Когда ипотека станет доступной?

— В последние годы все чаще приходится слышать, что ипотека в Украине умерла. Насколько правомерны эти слухи?

Александр Сугоняко: — На сегодняшний день ипотека как вид экономической деятельности существует, а как инструмент развития рынка строительства — нет. Задолженность по ипотеке сформировалась еще до кризиса, и сегодня ипотека — это «больная» часть украинской экономики. В 2009 году объемы ипотечной задолженности стабилизировались на уровне 107 млрд грн, сегодня она уменьшилась до 89 млрд. Ипотека — это очень проблемный сегмент деятельности банков.

Павел Матияш: — Сегодня многое меняется к лучшему. Во-первых, в банках более серьезно подходят к оценке заемщиков. Во-вторых, как известно, многие банки имели в корпоративном бизнесе недостроенные объекты, которые в период кризиса были заморожены, и одним из вариантов решения этой проблемы стало привлечение инвесторов-физлиц.

— Каковы цифры ипотечного кредитования в конкретных банках?

Антон Косторниченко: — Если говорить о рынке в целом, то сегодня ипотеку предлагают около 30 банков. Условия приблизительно одинаковые: первоначальный взнос — не менее 30 процентов, процентная ставка — 18 процентов годовых в гривне, срок кредитования — до 20 лет. Наш банк возобновил программу ипотечного кредитования в середине прошлого года. На сегодняшний день мы выдаем до 60 ипотечных кредитов ежемесячно, пользуются спросом программы под залог жилья. Общий объем кредитования — приблизительно  20 млн грн в месяц. Разумеется, до кризиса мы выдавали в десятки раз больше кредитов, но возвращения кредитования к уровню 2008 года в ближайшие годы ожидать не стоит. Сегодня нет дешевого ресурса, который был раньше, доходы населения упали, а банки гораздо более взвешенно относятся к ипотеке.

Алексей Автомонов: — В первой половине прошлого года ипотеки не было вообще: программы не работали во многом потому, что заемщики психологически не отошли от состояния 2008-2009 годов. Со второго полугодия 2010-го наметилось определенное оживление, мы начали кредитовать с эффективной ставкой до 25 процентов годовых. В нынешнем году наш банк предлагает ставку 18 процентов годовых без скрытых комиссий. Исходя из анализа текущей ситуации клиенты стараются минимизировать ежемесячный платеж, для чего берут кредит на максимальный срок и при этом стараются сделать как можно больший первоначальный взнос. Например, при минимальном взносе 30 процентов заемщики стараются в среднем внести 60-70 процентов.

— Правда ли, что фиксированная ставка по ипотеке постепенно отойдет в прошлое и в ближайшее время количество кредитов с плавающими ставками существенно увеличится?

Алексей Автомонов: — И ВБР, и большинство наших коллег предпочитают стабильную ставку: это понятно для клиента и для самого банка. Все четко понимают, кто и сколько должен платить, это более прогнозировано и более управляемо. Поэтому, на мой взгляд, к доминирующей плавающей ставке мы в ближайшее время не придем.

— Насколько при выдаче кредита важна кредитная история клиента? Пользуетесь ли вы базами других банков?

Алексей Автомонов: — Существуют несколько национальных баз кредитных историй, и ВБР к ним подключен. Мы тщательно проверяем кредитные истории потенциальных заемщиков, подключая свою службу безопасности. Не секрет, что ипотечные кредиты берутся всерьез и надолго, поэтому кредитная история оказывает ключевое влияние на принятие решения по поводу выдачи кредита. И если положительная кредитная история — 40 процентов успеха, то отрицательная кредитная история — это 99 процентов отказа.

— Если заемщику отказали в одном банке, имеет ли ему смысл обращаться в другое финучреждение?

Антон Косторниченко: — Очень важно, по какой причине отказали. Если отказали по причине безопасности, думаю, смысла нет, поскольку банки пользуются зачастую схожими источниками данных. Если же это вопрос недостаточности доходов, то можно обратиться в другой банк, ведь у каждого учреждения свои подходы к оценке платежеспособности клиента. Различие даже в том, что если одни при оценке платежеспособности учитывают только официальные доходы, то другие оценивают и неофициальные.

— Практикуется ли в украинских банках индивидуальный подход к каждому заемщику? Скажем, если хорошая кредитная история — ставка ниже!

Алексей Автомонов: — В свое время мы практиковали подход дифференцированных ставок в привязке к сроку кредитования и проценту начального взноса, но решили от этого отойти по причине неэффективности. Да и сам заемщик путается, и мы только усложняем ему жизнь. Поэтому мы вышли на единую ставку, а информация о заемщике влияет только на первоначальный взнос. Если у банка есть неуверенность в заемщике, банк просит либо увеличения первоначального взноса, либо дополнительного поручителя, но ставка остается стандартной.

Павел Матияш: — Индивидуальный подход в Украине сложно практиковать хотя бы потому, что у нас нет полноценного кредитного бюро, как, например, в США, которое собирало бы не только информацию об обслуживании кредитов, но и данные о том, как, скажем, человек оплачивает коммунальные платежи, насколько регулярно попадает в «просрочки» с мобильным оператором и т.д. Существуют разные подходы к сбору данных: одни собирают «белую» информацию, другие — «черную», но всеобъемлющего кредитного бюро у нас нет.

