Проекты реконструкции хрущевок неинтересны инвесторам

С недавних пор одно из самых унылых мест Киева – улица Красноткацкая, застроенная старыми двухэтажками, начала преображаться. Мрачные строения с квартирами, где были микроскопические кухни и проходные комнаты, сменили новые современные высотки с просторными апартаментами. И это не сон измученного отсутствием лифта жильца киевской «хрущобы», а первый и единственный пример реновации квартала старой застройки. В результате реализации этого проекта через 14 лет жилой фонд столицы должен увеличиться на 10 млн. кв. м. Сейчас он составляет 53 млн.

Такое расширение жилплощади могло бы решить проблему дефицита квадратных метров в Киеве, который сейчас составляет около 10 кв. м на одного жителя. Причём в условиях нехватки площадей под новые дома. А генеральный директор строительной компании ТММ Николай Толмачёв уверен, что программа реконструкции кварталов старой застройки могла бы обеспечить экономический подъём отрасли, которая ещё не полностью восстановилось после кризиса.

Московский стандарт

«В Москве эта программа действует так: строится дом, в который переселяют жителей одной или двух расположенных рядом хрущёвок. Здание разбирают, а на этом месте возводят дом, куда переезжают жильцы других пятиэтажек, и так далее», – рассказывает Николай Толмачёв. С 1995 года в столице России сравняли с землёй 1270 панельных пятиэтажек, заменив их новыми высотками.

По мнению экспертов, перестройка хрущёвок в городах России во многом удалась потому, что инвесторам отдавали не по два-три дома, а целые микрорайоны. «Чем больше масштабы строительства, тем больше заработок, – утверждает Дмитрий Пикалов, консультант по гостиничной и жилой недвижимости Украинской торговой гильдии. – Кроме того, в микрорайоне можно грамотно сформировать концепцию застройки».

В 2004 году на украинский рынок попыталась выйти компания «Интеко», принадлежащая Елене Батуриной, жене экс-мэра Москвы Юрия Лужкова. «Но ей не удалось заполучить микрорайон под реконструкцию, поскольку за такие решения в годы строительного бума надо было «откатить», – рассказывает директор Института города Александр Сергиенко. – В итоге «Интеко» занялась реконструкцией кварталов в Санкт-Петербурге. Там им предоставили такую возможность». Разница лишь в том, что получить микрорайон в городе на Неве инвестор может в ходе аукциона, на котором городские власти предлагают приобрести лоты с готовой документацией.

Не повезло и другой российской строительной компании – «Конти», которая в 2005-м получила разрешение Киевсовета реконструировать квартал на Сырце. Застройщики собирались инвестировать почти $1,5 млрд. в район из 200 пятиэтажек, а жителей хрущёвок планировали переселить в новые дома. Стройка забуксовала, не начавшись. Всё дело в том, что инициатором сноса старых кварталов была Юлия Тимошенко. В 2005 году её Кабмин  отправили в отставку, а многие начатые ею проекты заморозили.

Ускорение перестройкой. Николай Толмачёв из компании ТММ считает, что программа сноса хрущёвок оживит строительную отрасль, которая ещё не полностью вышла из кризиса.

Впрочем, в Киеве не отказались от идеи попрощаться с хрущёвками. В 2007 году даже приняли Закон «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда». Но этот закон, который должен был подтолкнуть программу строительства, стал главным тормозом прогресса. В документе указано, что отселение собственников жилых помещений домов может проводиться только при 100-процентном их согласии. «Например, если в 100-квартирном доме 99 собственников согласятся переселиться, а один будет против, отселение, а, соответственно, и реконструкцию осуществлять нельзя», – объяснили Фокусу в Минрегионстрое. Так как нет гарантии, что все люди согласятся, инвесторы не выстраиваются в очередь на реконструкцию кварталов хрущёвок.

