Покупка недвижимости у моря: преимущества и недостатки?

Чтобы следующим летом не мучаться с путевками в дома отдыха и заказом гостиниц, а приехать на курорт как домой — когда угодно и на сколько захочется. В остальное же время сдавать апартаменты в аренду, что может стать если и не основным бизнесом, то неплохой прибавкой в несколько тысяч или даже несколько десятков тысяч долларов (при высоком качестве апартаментов) к основному заработку

Мысль о такой инвестиции возникла на отдыхе в Крыму: уж слишком много было кругом рекламы апартаментов у моря и слишком она бросалась в глаза. Но жалеть о потраченном на отдыхе времени на покупку апартаментов не пришлось, потому что реальность оказалась далека от исходных мечтаний о собственном номере люкс у Черного моря.

Без тесноты и обиды

Всего Weekly.ua изучил более полусотни предложений на Южном берегу Крыма. 80% из них имели отношение к морю весьма отдаленное — в буквальном смысле. Из их окон открывался порой великолепный вид на морской простор, но с расстояния от восьмисот метров до двух с половиной километров.

А на террасе одних шикарных апартаментов в Ялте стоял на треноге мощный артиллерийский дальномер (стереотруба), в который можно было рассмотреть детали дамских фигур на пляже, выглядевшие особенно пикантно на фоне прицельной сетки линз дальномера.

Всерьез мы приценивались лишь к тем апартаментам, которые были действительно у моря, на расстоянии не более трехсот шагов от кромки воды, и отвечали громкому слову «апартаменты», а не представляли собой наспех сляпанный из ракушечника и бетона домик с тесными клетушками.

Апартаментов, отвечающих этим условиям, истчоник осмотрел около десятка — как практически полностью готовых к приему новых хозяев, так и без внутренней отделки, со свободной планировкой (без внутренних стен, с бетонной стяжкой на полу и торчащими из стен трубами и пучками проводов).

Внутренняя отделка — это была, как правило, плитка в коридоре и ванных, в комнатах ламинат и/или ковролин, реже паркетная доска. В окнах стеклопакеты. В комнатах встроенные шкафы. В ванных комнатах стояли только душевые кабинки. Ванны или джакузи и прочую сантехнику предстояло выбрать и установить хозяевам апартаментов. Отделочные материалы не дешевые и не дорогие, а среднего качества и средней стоимости, мрамора и прочих излишеств не наблюдалось.

По сравнению со среднестатистической квартирой украинца площади апартаментов были большие. Самые большие — около 400 метров, с гостиной, четырьмя спальнями (каждая с большой ванной комнатой и собственной лоджией), огромной террасой, на которой при желании можно кататься на велосипеде, и собственным выходом из лифта прямо в гостиную.

Самые маленькие — около 70 м2, с гостиной и двумя спальнями (каждая комната с большим балконом) и просторной ванной комнатой. Найти что-нибудь поменьше не удалось. И в этом есть справедливость: полноценный отдых не предполагает тесноту и сон вповалку на полу на надувных матрасах.

Нежилой комфорт

Диапазон цен на апартаменты — от 1200$ до 3000$ за квадратный метр. Вероятно, в непосредственной близости от моря такого типа недвижимости дешевле просто нет. Правда, и дороже 3000$ за квадрат мы ничего не нашли, как ни искали. Наверное, на сегодня это психологический предел для покупателя.

Интересно, что цена не зависела от наличия внутренней отделки апартаментов. Самые дешевые, за 1200$ за метр, как раз были полностью отделаны и даже по минимуму меблированы (кровати в спальнях, стол и стулья типа садовой мебели на балконах). Цены зависели от других обстоятельств, которые становятся понятными только после того, как приходит понимание, что же такое апартаменты у моря.

Во всех типовых договорах на покупку апартаментов (как обычных — купли-продажи, так инвестиционных, если объект еще не сдан) в одной из первых строк указано, что вы приобретаете часть «спортивно-оздоровительного», «культурно-развлекательного» или даже «стационарного объекта сферы услуг».

