иметь от 30-50% от первоначальной стоимости квартиры.

«Но даже это не гарантирует позитивного рассмотрения вопроса. Банки очень неохотно кредитуют физических лиц. Некоторые финучреждения сейчас даже уходят из розницы», — рассказали в одном из крупных банков.

Частично переживания банкиров обусловлены негативными прогнозами экспертов в отношении украинской экономики и перспектив национальной валюты, частично пессимистические настроения финансистов усугубляются надвигающимися выборами в Раду.

Политическая нестабильность не дает нам делать нормальный прогноз. А деньги во всех смыслах любят тишину и спокойствие», — философствует банкир.

Отсутствие доступных кредитов на жилье, низкие доходы населения, рост коммунальных тарифов и слабая гривна — эти факторы будут продолжать содействовать снижению цен на квадратные метры.

На снижение цен на рынке недвижимости сыграет и его насыщение предложениями. Отметим, только за первое полугодие 2012 года, по данным информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость», предложение квартир на рынке столичной недвижимости увеличилось почти на 26%. Причем средняя цена предложения «новых» квартир в Киеве оказалась на 9,3% ниже средневзвешенной цены мая и составила 1866 долларов.

«Если в Украине не произойдет экономического чуда в ближайшее время, стоимость квартир снизится уже к концу этой осени еще на 7-10%», — считает Иван Ефименко.

С ним солидарны эксперты и из Риэлтерской палаты и Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины. «В ближайшие полгода-год я прогнозирую небольшое падение, аналогичное наблюдавшемуся в течение последних шести месяцев, — в пределах 10-15% в год и 5-8% за полгода», — полагает Александр Бондаренко, глава национального совета Риэлтерской палаты. По его оценкам, в среднем стоимость квартир будет снижаться на 1,3-1,5% каждый месяц.

Но это, как ни странно, оптимистический сценарий. Пессимистический тоже реален — серьезное обесценивание гривны, которое прогнозируют эксперты к концу года, может коренным образом изменить ситуацию в сфере «квадратных метров». В таком случае «дно» у рынка недвижимости окажется намного глубже, чем предполагают эксперты.