Николай Толмачёв рассказывает о своём опыте расселения жильцов из старого харьковского дома: «В этом здании было всего 9 квартир, а процесс переселения занял три года. В итоге наступил кризис, и мы так и не смогли начать стройку». По его подсчётам, сейчас, чтобы в Киеве купить квартиры для жильцов одного 100-квартирного дома, застройщику необходимо вложить не менее $25 млн., учитывая то, что квадратный метр вторичного жилья в столице стоит $2,5 тыс. Причём вернуть эти деньги можно будет не ранее чем через несколько лет, когда все жильцы будут расселены, а новый дом построен и продан.

«Тем не менее запас прочности у застройщиков есть, – отмечает Александр Сергиенко. – Вспомните, сколько они заработали, когда в 2007 году метр жилья, согласно расчётам Минрегионстроя, стоил 500–600 долларов, а стройкомпании продавали его по 2,5–3,5 тысячи».

Сносить нельзя ремонтировать

Капитальный ремонт. Архитектор Георгий Духовичный уверен, что для Киева реальнее и целесообразнее модернизировать старые пятиэтажки, а не сносить их.

Ещё одна проблема, которую придётся решать застройщикам, это замена инженерных коммуникаций, которые в старых кварталах давно изношены. Порой это может вылиться в сумму, равную постройке целого дома. Кроме того, влетит в копеечку и модернизация систем энергоснабжения реконструированных кварталов. «В советское время, когда строили хрущёвки, норматив электричества на одну квартиру был не более 5 киловатт в час, – говорит архитектор Георгий Духовичный, – сейчас же потребляют не менее 10–12 киловатт в час».

Однако Дмитрий Пикалов из Украинской торговой гильдии считает, что все затраты могут окупиться. Причём свой заработок застройщики получат даже в том случае, если будут реконструировать кварталы в непрестижных районах города. «В отдалённых районах можно строить дома экономкласса, – подчёркивает эксперт, – а именно на такое жильё в Киеве самый большой спрос».

Инвесторов могут заинтересовать даже окраины. «Власть должна продемонстрировать готовность развивать эти районы, тогда застройщики также захотят вкладывать в них», – раскрывает секрет успешного привлечения частного капитала Олег Пономарёв, операционный директор строительной компании De Vision. Пономарёв – гражданин Латвии, страны, практически победившей хрущёвки. «У нас не перестраивали дома, а модернизировали, обновляли, – вспоминает он. – Схема инвестиций была такой: половину даёт государство, другую половину – сами жильцы. Люди вкладывали в свои дома добровольно, ведь они видели, какими  комфортными их жилища становятся после обновления».

Георгий Духовичный утверждает, что именно переделка, а не снос хрущёвок является более дешёвым способом обновления городской среды. Ведь в Киеве нет денег на строительство дорог, школ и поликлиник, которые понадобятся в новых-старых кварталах, где количество жителей возрастёт.

Минрегионстрой объявил годом массового сноса старых домов 2009-й. Но реализация программы отложена на неопределённый срок и начнётся нескоро, полагают опрошенные Фокусом эксперты. «Пока не будет прозрачных схем выделения земли и отселения жителей, процесс с мёртвой точки не сдвинется», – отмечает Дмитрий Пикалов. Одним из факторов риска является также незащищённость вложений, иными словами – возможность пересмотра условий инвестиционного конкурса. Это отпугивает от Украины мощных международных девелоперов с большими  деньгами. «В стране легче строить отечественным компаниям, которые умеют договариваться с любыми властями, чем иностранцам, не знакомым с нашей действительностью», – говорит аналитик компании Eavex Capital Оксана Ляшук.

Эксперты называет ещё один фактор, из-за которого застройщики не спешат ввязываться в такие масштабные проекты. Это падение доходов украинцев и замерший спрос на жильё. «Реанимировать спрос без помощи государства невозможно, – резюмирует Дмитрий Пикалов, – оно должно взять на себя часть расходов. Ведь реконструкция кварталов хрущёвок – это не только экономическая, но и социальная проблема».