Словом, фантазия продавцов в этом плане неограничена. Но направлена на одно: сразу предупредить, что продается нежилое помещение. Нежилое! Это надо осознать раз и навсегда, и тогда становятся понятными многие другие вещи, которые поначалу вызывают недоумение у потенциальных покупателей.

Первое, что бросается глаза, — это отсутствие даже намека на кухню. Более того, общая планировка словно специально придумана так, чтобы выгородить кухню самостоятельно было проблематично. Ведь по сути это гостиничный номер, где отдыхают, а не готовят. Если проголодались, милости просим в ближайший ресторан. В некоторых комплексах апартаментов он имеется, а в одном было сразу три ресторана.

Можно, конечно, отвести под кухню одну из спален или ванных комнат или протянуть трубы для мойки в гостиную и поставить все кухонные агрегаты вдоль одной из ее стен. Но если вы не против вдыхать в своих апартаментах аромат жарящихся котлет, то против могут быть ваши соседи или, что серьезнее, управляющая компания (своего рода ЖЭК ваших апартаментов). Они могут напомнить вам условия договора покупки и обязательных к нему договоров-приложений (о них чуть позже).

Из коммуникаций в апартаментах есть только холодная вода и электричество. Газ — ни-ни, ни под каким видом! Лишь немногие комплексы апартаментов имели собственную котельную или были подключены к коммунальной теплоцентрали. В сезон воду для ванны можно греть электрическим котлом, но в холодное время года проблема отопления встает в полный рост.

Ведь морозные зимы бывают и на ЮБК, и даже если в апартаментах никто не живет, в них нужно поддерживать плюсовую температуру, чтобы не пришли в негодность внутренняя отделка и мебель. Заботу об этом берет на себя управляющая компания, но об источниках тепла должен позаботиться хозяин помещения. Это либо кондиционеры, либо конвекторы (фактически электроплитка с вентилятором). Но при этом следует исходить из максимального лимита электроэнергии на одни апартаменты, который на сегодня обычно составляет 7 кВт/ч.

В своем монастыре с чужим уставом

Поскольку апартаменты — нежилая недвижимость, платить за коммунальные услуги их хозяину придется по другим тарифам, а не как в обычной квартире — за свет и воду, например, в два раза дороже. Впрочем, учитывая кратковременность курортного сезона и даже постоянное поддержание тепла в апартаментах в течение зимы, главными будут не эти расходы, а другие, прописанные в упоминавшихся выше дополнительных договорах.

Поскольку на ЮБК давно не осталось ничьей земли, большинство апартаментов всеми правдами и неправдами построено на территории пансионатов, домов отдыха и санаториев. Владельцы этих учреждений смотрят на хозяев апартаментов как на подвластных им данников, принуждая их участвовать в финансировании всего санаторно-курортного хозяйства.

Не заключить или расторгнуть договор с пансионатом невозможно, так как вас просто не пустят на его территорию, а значит и в ваши владения. А свободный доступ к вашей частной собственности обойдется примерно в 1$ с каждого квадратного метра ваших апартаментов в месяц в течение круглого года и независимо от того, отдыхаете вы в апартаментах или они стоят закрытыми.

На что потратят ваши доллары, указано в договоре в виде длинного перечня услуг, где есть и такой, например, пункт: «Ведение учета въезда-выезда автотранспорта с территории пансионата в рабочее время».

Лишь два из осмотренных здания апартаментов находились вне пределов санаторно-курортных учреждений, на муниципальной земле. Но и там в договоре был прописан тот же волшебный 1$/м2 — на охрану, уборку территории, обслуживание сетей электроснабжения… да мало ли для каких еще целей нужны деньги местному поселковому или городскому бюджету.

Но в этих апартаментах жизнь может показаться прекрасной, несмотря на такую же сумму поборов. Все дело в отсутствии пансионатского забора. Вы можете входить в свою частную собственность и выходить из нее, не спрашивая разрешения у посторонних людей.

В то время как владелец «пансионатских» апартаментов по договору обязан «предоставлять уполномоченному работнику письменно по установленной форме сведения о количестве лиц, заселяемых на объект с указанием их возраста».

