Стоит ли покупать торговую недвижимость в кредит?

Владелец одной из столичных фирм Сергей Бойко пытается взять кредит на покупку помещения под магазин уже несколько месяцев. «Банки щедры только на словах. На деле же масса придирок: то бизнес слишком молод, то выбранное помещение чем-то не угодило. Пытался даже оформить заем непосредственно на себя, но так как официально я зарплату не получаю, то банк мне отказал», — рассказал он «Деньгам».

Как мы уже писали, банки все еще с большой опаской кредитуют бизнес, особенно малый. В том числе, и на приобретение коммерческой недвижимости .

Размер кредитных ставок имеет довольно широкую «вилку» — 16--22% годовых в гривне и 8--14% годовых в валюте. Так что вроде бы выбрать более или менее приемлемые условия все же можно. Но, например, 10-летний кредит с 30% авансом все равно выльется в итоге в 50--100% переплаты в зависимости от валюты займа и способа погашения. Если брать заем на 15 лет, то удорожание может достигнуть 150%.

К тому же, банки в обязательном порядке требуют страховать залоговую недвижимость, а это — лишние 0,25--0,3% ее рыночной стоимости в год. Если предприниматель — физлицо, то ему придется застраховаться и от несчастного случая или застраховать свою жизнь, отдавая за это каждый год еще 0,4--0,6% суммы кредита.

А некоторые банки указывают, что их кредитная ставка — плавающая. Это означает, что она привязана к доходности депозитов и, скорее всего, будет ежегодно пересматриваться.

При получении кредита придется «железно» предоставить 20--40% аванс, а иногда и все 50--60%, в зависимости от ликвидности недвижимости и финансового состояния заемщика. Если же предприниматель располагает дополнительным залогом, размер взноса может снизиться до 10%. Максимальная сумма кредита устанавливается индивидуально, но, как правило, она ограничена «планкой» в несколько миллионов гривен или эквивалентом в долларах или евро, если есть доходы в валюте.

По большому счету, банки вообще не разделяют условия кредитования торговых и неторговых объектов недвижимости. Единственное, если брать кредит на покупку магазина или, к примеру, сервисной точки (парикмахерской, химчистки), заем может быть на 2--3 года длиннее, чем для кредита под цех или производство. Максимально же сроки кредитования недвижимости для малого бизнеса не превышают 10--15 лет.
Главное требование банкиров — объект кредитования должен быть куплен на «вторичке».  «Недвижимость — со вторичного рынка и без отягощений в других банках», — подчеркивает Андрей Кашперук, заместитель начальника департамента розничных продаж УкрСиббанка. Поэтому, логично, что взять в кредит «первичку» получится лишь в том случае, если недвижимость уже сдана в эксплуатацию.

Также банк может отказать в выдаче кредита, когда заемщик выбирает для покупки подвальные или полуподвальные помещения, в которых нередко «гнездятся» небольшие магазины. Добиться благосклонности банка удастся, предоставив альтернативный залог. И то не всегда.

Одно из основных требований к бизнесу — срок успешной работы заемщика-СПД или фирмы должен быть не менее 1--3 лет. «Бизнесу необходимо подтвердить прибыльность согласно официальной отчетности. При этом рыночная стоимость залога должна превышать сумму кредита минимум в 1,7 раза, а кредитная история клиента — быть исключительно положительной», — напоминает член правления по розничному бизнесу банка «Форум» Кшиштоф Кужьбик.

Также банк захочет увидеть выписку об оборотах по счетам заемщика за последний год с итоговыми суммами и разбивкой по месяцам. И если окажется, что у потенциального заемщика годовой оборот около 200 тыс. грн., а он хочет взять в кредит в 3 раза больше, банк вряд ли на это согласится. Нередко банки просят клиента составить расчет сумм помесячного или поквартального денежного потока, и финансовый план на срок предоставления кредита.

Резюме: Купить в кредит торговую недвижимость непросто, но можно. При нынешних ставках брать кредит дольше, чем на 2--3 года особого смысла нет.