Госбанки создали агентство по рефинансированию ипотеки

Как сообщил председатель правления Агентства по рефинансированию жилищных кредитов Сергей Волков, он уже получил регистрационные документы акционерного общества и готовит отчет о размещении акций агентства в Комиссию по ценным бумагам.

«Сейчас мы ведем работу с госбанками — учредителями агентства, а также рядом коммерческих банков по формированию первых пулов ипотечных кредитов, под обеспечение которыми будет сделан дебютный выпуск ипотечных облигаций»,— говорит Сергей Волков.

Напомним: Ощадбанк, Укрэксимбанк, Укргазбанк и банк «Киев» объявили о намерении создать агентство по рефинансированию ипотечных кредитов с уставным капиталом в 35 млн. грн. в июле минувшего года.

«Можно приветствовать любые попытки создания инфраструктурных механизмов финансового рынка, целью которых будет привлечение длинного ресурса в гривне,— говорит председатель наблюдательного совета Platinum Bank Юрий Блащук.— Если будет запущен механизм рефинансирования ипотечных кредитов, прежде всего валютных,— мы сможем превратить неработающий актив в ликвидный ресурс, который может дать толчок возобновлению кредитования и развитию строительной отрасли, которая до кризиса обеспечивала до 12% ВВП».

Предполагается, что услугами агентства воспользуются коммерческие банки, имеющие существенные портфели ипотечных кредитов, с целью привлечения недорогих кредитных ресурсов в гривне для возобновления ипотечного кредитования.

Предполагается, что услугами агентства воспользуются коммерческие банки, имеющие существенные портфели ипотечных кредитов, с целью привлечения недорогих кредитных ресурсов в гривне для возобновления ипотечного кредитования. При этом для привлечения гривневых ресурсов могут быть задействованы и валютные кредиты.

«Механизм работы агентства прост. Банк определяет пул кредитов, которые соответствуют законодательным требованиям к ипотечному покрытию по облигациям (качество кредита — «стандартный» или «под контролем», отношение кредита к стоимости заложенной недвижимости — не более 75%, и т. д.), а независимый аудитор (предположительно, им станет компания Delloite) проверяет предложенный банком пул. Затем, после юридической переуступки прав кредитора, он регистрируется в Комиссии по ценным бумагам в качестве обеспечения против выпуска ипотечных облигаций агентством»,— говорит Сергей Волков. По его словам, выпуск ипотечных облигаций производится тогда, когда агентство набирает пул достаточного объема.

Надлежащее качество пулов, помимо самого агентства, будет обеспечиваться через независимое управление покрытием лицензированным управителем и периодическими аудиторскими проверками. Согласно договору с агентством, банки будут обязаны заменить плохие кредиты на займы соответствующего качества. Если же по каким-то причинам банк не сможет поддержать качество ипотечного покрытия или оно будет уменьшаться за счет погашения кредитов — агентство имеет право досрочно погасить облигации в одностороннем порядке.

Чтобы минимизировать риски инвесторов, агентство выдвигает достаточно жесткие требования к банкам, чьи портфели кредитов будут выступать обеспечением выпуска ипотечных облигаций. Так, если закон «Об ипотеке» позволяет выпускать ипотечные облигации с коэффициентом покрытия 0,9 (на 1 грн кредитов — 90 коп. номинала облигаций), то агентство устанавливает для крупнейших банков коэффициент покрытия 0,8, для средних — 0,7, и 0,5-0,6 — для небольших финучреждений.

При этом, чтобы избежать риска дефолта со стороны обслуживающего кредиты банка, небольшие финучреждения будут обязаны заключить так называемые договоры на back-up сервис с каким-либо крупным банком, который в случае банкротства мелкого банка выкупит портфель ипотечных кредитов с соответствующим дисконтом, чтобы не пострадали держатели ипотечных облигаций.

Кроме того, централизованный механизм выпуска ипотечных облигаций на базе качественного ипотечного покрытия упрощает контроль со стороны регуляторов. В ответ они вправе применить имеющиеся в их распоряжении стимулы для повышения ликвидности ипотечных облигаций.

«Так как эта программа задумывалась в Нацбанке в рамках проекта по возобновлению кредитования экономики, то мы ожидаем, что ипотечные облигации будут приниматься НБУ в качестве залога при рефинансировании с низким дисконтом, а также будет разрешено учитывать их при формировании резервов»,— говорит Сергей Волков.

Предполагается, что стоимость заимствований через специализированное ипотечное агентство будет дешевле, чем самостоятельный выпуск банками корпоративных или ипотечных облигаций. При этом, по словам Сергея Волкова, комиссионное вознаграждение агентства будет снижаться по мере роста объемов выпусков облигаций.

Сейчас в планах агентства — выпуск на 0,5 млрд грн, который планируется осуществить в конце апреля — начале мая, разместив бумаги на срок до трех лет. До конца года плановый объем выпусков превысит 1 млрд грн. По оценкам господина Волкова, если сегодня банки получают от своих ипотечных портфелей средний доход 16% годовых, то привлечь дополнительные кредитные ресурсы можно, предлагая инвесторам купон по облигациям около 11-12% при доходе агентства менее 1% годовых.

До конца года плановый объем выпусков превысит 1 млрд грн.
Смысл использования механизма ипотечных облигаций для коммерческих банков в том, что он позволяет рефинансировать ранее выданные валютные займы (их сумма на сегодня — около $10 млрд), получив под них гривневый ресурс. Вернувшись в систему, гривня может быть использована банками для выдачи новых ипотечных кредитов, ставка по которым, по мнению Сергея Волкова, может составлять около 14-15% годовых в гривне.

Банкиры говорят, что размещение ипотечных облигаций, скорее всего, будет успешным.

«Спрос на бумаги сформируют сами банки, если им разрешат учитывать ипотечные облигации с меньшим уровнем риска, чем обычные кредиты,— отмечает председатель правления одного из крупнейших банков.— Если при расчете регулятивного капитала я сегодня учитываю валютные ипотечные кредиты с уровнем риска 100% (уровень регулятивного капитала считается как соотношение собственного капитала к активам, взвешенным на риски, то есть чем меньше риск актива, тем выше уровень регулятивного капитала у банка), а ипотечные облигации смогу учитывать с риском в 10% — это позволит мне существенно повысить уровень регулятивного капитала».

По его словам, покупать ипотечные облигации будут прежде всего банки с наибольшей долей ипотеки в портфеле — УкрСиббанк, «Райффайзен Банк Аваль», Укрсоцбанк и Правэкс-Банк.

Александр Дубинский