Это могло бы показаться дурным сном, если бы не встреча с директором одного из санаторно-курортных учреждений, на территории которого мы осматривали апартаменты. Он на машине догнал меня на дорожке пансионата и, не вылезая из-за руля, а только опустив стекло, произнес: «Ага, это вы покупаете у нас апартаменты. Прекрасно! Запомните сразу: шаг влево, шаг вправо у нас только с моего позволения». И уехал.

Вообще-то покупал апартаменты я не у него, а у их собственника, который в этот момент стоял рядом и был готов сквозь землю провалиться. «Николай Михайлович шутит», — пробормотал он.

Конечно, насчет шагов влево и вправо директор пошутил. Но без всяких шуток он вправе отключить ваши апартаменты от всех коммуникаций «для производства планово-предупредительных ремонтов оборудования сетей». Снизить лимиты электроэнергии и воды лишь на том основании, что их снизили санаторно-курортному учреждению, на чьей территории вы находитесь.

Потребовать выселения из ваших апартаментов «лиц, нарушающих правила внутреннего распорядка». И еще много чего вправе сделать по договорам-приложениям к договору о покупке апартаментов, что может если не испортить отдых, то внести в него элемент непредсказуемости.

Долгие инвестиции

В Крыму за два с половиной года кризиса строительство практически не замораживалось. Одно из зримых последствий этого — сейчас предложение апартаментов у моря заметно превышает спрос. Полностью или почти полностью заселены, подключены к коммуникациям и не сотрясаются от стука перфораторов рабочих, ведущих ремонт у соседей, то есть пригодны для полноценного отдыха, только «старые», сданные до кризиса объекты.

Любопытен жизненный опыт их ветеранов. Почти все они признавались, что рассчитывали сдавать в аренду свою недвижимость, когда она пустует, и неплохо на этом заработать. Но в реальной жизни все сводилось к приглашению отдохнуть в апартаментах друзей и друзей друзей, с которых драть аренду по полной было неловко.

Впрочем, владельцы апартаментов не сильно расстраивались по этому поводу. Все они были людьми небедными, с самого начала понимали, что собственный люкс у моря — удовольствие недешевое, и шли на это.

Разочарованных и готовых любой ценой избавиться от своей недвижимости Weekly.ua тоже не встретил. А на вопрос, как они уживаются с владельцем территории (если апартаменты расположены на территории санаторно-курортного учреждения), пожимали плечами — мол, поначалу конфликты действительно были, но люди всегда могут договориться.

Однако очереди из желающих пополнить ряды новых владельцев апартаментов у моря не было. В большинстве новостроев выкупленными оказывались один-два номера, редко больше. Покупателями были, как правило, россияне или жители крымской столицы Симферополя, хотя встречались украинцы и из других мегаполисов.

Абсолютно пустыми стоят шикарные и при этом продающиеся по вполне адекватной цене новенькие, полностью отделанные апартаменты, которые, как принято осторожно выражаться в СМИ, входят в сферу интересов одного не последнего во фракции БЮТ народного депутата. Вероятно, даже покупатели из Ханты-Мансийска инстинктивно чувствуют, что на данном отрезке украинской истории у новых собственников этого великолепия могут возникнуть проблемы.

Однако даже при явном превышении предложения над спросом все разговоры о рассрочке пресекались собственниками или их агентами сразу и бесповоротно. Скидку на 5-10% были готовы сделать все без исключения, но всю сумму просили сразу. Получить же кредит под залог этой разновидности недвижимости, похоже, пока невозможно. По крайней мере, ни один из киевских банков на это не идет.

Вот такая ситуация на сегодня с отечественными апартаментами у моря. Их наличие действительно может решить проблему отдыха на Черном море в любое время, но единовременная инвестиция в такой отдых подразумевает как минимум 100 тыс. долларов свободных денег и несколько тысяч долларов ежегодно на обслуживание апартаментов. Что явно дороже, чем обычный отдых в течение ближайших десяти лет по путевке в чужом номере люкс у любого моря, не только Черного.

Инвестиции в апартаменты у моря станут выгодными с экономической точки зрения лишь после того, как Крым переориентируется с массового отдыха студентов и малоимущих граждан на элитный отдых среднего класса и более состоятельных людей, как это было до революции. Рано или поздно это произойдет, но явно не в обозримом будущем.