Столичная власть в очередной раз пытается в нарушение закона заставить платить за землю тех, у кого не зарегистрированы договора аренды или акты о праве собственности на участки, пишет SV-Development.
И это вместо того, чтобы просто сделать прозрачной и понятной процедуру землеотвода и оформления правоустанавливающих документов.
Бездоговорные отношения
В Киеве многие компании и физлица землей пользуются или владеют, но поскольку права на нее не оформлены до конца, не платят с нее налоги и арендную плату. Ведь формально, если нет документа, нет и оснований для начисления платежей. Дело в том, что обязанность уплачивать налог или арендную плату государству (или местным органам власти) появляется с возникновением права собственности или, соответственно, аренды. Т.е., с момента оформления госакта или договора аренды и их государственной регистрации в Государственном реестре земель. Но, как объясняет директор ИРЦ «Реформирование земельных отношений в Украине» Максим Федорченко, процесс этот может тянуться очень долго. «Иногда бесконечно»,- добавляет он.
В Киеве ситуация усугубляется тем, что здесь сложилась традиция регистрировать землю не в Агентстве земресурсов (бывший Госкомзем), как это делается во всей стране, а в ГУ земресурсов КГГА. Таким образом, весь цикл землеотвода — от собственно выделения участка до окончательного оформления прав на него — зависят исключительно от местной власти в лице горсовета и КГГА.
Стоит ли напоминать, как в Киеве принято (особенно во времена «молодой команды» Леонида Черновецкого) выделять землю. Без проблем мэрия раздавала землю только «своим», а «чужие» до сих пор часто не могут получить землеотвод даже за взятку. А если это и удается, то зарегистрировать ее в заведенном порядке — путем подачи заявления в Киевсовет, который затем передает его в ГУ земресурсов — задача не менее сложная.
Как рассказывает Федорченко, инвестор, купивший недвижимость (речь идет о здании), достаточно оперативно может оформить право собственности на нее в БТИ, но затем в Киевсовете и КГГА могут месяцами «рассматривать» заявление насчет договора. А потом, например, предложить не брать участок в аренду, а купить его. Большинство инвесторов от предложения отказываются по финансовым соображениям. Но поскольку договор аренды по-прежнему не оформлен, все это время взимать с инвестора плату причин опять же нет.
Пользуясь сложившейся неразберихой, многие землевладельцы и землепользователи попросту манипулируют ситуацией и сами не спешат оформлять договора. Как объясняет Федорченко, формально без государственной регистрации приступать к использованию земли нельзя.
Налог на землю: утром — деньги…
Но на самом деле инвестор, купивший или арендовавший дом, обычно сразу старается получить с него прибыль, например, сдавая объект в аренду. Рынок знает и такие случаи, когда на участках начинают строиться объекты еще до окончательного оформления земли. Ведь, как подмечает М. Федорченко, землю из-под его здания «выдернуть» невозможно.
Утром — деньги
Стремясь увеличить доходы в бюджет за счет земельных платежей, ГУ земресурсов КГГА разработало проект решения Киевсовета «О пользовании земельными участками в городе Киеве», в котором прямо указано, что плата за пользование земельными участками взимается независимо от того, оформлено ли на них право собственности или аренды согласно закону. Таким образом, как объясняет адвокат Виктор Кобылянский, власть желает подтолкнуть фактических землепользователей (тех, кто пользуется участками, в основном под недвижимостью, но не оформил права на них) к оформлению документов на землю.
Правда, как напоминает юрист МЮГ AstapovLawyers Анна Яренко, нынешний проект является не первой попыткой столичных властей взимать плату за землю с субъектов хозяйствования, которые не относятся к собственникам или землепользователям. По ее словам, ныне действующее решение Киевсовета уже устанавливает такое правило, поэтому принципиальных изменений в новом документе она не нашла.
Юристы в один голос называют и предыдущие, и нынешний документ незаконными. Юристы в один голос называют такое решение незаконным. По словам А. Яренко, основанием для начисления арендной платы, согласно ст. 288 Налогового кодекса, является наличие договора аренды. «Однако проектом решения подразумевается, что субъект хозяйствования должен платить в местный бюджет за пользование землей без наличия такого договора», — объясняет она.
Очевидно, местные чиновники решили, что этот метод сбора денег действенней, чем упрощение и ускорение процедуры регистрации земли. Хотя, по мнению депутата Киевсовета Татьяны Мелиховой, начинать надо было как раз с установления прозрачного и эффективного процесса оформления документов собственникам и пользователям земли.
Вопрос на миллиард
Во сколько обходится городскому бюджету неэффективность работы местной власти, подсчитать сложно, т.к., по словам М. Федорченко, нет точных данных о распределении земли между частными, государственными и коммунальными собственниками. Но по оценкам президента Ассоциации «Земельный союз Украины» Андрея Кошиля, в Киеве лишь около 10% землепользователей полностью оформили документы на землю и платят налоги и аренду.
Как заявлял председатель КГГА Александр Попов, в период с 2007 г. до июля 2010 г. в Киеве незаконно было отчуждено 3,5 тыс. га земли общей стоимостью около 75 млрд грн. Безусловно, это далеко не вся земля, за которую не платили в бюджет (общая площадь Киева составляет более 835 кв. км). Но если взять за основу только эти земли, за них пришлось бы заплатить 750 млн грн налога или от 2,25 млрд грн до 9 млрд грн в случае аренды.
Кроме того, уже в 2012 г. размер платы за столичную землю наверняка вырастет. «Киевские власти не вправе устанавливать размер налогов.
А вот на базу налогообложения (т.е. нормативную оценку) они повлиять могут», — рассказывает В. Кобылянский. По его словам, в 2007 г. эту оценку утверждали последний раз, увеличив предыдущую сразу в 3 раза до 385,8 грн за кв. м. «Замечу, что пересмотр нормативной денежной оценки земли возможен не раньше, чем через 5 лет после предыдущей, т.е. уже в следующем году», — добавляет эксперт.
Правда, как рассказала Т. Мелихова, пока проект решения Киевсовета не проходил земельную комиссию и не выносился на заседание совета. В то же время, по ее словам, в ГУ земресурсов не особо охотно комментируют проект. Но в ответе UGMK.INFO замначальника ГУ Елена Тютюнник указала, что на сегодня проект размещен в интернете для высказывания замечаний и предложений. Поэтому, судя по всему, от своих намерений в КГГА отступать не собираются, и будут по-прежнему настаивать на том, чтобы за землю платили все пользователи, вместо того, чтобы предложить четкую и эффективную систему отвода и оформления земли.
Коментарі