В НБУ придумали как удешевить ипотеку

На сегодня украинские банки выдали жилищных кредитов почти на 10 миллиардов долларов.

Возобновление кредитования, пожалуй, главная задача 2012 года для украинских финансистов. Ведь без новых займов будет крайне сложно дать толчек развитию экономики и созданию новых рабочих мест — базы для роста доходов населения и повышения социальных стандартов.

На сегодня украинские банки выдали жилищных кредитов почти на 10 миллиардов долларов. На первый взгляд, начать выдачу новых кредитов легче легкого. В Украине работают 185 банков, денег у них для этого более чем достаточно — кредитуй не хочу. Но именно в этом «не хочу» и кроется главная проблема украинской банковской системы. Заемщики — то есть, бизнесмены и частные лица — не очень-то хотят одалживать у банков деньги по нынешним высоким ставкам. Ведь если взять сегодня кредит на покупку собственного жилья под 20-25% годовых, то в течение 10 лет придется выплатить две цены покупаемой квартиры.

А кредитовать дешевле банки и не хотят, и не могут: прежде всего, из-за высоких депозитных ставок в гривне, а так же запрета на выдачу физическим лицам кредитов в валюте, которой у финучреждений «досхочу».

Что получается в результате? Те люди, которые получили ипотечные кредиты в валюте, каждый месяц возвращают банку определенную сумму денег. А банк полученные от клиентов деньги на выдачу новых валютных ипотечных кредитов направить не может.

Как заставить эти деньги работать на экономику, на строительство нового жилья?

Просто разрешить кредитование в валюте для возобновления кредитования — явно не выход. В этом все могли убедиться в 2008-2009 году, когда из-за глобального финансового кризиса курс гривны ослабел более чем на 60%, и соответственно на столько же увеличились платежи тех, кто ранее имел неосторожность соблазниться на дешевые валютные кредиты.

Мы далеки от того, чтобы пророчить повторение минувших катаклизмов. Да и в Нацбанке в обозримой перспективе обещают стабильный курс гривны. Однако если речь идет о кредите на жилье, который берется на 5-10 лет — любые прогнозы тут бессильны. Поэтому кредитоваться лучше, все-таки, в гривне.

Нужно лишь придумать, как снизить ее цену для заемщиков и сделать возможным гривневое кредитование на длительный срок (сейчас это сложно, так как средний срок депозита в банке — около 6 месяцев, а кредит надо выдавать на гораздо больший срок).

«Ситуация на рынке недвижимости такова, что ипотека востребована в режиме »докредитовки« — когда покупатель берет недостающие 25-35% стоимости приобретаемого жилья, пусть и под высокий процент, в опасениях, что цены начнут расти и он не успеет сделать покупку на дне», — говорит директор по продажам «КредитМаркета» Денис Раковский.

Однако такие кредиты явно недоступны большей части населения, которому до приобретения жилья чаще всего не хватает 50-80% его стоимости.

Чтобы решить жилищную проблему граждан, и одновременно дать толчек восстановлению строительной отрасли, до недавнего времени обеспечивающей 15% украинского ВВП, офис президента Януковича поставил Нацбанку и Министерству финансов задачу снизить ипотечные ставки до уровня 12-14% годовых в гривне.

Механизм работы агентства достаточно прост: оно привлекает новые ресурсы для ипотечного кредитования, выпуская для этого специальные ипотечные облигации.
Именно эту цель и преследовал Национальный банк, инициируя создание специального агентства — по рефинансированию жилищных кредитов на базе Ощадбанка (его акционерами также выступают другие госбанки). За мудреным термином «рефинансирование» стоит простая, в общем-то, нужда банков: чтобы выдавать новые кредиты им сначала надо найти для этого деньги. Проект как раз и призван расшевелить ипотечный рынок, который уже несколько лет находится в состоянии анабиоза в первую очередь из-за отсутствия у банков длинных и дешевых ресурсов.

«Создание агентства не только будет способствовать стабилизации ценовой ситуации на потребительском рынке (из-за отвлечения средств граждан на жилищное инвестирование), но и поддержит экономический рост из-за увеличения объемов производства строительной и смежных отраслей», — объясняет задумку банковского регулятора глава НБУ Сергей Арбузов.

Механизм работы агентства достаточно прост: оно привлекает новые ресурсы для ипотечного кредитования, выпуская для этого специальные ипотечные облигации. Их главное отличие от обычных облигаций состоит в том, что их возврат гарантирует специальный залог — пул (стандартизированный набор) жилищных кредитов одного или нескольких банков. В то время как за обычными облигациями нет ничего, кроме обещания того, кто их выпустил, вернуть вам деньги.

Представим, что банк Х выдал своим заемщикам 1000 десятилетних кредитов на покупку жилья под 16% годовых. Он мог бы и дальше выдавать новые ссуды, если бы снизил ставку до 14%. Но где взять для этого ресурсы? Для этого банк может передать Агентству в залог свою тысячу кредитов, а агентство, тщательно проверив качество их обслуживания, выпустило под их обеспечение ипотечные облигации, продав их всем желающим по ставке, например, 10-11% годовых. А полученные деньги — отправило обратно в банк. Таким образом, банк получил в свое распоряжение новый ресурс, за счет которого может выдавать новые жилищные кредиты уже дешевле — под те же 14%.

«Масса примеров из европейской практики свидетельствует, что практически 30—40% ипотечных кредитов профинансировано за счет облигаций», — рассказывает председатель правления Ощадбанка Сергей Подрезов. Банкир подчеркивает, что на создание агентства не будут выделяться бюджетные средства, а его ипотечные облигации не будут конкурировать с ценными бумагами Государственного ипотечного учреждения. «Мы должны не конкурировать, а дополнять друг друга, ведь чем больше инструментов на рынке, тем больше у инвесторов выбор, куда вкладывать деньги», — говорит финансист.

Участники рынка убеждены: если механизм заработает, АРЖК со временем сделает настоящую революцию в ипотечном кредитовании. «Высокие ставки по ипотеке — один из главных тормозов возобновления рынка. Не может он развиваться сегодня со ставками за 20%. Надеюсь, данный проект станет »педалью газа«. Когда кредиты подешевеют, спрос на них повыситься, а многие украинцы снова получат возможность реализовать свою мечту и стать владельцами собственного жилья», — говорит председатель наблюдательного совета Platinum Bank Юрий Блащук.

Игорь Восколовский