— Считается, выбор стабильного банка необходим при оформлении депозита, а если берешь кредит, то это — необязательное условие. Кто же больше рискует при выдаче ипотечного кредита — банк или заемщик?

Антон Косторниченко: — И тот, и другой. Ненадежный банк может неправильно оценить финансовые возможности потенциального заемщика. В результате заемщик рискует остаться с долгом и без залога. Банк рискует не меньше. Бытует мнение, что банк надежно защищен и, столкнувшись с недобросовестным заемщиком, просто заберет залог и покроет расходы. На самом деле это совершенно не так: на то, чтобы забрать залог, требуется длительное время. За это время кредит клиента банку необходимо обслуживать — платить проценты по привлеченному под этот кредит ресурсу. Да и сама процедура продажи достаточно затратная.

— Подводя итоги, мы можем говорить о том, что ипотека сегодня не настолько эффективна, как хотелось бы. Что нужно сделать для того, чтобы ситуация изменилась?

Александр Сугоняко: — Согласитесь, в первую очередь ипотека нужна населению, особенно молодежи. Отсюда я делаю вывод о том, что, значит, она должна быть доступна не 20 тысячам людей, а 20 миллионам! Каждый, кто нуждается в улучшении жилищных условий, должен иметь реальный доступ к этому рынку. Поэтому первая ключевая проблема — это рост реальных доходов украинцев. Для этого нужно увеличивать объемы производства, создавать рабочие места, люди должны зарабатывать достойно. Без всего этого реального спроса на ипотеку не будет, а значит, у нас в стране будет не ипотека, а лишь ее имитация.

— Вы говорите об общих проблемах — низкая зарплата, теневая экономика. Но ведь проблема еще и в конкретном заемщике, который не утруждает себя подсчетами, а рассчитывает на авось. «Мне родители помогут», «муж скоро найдет работу» — вот такие «доказательства» платежеспособности приводят будущие заемщики в банке. Так что не меньшая проблема — отсутствие финансовой грамотности у населения.

Алексей Автомонов: — И все же по сравнению с заемщиками 2006-го, 2007-го (которые были глубоко убеждены, что через год жить будет гораздо лучше, а через 20 лет — вообще замечательно) уровень образованности наших сегодняшних клиентов значительно вырос. Ипотека — это один из наиболее сложных кредитных продуктов, и украинцы подходят к ней все более ответственно. Сегодняшние клиенты задают много вопросов, вчитываются в договоры, изучают приложения -  словом, глубоко вдаются в нюансы.

Александр Сугоняко: — Если не решить общие вопросы, то при частных вопросах мы на каждом шагу будем сталкиваться с нерешенными общими вопросами. Поэтому просчитывать свои возможности нужно всегда, особенно прогнозируя долгосрочную перспективу — что будет через 5, 10, 15 лет и учитывая сегодняшние риски: экономические, политические, валютные. Мне становится страшно, когда я знакомлюсь со статистикой: каждый второй заемщик берет кредит под залог собственной квартиры на покупку машины, телевизора или еще чего-то!

— В таком случае предлагаю помочь потенциальным заемщикам и рассказать им, какова, на ваш взгляд, оптимальная доля выплат по кредиту?

Павел Матияш: — Плата по кредиту не должна превышать 30-40 процентов совокупного дохода семьи. Эта цифра подтверждается расчетами.

Антон Кострониченко: — Думаю, учитывая цены на недвижимость и низкие зарплаты, это 50 процентов от доходов, на которые рассчитывает семья:  зарплата супруга, помощь родителей и т.д. Если говорить в абсолютных цифрах, то для того, чтобы брать квартиру в столичном новострое, нужно иметь 12-15 тысяч дохода. Но ведь не все покупают квартиры в таких домах. Есть регионы, есть города с небольшим населением, где жилье стоит гораздо дешевле, так что к нам обращаются заемщики с суммами официального дохода 3-4 тыс. грн, и таких у нас большинство. В основном это молодые семьи, которые только начинают жить, и ипотека для них — это основа совместной жизни. Поэтому они готовы брать кредиты, рассчитывая платежи не на 30 процентов от своего дохода, а гораздо больше. И покупают жилье на вторичном рынке, в домах  60-70-х годов, в которых стоимость квадратного метра гораздо меньше. Кроме того, наличие большого собственного взноса автоматически делает для клиента ипотечный кредит доступнее. Это актуально, к примеру, при продаже старой квартиры и покупке жилья с большей площадью.

Алексей Автомонов: — Мы считаем не в процентном соотношении, а в абсолютных цифрах дохода в год. При оценке возможностей заемщика мы рассчитываем, что после уплаты обязательных платежей должно оставаться не менее 1500 грн на каждого члена семьи.

Александр Сугоняко: — Убежден, что сумма кредита не должна превышать 20 процентов годового дохода, а платежи по кредиту в год не должны превышать 10 процентов. В этом случае кредит безопасен и для самого заемщика, и для банковской системы.